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　　以2009年1月的中心區均價(jià)為基準，京滬樓市未來(lái)五年還可能再翻一番！我的此言一出，如一石激起千層浪，引發(fā)諸多爭議。我在網(wǎng)上搜了一搜，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì )的副秘書(shū)長(cháng)王建比我還牛，4月24日，王建在南京放膽預言京滬寧等大城市的房?jì)r(jià)10年內至少要漲3倍，“大膽些說(shuō)，會(huì )漲5倍！”

　　唐朝京城長(cháng)安是當年的國際大都市，公元878年，16歲的白居易首次進(jìn)京，放下書(shū)包就去拜訪(fǎng)名士顧況，顧況念著(zhù)白居易的名字說(shuō)：“長(cháng)安米貴，居大不易�！笔澜缍际腥瞬潘C萃，非等閑之輩可以閑居，生活節奏和壓力都很大，現在高房?jì)r(jià)就像當年的高米價(jià)一樣，有調節人口流動(dòng)的功能。中國的大北京和大上海，在未來(lái)20年內必然成為世界都市，人口流動(dòng)難以避免，高端群體的流入不僅會(huì )抬高中心區的房?jì)r(jià)，而且會(huì )擴大城區的版圖，抬高外圍地區的房?jì)r(jià)，這就是日本大東京的都市圈模式。

　　未來(lái)中國的城市化道路怎么走？三個(gè)選項：A，都市圈；B，城鎮化；C，二者兼而有之。倘若是“頭腦風(fēng)暴”的投票，多數人會(huì )選擇“C”，而在我看來(lái)，“A”應該是首選，這就是王建先生的觀(guān)點(diǎn)。我只想再補充一點(diǎn)，城市化道路的選擇是有條件的：一是天然的土地約束；二是經(jīng)濟的成本約束。

　　土地約束來(lái)自于城市土地的稀缺性，雖然在理論上說(shuō)，我也同意城市空間有無(wú)限開(kāi)發(fā)的潛力，但成本約束會(huì )使這種“無(wú)限”變?yōu)椤坝邢蕖�。中國為什么不能學(xué)美國模式？這是反對者最多的質(zhì)問(wèn)，要知道，美中兩國不僅人口相差很大，從人均平原面積看，美國是“七田二水一分山”，中國卻是“七山二水一分田”。中國的平原面積人均不到1.5畝，而美國是人均15公頃。和日本相比，中國的人均平原面積甚至比日本還低30%-50%，所以日本大東京的都市圈模式更有可比性，這是我支持王建觀(guān)點(diǎn)的主要依據，不過(guò)他預言京滬樓價(jià)10年漲3-5倍可能有些夸張了。

　　城市化道路的成本約束更加重要，許多人以為城鎮化模式比大都市模式更經(jīng)濟實(shí)用，這絕對是外行。兩者相比，大都市模式至少有三個(gè)方面更加節省，一是人均GDP的增長(cháng)效應遠高于小城鎮；二是人均能源利用率

　　遠高于小城鎮；三是人均公共設施的投資率遠低于小城鎮。三者合一，綜合效益遠高于為都市環(huán)境保護所做的投資。從常識上說(shuō)，小城寡民，采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山，還能享受經(jīng)濟的高成長(cháng)，絕對是可望而不可及的神話(huà)。

　　中國一開(kāi)始并沒(méi)有意識到城市化道路的成本約束，所以在1996年前，城市數量的增長(cháng)速度極快，發(fā)現問(wèn)題后才戛然而止，此后再沒(méi)有增加。改革開(kāi)放以來(lái)，當年定位于“區”的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)和對外開(kāi)放多數都成功了，比如上海的浦東新區、天津的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，還有蘇州的高科技園區，而定位于“省市”的卻沒(méi)有達到預期的結果，比如海南省、珠海市、湛江市等地，今日深圳的成功也離不開(kāi)當年的蛇口基因。為什么呢？一句話(huà)：官多錢(qián)少，權力越大級別越高，制約的因素就越多。在我看來(lái)，前期盲目發(fā)展的小城鎮不僅不會(huì )再增加了，而且還要并入臨近大都市圈而逐漸減少，如上海的川沙鎮并入浦東新區，區內房?jì)r(jià)隨即上漲近20%。

　　未來(lái)中國的十億城市人口將主要集聚在哪里呢？在此提出一個(gè)大膽的構想：兩大超級都市，一條金蛇狂舞，五顆內陸明珠。兩大超級都市，就是大北京和大上海，以都市圈的概念合計超過(guò)5億人口；一條金蛇就是廣深珠港澳，甚至可能延伸到海南海西，像一條金鏈沿海岸線(xiàn)蜿蜒而上，人口集聚將逐步接近2億人；五顆內陸明珠是成都、重慶、武漢、西安、沈陽(yáng)，分別對周邊地區超過(guò)1億人口形成輻射效應。這將是未來(lái)20年的中國城市經(jīng)濟版圖，經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢將通過(guò)時(shí)間獲得驗證。

　　(作者：金巖石 國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家、著(zhù)名財經(jīng)評論人)