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　　房地產(chǎn)價(jià)格漲跌一直是市場(chǎng)和政府關(guān)注的焦點(diǎn)，作為拉動(dòng)內需產(chǎn)業(yè)鏈最長(cháng)的房地產(chǎn)業(yè)，未來(lái)走勢如何？就此，記者專(zhuān)訪(fǎng)了摩根大通中國投行副主席龔方雄。

　　中國房?jì)r(jià)長(cháng)期看漲短期中性

　　上海證券報：今年1月開(kāi)始，你們就主推中國房地產(chǎn)和汽車(chē)兩大板塊，現在看來(lái)是對了。將來(lái)怎么看？

　　龔方雄：總體上看，未來(lái)中國經(jīng)濟繼續跑贏(yíng)全球，內需拉動(dòng)會(huì )發(fā)揮越來(lái)越大的作用。我們從今年1月份開(kāi)始主推中國房地產(chǎn)和汽車(chē)兩大板塊，將來(lái)如何，我個(gè)人而言，中國汽車(chē)市場(chǎng)至少要持續好幾年的結構性上升態(tài)勢，主戰場(chǎng)在二、三線(xiàn)城市。這方面國內爭論也不多，觀(guān)點(diǎn)比較趨同。

　　現在爭論最大的是房地產(chǎn)，作為促進(jìn)內需最大的產(chǎn)業(yè)鏈之一的房地產(chǎn)，我認為中國房?jì)r(jià)長(cháng)期上升態(tài)勢應是非常明確的。短期看，受外部原因沖擊，價(jià)格可能會(huì )漲到某個(gè)位置進(jìn)行整固。

　　上海證券報：外部原因是指什么？

　　龔方雄：外部原因就是人們對流動(dòng)性的感覺(jué)。我為什么稱(chēng)為流動(dòng)性感覺(jué)，不是流動(dòng)性本身呢？主要是流動(dòng)性本身沒(méi)有發(fā)生太大變化，只是貸款增速出現下降。要知道，貸款增速并不是衡量中國流動(dòng)性的唯一指標，而是給老百姓造成一種流動(dòng)性偏緊的感覺(jué)。

　　如，今年年初每個(gè)月貸款數量都是1萬(wàn)億，目前每月只有5千億左右，大家覺(jué)得少了一半，流動(dòng)性緊張的感覺(jué)油然而生，但這種感覺(jué)持續不了多長(cháng)時(shí)間。

　　現在流動(dòng)性好于上半年

　　上海證券報：為什么會(huì )有此觀(guān)點(diǎn)？

　　龔方雄：我認為現在流動(dòng)性比上半年更好更寬松。主要是銀行貸款一般都呈現上半年多貸下半年少貸的態(tài)勢。即使今年沒(méi)有金融危機這種特殊情況，我國全年貸款也總是呈現前高后低的態(tài)勢。

　　要注意的是，上半年的貸存比例并沒(méi)有上升，而是一直維持在低谷徘徊，也就是說(shuō)貸出去的錢(qián)，大部分又流回銀行變成了存款。

　　如，貸款上半年增加了接近8萬(wàn)億，存款接近10萬(wàn)億，存款比貸款增長(cháng)的還多。盡管銀行很愿意先把貸款放出去，越早貸出去越好，但由于很多項目還沒(méi)開(kāi)工，對資金的需求不足。

　　值得關(guān)注的是，最近銀行貸存比相對有所提高，這對銀行是好事，提高銀行的盈利能力。同樣，也說(shuō)明接受貸款的企業(yè)，因為實(shí)際開(kāi)工數量的增加，從銀行貸出來(lái)的錢(qián)真正流入實(shí)體經(jīng)濟。

　　因此，上半年雖然貸款增速很大，但由于銀行貸出去的部分款項并沒(méi)完全流入經(jīng)濟體，使得實(shí)體經(jīng)濟的流動(dòng)性改善并不大。但是，下半年這種情況在漸漸改善，銀行貸款絕對數量在減少，但是流入經(jīng)濟體的錢(qián)更多。另外，很多項目開(kāi)工以后，從銀行存款賬戶(hù)中提取現款，并不表現在貸款里。

　　所以，我認為，下半年流動(dòng)性在真正改善。

　　明年房地產(chǎn)板塊將迎來(lái)上漲行情

　　上海證券報：資本市場(chǎng)會(huì )買(mǎi)賬嗎？

　　龔方雄：市場(chǎng)與理性是有差異的。一旦當月數據比上月數據低，或者是比上半年少得多，就必然造成貸款減少市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊的信號，就成為資本市場(chǎng)要進(jìn)行調整的主要信號。

　　當然，當市場(chǎng)要調整時(shí)，無(wú)論什么原因都會(huì )成為調整的理由。所以，就房地產(chǎn)板塊看，短期甚至到年底，很難跑贏(yíng)大市。

　　明年看，由于放貸前高后低的歷史規律很難打破，不排除明年一、二季度每月放貸的數量比現在高。因此，即使明年從第二季度政府開(kāi)始加息，市場(chǎng)仍然感覺(jué)流動(dòng)性寬裕。而房地產(chǎn)板塊是需要流動(dòng)性拉動(dòng)上漲的，因此，明年上半年房地產(chǎn)板塊可能會(huì )迎接另一波上升階段。

　　因此，現在到年底房地產(chǎn)板塊的低迷只是一個(gè)短期的技術(shù)性調整，這個(gè)板塊自身不會(huì )出現方向性的改變，也遠遠沒(méi)到方向性改變的時(shí)候。

