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　　房地產(chǎn)稅的真正功能是調節人們的改善性結構性需求。就像汽車(chē)一樣，對大排量汽車(chē)征重稅，讓消費者少買(mǎi)大排量汽車(chē)，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買(mǎi)房，或買(mǎi)小房不買(mǎi)大房。因此，房地產(chǎn)稅是長(cháng)性慢效，不是可以臨時(shí)隨便拿來(lái)對付急用的。

　　□本報記者 朱宇

　　經(jīng)濟學(xué)家華生3日接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，用房產(chǎn)稅改革來(lái)調控房?jì)r(jià)的做法并不成熟。房產(chǎn)稅改革既不能打擊投機需求，也不能抑制投資需求。要遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，土地增值稅和個(gè)人所得稅的作用比房產(chǎn)稅更直接有效。

　　房產(chǎn)稅名不副實(shí) 弊大于利

　　中國證券報記者：現在社會(huì )上關(guān)于房產(chǎn)稅的呼聲很高，您認為目前用房產(chǎn)稅改革來(lái)調控房?jì)r(jià)的做法是否成熟？

　　華生：應當說(shuō)今后全面征收“房地產(chǎn)稅”或者稱(chēng)“財產(chǎn)稅”是國際慣例，也是改革的大方向，可以推動(dòng)地方政府從“土地財政”轉化為“稅收財政”。目前變通的房產(chǎn)稅似乎成為調控政策的中心和輿論的焦點(diǎn)，但其實(shí)這種打擦邊球的辦法有很大的誤導，并不成熟和可行。

　　為什么不成熟？首先是法律法規的制度準備不成熟。對居民住宅征稅是我國稅制結構的重大改變，解決的主要是財產(chǎn)和收入分配不均的矛盾。這完全是一個(gè)新稅種，用現有的房產(chǎn)稅來(lái)代替存在客觀(guān)上的困難。主要難點(diǎn)在于，現行的房產(chǎn)稅是針對房屋的原值扣除一定比例后征收，但實(shí)際上房屋本身價(jià)值很小，蓋成了就開(kāi)始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國外的房地產(chǎn)稅都是主要依據土地及房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格來(lái)征收，以滿(mǎn)足地方政府財政收入不斷增長(cháng)的需要。因此新稅種的名稱(chēng)，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話(huà)將完全名不副實(shí)。因為單純的房屋本身根本不值多少錢(qián)，房產(chǎn)稅沒(méi)什么可征。

　　其次，開(kāi)征的難度非常大。普遍開(kāi)征會(huì )顯著(zhù)加重一般老百姓的負擔，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開(kāi)征，又意味著(zhù)房產(chǎn)稅在相當長(cháng)的時(shí)間內不可能成為地方政府的主要收入來(lái)源。而且差別開(kāi)征，按面積或按套劃線(xiàn)弊病都很多，既收不了多少稅，還會(huì )引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房?jì)r(jià)新一輪炒作的由頭。

　　中國證券報記者：既然我國土地是國有的，在購房人已經(jīng)一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是否存在重復征稅的情況？

　　華生：有很多人認為，我國土地是國有的，私人沒(méi)有產(chǎn)權，因此不能對個(gè)人征稅，這種看法也不正確。土地使用權是在不斷增值的，因此既可以對土地所有權征稅，也可以對土地使用權征稅。從國外的經(jīng)驗來(lái)看也是這樣。如英國的房產(chǎn)就存在兩種情況，一種是有地權的，稱(chēng)為“free hold”，另一種是不帶地權的稱(chēng)為“l(fā)ease hold”，但是在地方政府征財產(chǎn)稅時(shí)是沒(méi)有區別的。

　　目前的現實(shí)是，土地使用權的增值部分歸個(gè)人所有，但實(shí)際上應該是社會(huì )和個(gè)人分享。土地是壟斷資源，首先要滿(mǎn)足大部分人的基本需求，所以土地私有的國家也要通過(guò)稅收的方式參與土地增值部分的再分配。

　　我國的土地使用權名義上是70年，實(shí)際上是一種長(cháng)期產(chǎn)權，到了年限，國家并沒(méi)有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無(wú)論在原房產(chǎn)住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產(chǎn)權。買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)也沒(méi)人問(wèn)還剩多少年產(chǎn)權。在我看來(lái)，70年的產(chǎn)權在真正設計整體制度安排，啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的時(shí)候會(huì )象農地承包一樣，被國家明確為長(cháng)期持有。

　　現在地方政府都熱衷于賣(mài)地，但是要看到城市的規模不能無(wú)限的擴張，這是個(gè)大趨勢，地方政府把土地都賣(mài)完了，收入從哪里來(lái)？土地出讓金應該跟保障房建設掛鉤，這樣地方政府就沒(méi)有錢(qián)來(lái)搞其他的項目。房地產(chǎn)稅最終要促成我國的土地財政向稅收財政的轉變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設的資金來(lái)源。

　　房產(chǎn)稅并非“對癥下藥”

