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　　主持人：南斌鋒 李 屹 袁曉峰

　　嘉 賓：

　　巴曙松(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng))

　　周清杰(北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心副主任)

　　易憲容(中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)

　　據中國指數研究院的監測，今年上半年以來(lái)，我國主要城市住宅市場(chǎng)強勁反彈,需求表現旺盛，樓市火爆,房?jì)r(jià)漲幅一再攀升，甚至超過(guò)了2007年的最高水平。一時(shí)間，房產(chǎn)泡沫論甚囂塵上。我國房地產(chǎn)泡沫究竟有多大？就此問(wèn)題，本報專(zhuān)訪(fǎng)了三位房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究專(zhuān)家。

　　泡沫程度要區分地區差異

　　問(wèn)：目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有出現泡沫，如果有，泡沫程度有多大？

　　巴曙松：現在房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)比較大了。一些地區房?jì)r(jià)在2007年的基礎上創(chuàng )下新高，“地王”頻繁出現。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)很不成熟的行業(yè)，從1999年住房制度改革以來(lái)，到現在還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次像樣的房地產(chǎn)周期的洗禮。房地產(chǎn)行業(yè)在本輪次貸危機中剛剛受到點(diǎn)壓力，國家強力的積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，又把它刺激起來(lái)了。

　　現在房地產(chǎn)的亢奮程度已經(jīng)比2007年最亢奮的時(shí)候還要亢奮，北京、上海、深圳等幾個(gè)主要城市的交易量、價(jià)格都創(chuàng )新高了。

　　周清杰：判斷我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度要區分地區差異。一般來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市的泡沫要比二線(xiàn)城市的大，東部城市比中西部泡沫多。

　　一線(xiàn)城市(如京、滬、深等地)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在泡沫，目前這種情況還在加劇。央行今年5月做的民意調查結果顯示，超過(guò)六成的居民認為房?jì)r(jià)“高，難以忍受”。

　　本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖屬于帶病復蘇或畸形繁榮，因為在我國2007年的宏觀(guān)調控中，房地產(chǎn)行業(yè)是作為過(guò)熱行業(yè)重點(diǎn)遏制的，但這次調整時(shí)間是短暫的。從價(jià)格調整的幅度看，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)遠未回歸到普通居民可以承受的水平。

　　投資、投機行為只能是房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的潤滑劑，一旦這兩股力量成為市場(chǎng)主力，樓市泡沫將不可避免，這是市場(chǎng)經(jīng)濟自發(fā)力量使然。

　　多重原因推動(dòng)房?jì)r(jià)走高

　　問(wèn)：您認為造成我國房地產(chǎn)泡沫現象的原因是什么？

　　易憲容：主要原因：一，政府的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生累積效應，從2008年年底國家開(kāi)始采取暫時(shí)減免營(yíng)業(yè)稅、取消城市房地產(chǎn)稅等一系列措施，這在某種程度上推動(dòng)了樓市的火爆。二，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預期改變，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有發(fā)生改變，仍是暴利型的利潤水平?jīng)]有改變,也沒(méi)有從買(mǎi)方市場(chǎng)向賣(mài)方市場(chǎng)轉型，盡管住房銷(xiāo)售下降，但房?jì)r(jià)沒(méi)有下降。三，地方政府的托市，地方政府考慮財政收入，不愿意看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅降溫，紛紛出手救市。四，國外大量熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)炒作，增加了購房需求。五，銀行信貸超高速增長(cháng)，致使部分信貸資金違規進(jìn)入樓市，推高了房?jì)r(jià)。

　　巴曙松：大量銀行信貸資金進(jìn)入是導致房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂上漲的主要原因。在我國特定的經(jīng)濟結構下，如此大的信貸投放，往往不會(huì )被生產(chǎn)貿易吸收，就可能主要是被包括房地產(chǎn)在內的資產(chǎn)領(lǐng)域吸收，所以更容易形成資產(chǎn)泡沫。在經(jīng)濟復蘇明朗的大前提下，特別在國內流動(dòng)性充裕以及熱錢(qián)涌入的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì )被繼續推高。在適度寬松的貨幣政策沒(méi)有轉向、物價(jià)沒(méi)有顯著(zhù)上升帶來(lái)調控壓力和資金流向產(chǎn)生顯著(zhù)變動(dòng)之前,資產(chǎn)市場(chǎng)的熱情還將繼續。

　　多方配合遏制泡沫擴大

　　問(wèn)：如何有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擴大？

　　周清杰：在遏制房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題上，政府負有不可推卸的職責。我國政府發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調應該是促進(jìn)居民的住房消費，而非鼓勵住房投資，更不是保護投機，不能把與普通居民生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成游資泛濫的大賭場(chǎng)。

　　目前，我國對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控重點(diǎn)在進(jìn)入環(huán)節，如首付比例、貸款利率等。要防止泡沫積聚，應該在監管環(huán)節上要加強，更重要的是實(shí)行過(guò)程監管和退出監管，目的是加強對投資行為和投機行為的監管。除了社會(huì )一直熱議的物業(yè)稅以外，建議政府對持有新商品房不足一定期限(如3年或5年)出售的行為課以重稅，并對購房后空置而不居住的行為征稅，提高房東出租房屋所獲收益的稅負，減少投資、投機行為對房?jì)r(jià)的不當推動(dòng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續發(fā)展。

　　另外，改革稅制，讓承擔較多社會(huì )責任的地方政府有更多的優(yōu)質(zhì)稅源，減少土地財政現象，是控制我國房地產(chǎn)泡沫的治本之策。

　　易憲容：從短期政策來(lái)說(shuō)：一是要完善現有個(gè)人住房按揭貸款信貸政策，嚴格區分房地產(chǎn)投資需求與消費需求。

　　二是限制外籍及外資購買(mǎi)中國的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻擊國際熱錢(qián)追逐人民幣資產(chǎn)，從而避免形成人民幣資產(chǎn)泡沫。

　　三是修改現行的住房預售制度。當前預售制度是一種單邊風(fēng)險承擔機制。

　　四是維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)透明的信息披露機制。

　　從長(cháng)期政策看，要制定長(cháng)期穩定的房地產(chǎn)發(fā)展政策，包括長(cháng)期發(fā)展規劃、保障政策、信貸政策、稅收政策及土地政策等。只有在這個(gè)基礎上，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定發(fā)展，讓房地產(chǎn)成為改善居民住房條件的基礎，成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力；否則就會(huì )對我國經(jīng)濟增長(cháng)、社會(huì )穩定帶來(lái)不利影響。