　　可以說(shuō)，在相對低息環(huán)境持續較長(cháng)時(shí)間的環(huán)境下，資金使用成本較低，明年資產(chǎn)配置中需要更多考慮房地產(chǎn)板塊。

　　上海證券報：除了資金成本因素外，還有什么原因？美元貶值是不是也是其中原因之一？

　　龔方雄：這不單單是美金貶值的問(wèn)題，我倒認為美金從現在開(kāi)始不會(huì )貶值太多，原因是因為各國利率都比較低，套現投機資金很難尋找合適機會(huì )。資金會(huì )涌向有形資產(chǎn)，如黃金、有色金屬、貴金屬、大宗商品、石油等等。因此，這不是單純美金貶值問(wèn)題，而是一個(gè)整體的貨幣現象。

　　這實(shí)際上對房地產(chǎn)市場(chǎng)也是有影響的，因為房地產(chǎn)屬于有形資產(chǎn)。為什么最近我們國家出現這么多新“地王”，很多人很片面在探討這個(gè)問(wèn)題，并沒(méi)有上升到資金成本的角度。創(chuàng )造“地王”的開(kāi)發(fā)商都是國有開(kāi)發(fā)商，他們有一個(gè)共同特點(diǎn)，相對資金成本比非國有開(kāi)發(fā)商便宜很多。所以，他覺(jué)得可以拿得起那塊地。

　　放大這個(gè)道理，如果你認為全球來(lái)講整體的資金成本還會(huì )保持相對較低水平很長(cháng)一段時(shí)間，有形資產(chǎn)就會(huì )增值，這是大趨勢。因此，我們覺(jué)得房地產(chǎn)還沒(méi)有到拐點(diǎn)。

　　當然，很多人在這方面感覺(jué)不舒服。因為全國房?jì)r(jià)基本上回到金融風(fēng)暴以前的高位，但股市還在半山腰，從高位6000點(diǎn)回落才上揚到現在的3000多點(diǎn)。但這是從另一角度印證我們國家房地產(chǎn)投資比很多其他投資要好。

　　城市化是中國經(jīng)濟原動(dòng)力

　　上海證券報：看好房地產(chǎn)，除了上述的資金成本、人民幣升值因素外，還有什么？

　　龔方雄：中國經(jīng)濟目前處在一個(gè)結構性成長(cháng)的初期，城市化率相對很低，只有45%。目前，城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前，我國城市化率每年以1%左右的速度上升，現在大概以每年1.5%左右的速度上升。

　　這意味著(zhù)現在居住在城市里的人口占總人口45%左右，居住在鄉村里的人口，或者以鄉村為主要居住地方的人口占總人口55%，明年可能會(huì )上升到46.5%，按這種比例，我們13億人口，每年進(jìn)入中國城市的新增人口差不多有1500—2000萬(wàn)左右。

　　這是什么概念？就是每年都要造一座新的像上海這樣的城市來(lái)吸納這部分人，或者每年都建一座像紐約、倫敦這樣的城市，這就是城市化進(jìn)程的必然，這是中國經(jīng)濟的原動(dòng)力。而且，這個(gè)城市化進(jìn)程現在影響最深刻的地區是二、三線(xiàn)城市，二、三線(xiàn)城市承受著(zhù)城市化進(jìn)程的壓力。

　　對二、三線(xiàn)城市城市化的判斷，是我們敢于在今年1月份就出來(lái)講要買(mǎi)中國房地產(chǎn)股和汽車(chē)股的主要原因�，F在再講此事，不是簡(jiǎn)單地說(shuō)我們那時(shí)判斷準確，而是說(shuō)今后這個(gè)趨勢還會(huì )延續下去。

　　上海證券報：奇怪的是，現在買(mǎi)房大軍是剛畢業(yè)的年輕人，這里面的內涵是什么？

　　龔方雄：不能把中國百姓收入簡(jiǎn)單的跟美國進(jìn)行類(lèi)比。目前，中國買(mǎi)房大軍是剛從大學(xué)畢業(yè)準備結婚的小兩口，這背后是雙方家長(cháng)畢生儲蓄的支持，不是兩個(gè)新人在買(mǎi)房子，而是6個(gè)人的收入購買(mǎi)一套房子。

　　有擔心房地產(chǎn)是泡沫，很多人將收入、地價(jià)等因素，與美國做一個(gè)很簡(jiǎn)單的類(lèi)比，我是非常不同意進(jìn)行這樣類(lèi)比的。原因很簡(jiǎn)單，就是中國可耕地是稀缺資源，但美國不是。中國國土面積跟美國差不多，但中國可耕地面積占國土面積的比例是40%。由于中國人口比美國高出4倍，使得我國人均耕地只有美國的1/8—1/10。而美國已經(jīng)是成熟國家，是城市化進(jìn)程完成的國家，而中國城市化進(jìn)程才剛剛開(kāi)始�？梢韵胂�，如果中國城市化達到70%、80%甚至90，%中國耕地還會(huì )流失多少。

　　有些人說(shuō)城市化不一定要占用耕地，但這只是幻想。草都長(cháng)不出來(lái)的地方人愿意住嗎？因此，這種城市化進(jìn)程一定是占用可耕地為代價(jià)的，地價(jià)的上漲是難以避免的。因此，房?jì)r(jià)怎么會(huì )降得下來(lái)？