　　中國證券報記者：房產(chǎn)稅改革能夠遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭嗎？

　　華生：現在部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，我們當務(wù)之急是打擊投機需求，抑制投資需求。但房地產(chǎn)稅基本不解決投機問(wèn)題。所謂投機，就是短期買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，因此房產(chǎn)稅的稅負幾乎可以忽略不計，目前我國房產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，尚且不能打擊投機，房產(chǎn)稅的稅率更低得多，怎能起到打擊投機的作用？

　　房產(chǎn)稅對于抑制投資需求的作用也非常微小間接。從股市來(lái)看，上證指數從2001年的2000多點(diǎn)到今年，漲幅也不過(guò)20%多，但是房?jì)r(jià)從2001年到現在已經(jīng)漲了7、8倍，而房?jì)r(jià)只要以后一年漲一、二個(gè)百分點(diǎn)就夠交房產(chǎn)稅了，所以現在到處說(shuō)用房產(chǎn)稅來(lái)抑制投機投資，實(shí)在是太大的誤導。

　　房地產(chǎn)稅的真正功能是調節人們的改善性結構性需求。就像汽車(chē)一樣，對大排量汽車(chē)征重稅，讓消費者少買(mǎi)大排量汽車(chē)，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買(mǎi)房，或買(mǎi)小房不買(mǎi)大房。因此，房地產(chǎn)稅是長(cháng)性慢效，不是可以臨時(shí)隨便拿來(lái)對付急用的。

　　中國證券報記者：您認為如果房產(chǎn)稅作用不明顯，如何才能控制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭？

　　華生：遏制房?jì)r(jià)不能亂了方寸，要有的放矢，打中要害。投機投資都只有一個(gè)目的就是牟利。因此，所得類(lèi)稅收可以精確打擊，而且完全合理合法，同時(shí)操作簡(jiǎn)便，難以轉嫁，社會(huì )共識高。

　　一個(gè)是土地增值稅。國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開(kāi)征土地增值稅。土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機、炒賣(mài)活動(dòng)，限制濫占耕地的行為，并適當調節納稅人的收入分配，保障國家權益。土地增值稅采用四級超額累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。但此后國家稅務(wù)總局規定，自1999年8月1日起，對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　現在要想抑制投機需求，只要對轉讓非自住普通住宅恢復征收土地增值稅就可以了，像三亞那樣的房產(chǎn)投機就沒(méi)有動(dòng)力了。

　　對于投資需求，可以按照每年的通脹率扣減增值額，這樣就可以區分投機和投資。一旦對非自住住宅恢復征收土地增值稅，將根本打擊投機和全面抑制投資需求，真正恢復住宅的基本消費功能。這樣，靠投機投資需求拉動(dòng)的熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )迅速全面降溫。

　　另一個(gè)稅種是個(gè)人所得稅。2006年國稅總局在《關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，二手房交易個(gè)稅既可以按照交易額的1%征收，也可以在轉讓收入中減除房屋原值及相關(guān)費用后，按照20%的所得稅稅率征收。這樣的規定實(shí)際上鼓勵了投機和投資，只要二手房交易個(gè)稅全部再按照20%的稅率征收，投機投資就基本沒(méi)什么空間了。

　　在二手房交易方面，對于現在全國盛行的陰陽(yáng)合同，要嚴格執法。對于那些簽約價(jià)格低的房產(chǎn)，可以采用公示和競價(jià)制度，就可以有效防止陰陽(yáng)合同的出現。

　　在對投機投資加稅的同時(shí)，也要減稅。個(gè)人自住房的營(yíng)業(yè)稅、契稅就應大幅降低，這樣方便居民調劑住所。流轉稅容易轉嫁，對限制投機投資本來(lái)就作用有限。

　　樓市制度變革的核心和難點(diǎn)是土地制度，因此需要總體規劃、名正言順、有序推進(jìn)，一定不能草率從事，亂了章法。在步驟上要先易后難，先動(dòng)增量，后動(dòng)存量。先從打擊投機需求、抑制投資需求開(kāi)始。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)真正全面降溫，就可以給管理層留下足夠的時(shí)間和主動(dòng)，逐步解決整體制度變革包括房地產(chǎn)稅怎么開(kāi)征的問(wèn)題。有人說(shuō)，房產(chǎn)不讓炒了，社會(huì )閑置資金去哪兒？這太好辦了，可以去實(shí)業(yè)啊，另外也可以去股市，那是專(zhuān)為投資設立而且也容忍投機的地方。我們的制度應該引導資金從房產(chǎn)市場(chǎng)轉移到實(shí)業(yè)和證券市場(chǎng)�？傊�，房產(chǎn)稅這個(gè)概念含義不清，副作用大，臨時(shí)性強，我個(gè)人認為還是要回到中央決定的物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅的概念，從容規劃，師出有名。樓市改革絕不亞于股市的股權分置改革，事體茲大，關(guān)系到今后幾十年的城市化戰略和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，一定要謀定而后動(dòng)。