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　　4月份中國經(jīng)濟最大看點(diǎn)是土地市場(chǎng)的回暖和地價(jià)拐點(diǎn)的出現。這表明人們一直憂(yōu)慮的私人投資已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，從而可以推論危機后中國經(jīng)濟復蘇將顯現更強的爆發(fā)力和持續性。對于股市而言，地價(jià)拐點(diǎn)首先會(huì )使得A股、B股和H股市場(chǎng)的地產(chǎn)股得到重新定價(jià)，與此同時(shí)，其他金融、建材、鋼鐵等多個(gè)行業(yè)股票也將重新定價(jià)。由此，A股市場(chǎng)1664點(diǎn)以來(lái)的反彈行情進(jìn)一步演變成反轉行情，而且牛市第一波行情的漲幅也將遠遠超出市場(chǎng)的普遍預期。我們認為，滬綜指未來(lái)運行區間將上升到2400點(diǎn)至4000點(diǎn)區間。

　　地價(jià)拐點(diǎn)確認地產(chǎn)股牛市

　　4月份中國經(jīng)濟最大看點(diǎn)，是土地市場(chǎng)的回暖。我們先看一組數據：深圳位于回龍埔平西路和愛(ài)心路交會(huì )處2 宗捆綁地塊，14分鐘內舉牌113 次，以高出底價(jià)2.7 億的價(jià)格成交，地塊溢價(jià)51%；上海青浦徐涇鎮3號地塊有10 家開(kāi)發(fā)商參與競價(jià)，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價(jià)水平高達82%；重慶渝北區觀(guān)音橋組團E分區地塊經(jīng)過(guò)14家開(kāi)發(fā)商19輪競價(jià)后，以4900 萬(wàn)元的價(jià)格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價(jià)43%。

　　這一組數據表明，中國土地市場(chǎng)出現了集體復蘇，地價(jià)出現18個(gè)月以來(lái)首次明確回升，地價(jià)拐點(diǎn)出現了。從以往的歷史來(lái)看，地價(jià)拐點(diǎn)的出現是樓市反轉的確認指標，它一方面對近期樓市回暖做出了一個(gè)正面回應；另一方面，也對未來(lái)幾年地產(chǎn)市道的走好給出了來(lái)自發(fā)展商的樂(lè )觀(guān)預期。

　　地價(jià)拐點(diǎn)的出現會(huì )帶來(lái)以下后果：其一，地產(chǎn)股的NAV(預測凈資產(chǎn)值)需要重新調整。因為此前的NAV是在一個(gè)地產(chǎn)熊市市道里形成的地產(chǎn)股的預測凈資產(chǎn)值，它隱含了房?jì)r(jià)滯漲或下調的預期。隨著(zhù)地價(jià)拐點(diǎn)的出現，券商研究人員未來(lái)一兩個(gè)月肯定要調升地產(chǎn)股的NAV，幅度會(huì )在20%至30%左右；其二，市場(chǎng)對地產(chǎn)股的定價(jià)會(huì )從NAV折價(jià)向NAV溢價(jià)轉變。在熊市低點(diǎn)地產(chǎn)股定價(jià)往往是NAV的五折左右，現在它至少要恢復到NAV附近，甚至可能出現20%至30%的溢價(jià)。

　　這兩個(gè)因素下，原本NAV在10元左右的地產(chǎn)股，其在熊市低點(diǎn)可能只賣(mài)到3.5元左右；而一旦地價(jià)拐點(diǎn)出現、地產(chǎn)牛市確認，根據上面兩點(diǎn)，該地產(chǎn)股股價(jià)將很快回到12元的水平上，累計漲幅達到242%。而且這還只是第一步，隨著(zhù)地產(chǎn)上市公司利潤的恢復，其股價(jià)會(huì )在NAV和市場(chǎng)預期推動(dòng)下繼續上揚。

　　事實(shí)上，我們已經(jīng)看到了在4月底后A股、B股和H股市場(chǎng)地產(chǎn)股的繼續顯著(zhù)走高。從過(guò)往的數據推測，4月底的深市地產(chǎn)指數點(diǎn)位是1400點(diǎn)，這將成為一個(gè)分水嶺。未來(lái)地產(chǎn)指數調整將很難下破該位置。

　　未來(lái)半年股指運行區間：2400點(diǎn)—4000點(diǎn)

　　土地拐點(diǎn)出現對于股市運行意義相當重要。首先，對中國經(jīng)濟而言，它預示著(zhù)人們一直懷疑的私人投資出現啟動(dòng)跡象。而且，從各個(gè)發(fā)展商的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，從消極到積極的轉變正在進(jìn)行之中。這意味著(zhù)未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續走牛。在這樣一個(gè)大背景下，鋼鐵、水泥、家具、家電、銀行等一系列行業(yè)將明顯受惠，進(jìn)而推動(dòng)中國經(jīng)濟出現V型反轉。其次，對股市而言，它直接推動(dòng)地產(chǎn)股進(jìn)入牛市。與此同時(shí)，其他相關(guān)板塊如銀行、鋼鐵、水泥等受到地產(chǎn)復蘇帶動(dòng)而盈利提升，股價(jià)也將陸續走出低谷。

　　那么，市場(chǎng)具體運行區間會(huì )有怎樣的變化呢？

　　目前滬深300指數市盈率在17倍左右。從歷史運行的情況來(lái)看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之間。從目前這一時(shí)點(diǎn)來(lái)看，滬深300指數相應的合理點(diǎn)位區間是在2000點(diǎn)至3600點(diǎn)之間。也就是說(shuō)，相對于目前滬深300指數2810的水平，該指數達到合理區間的上限位置還有28%左右的空間。相對于滬綜指而言，其對應的點(diǎn)位是3400點(diǎn)附近。筆者認為，市場(chǎng)存在較大幾率回升到這一區域。

　　另外，目前市場(chǎng)對2009年和2010年上市公司利潤增長(cháng)的平均預期為16%和18%。這意味著(zhù)明年市場(chǎng)的價(jià)值中樞將由于企業(yè)利潤的回升而繼續提升15%左右。也就是說(shuō)，在承認滬深300指數15倍至25倍的運行區間是合理的基礎上，2010年市場(chǎng)合理區間的高位區是4000點(diǎn)左右，低位區是2400點(diǎn)左右。由于股市是預期市場(chǎng)，這樣的一個(gè)運行區間可能在未來(lái)半年內成為市場(chǎng)運行的重要區間。（中證投資 徐輝 ）