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　　在今年的政府工作報告中，溫總理曾表示要堅決遏制高房?jì)r(jià)，并認為政府有能力在未來(lái)幾年內讓房?jì)r(jià)回歸到一個(gè)合理水平上。不過(guò)，從目前針對高房?jì)r(jià)的治理藥方來(lái)看，似乎與市場(chǎng)和社會(huì )公眾的預期仍存在著(zhù)一定的差距。

　　這是因為，目前針對高房?jì)r(jià)開(kāi)出的諸多藥方，其實(shí)沒(méi)有比 “國十一條”增加多少內容。在“國十一條”中，試圖通過(guò)增加住房供給，改變住房生產(chǎn)結構(以中小套型為主)，鼓勵自住型住房的消費、信貸及稅收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房?jì)r(jià)。從某種程度上講，這些房地產(chǎn)調控政策對遏制部分城市的高房?jì)r(jià)會(huì )有些作用，但要想從根本上遏制國內的高房?jì)r(jià)或擠掉“房地產(chǎn)泡沫”并非易事。

　　事實(shí)上，目前出臺的這些房地產(chǎn)調控政策之所以成效有限，是因為這些政策假定的前提條件與現實(shí)生活相差甚遠。例如，這一假定影響深遠，即由于住房市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡——住房需求的過(guò)大或住房供給的不足，是導致房?jì)r(jià)過(guò)高或房?jì)r(jià)快速上漲的主因。因而，增加住房供給，就可以遏制高房?jì)r(jià)。

　　但實(shí)際情況是，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于住房投資需求非常旺盛，加上刺激投資需求的部分房地產(chǎn)政策難以改變，這使得住房投資需求變得無(wú)限大，即便住房供給增加再多，我們仍然無(wú)力遏制高房?jì)r(jià)。比如，部分過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策，導致了2009年住房投資需求的過(guò)度增長(cháng)及房?jì)r(jià)的快速飆升。

　　因此，試圖通過(guò)增加住房供給成功遏制高房?jì)r(jià)，其前提條件是必須遏制住無(wú)限的住房投資需求，同時(shí)要鼓勵住房的消費需求，使國內房地產(chǎn)市場(chǎng)真正轉變?yōu)橛删用裣�費主導的住房市場(chǎng)。

　　此外，“國十一條”中還有一個(gè)假定也值得關(guān)注。該假定認為，購買(mǎi)一套住房基本上就是住房消費而不是住房投資。其實(shí)，這個(gè)假定也不成立。以美國為例，95%以上的居民只購買(mǎi)一套住房，但為什么美國還會(huì )發(fā)生金融危機呢？問(wèn)題的根源在于，美國居民將購買(mǎi)的那套住房也用作投資了。由此觀(guān)之，如果中國居民購買(mǎi)的一套住房也用作投資，我們同樣要采取相應的稅收政策予以約束與限制。否則，這將助長(cháng)投機炒作。

　　除了部分房地產(chǎn)調控政策失效外，即便假定中央政府有意愿或有決心遏制高房?jì)r(jià)，但房地產(chǎn)行業(yè)的既得利益集團、地方政府也會(huì )制造各種言論暗示房地產(chǎn)市場(chǎng)不用調整，它們也會(huì )采取不同的方式抵制房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何調整。因此，短期內我們根本就無(wú)法解決中國的高房?jì)r(jià)問(wèn)題。

　　在筆者看來(lái)，要想遏制國內的高房?jì)r(jià)，關(guān)鍵是我們要讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)不再繼續成為可以利用政府優(yōu)惠政策進(jìn)行炒作的賺錢(qián)場(chǎng)所，應該回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費本性，即由居民消費主導的住房市場(chǎng)。

　　要讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸消費本性，首先要通過(guò)公共決策來(lái)明確中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨。比如，不再將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，或為土地財政“添磚加瓦”，而是把房地產(chǎn)市場(chǎng)界定為絕大多數居民有能力購買(mǎi)的安全、舒適的住房市場(chǎng)，或言消費主導的市場(chǎng)。由此，圍繞著(zhù)這個(gè)發(fā)展宗旨，制定相應的房地產(chǎn)政策和制度法律，促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續發(fā)展。

　　反之，如果對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨定位模糊，如不明確界定住房的投資需求與消費需求，不實(shí)現嚴格限制房地產(chǎn)投資(或把房地產(chǎn)當作賺錢(qián)工具)與鼓勵居民住房消費并舉，那么不同的部門(mén)、不同的既得利益集團就會(huì )利用房地產(chǎn)發(fā)展政策的模糊性“大牟其利”，甚至還可能將既得利益逐步制度化。

　　因此，從根本上來(lái)說(shuō)，要遏制當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的高房?jì)r(jià)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)有必要真正回歸到其消費的本性。這樣，一直困擾當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的高房?jì)r(jià)問(wèn)題就會(huì )“迎刃而解”，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)健康持續發(fā)展。

　　(易憲容 作者系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)