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　　5月成交量維持高位

　　數據顯示，5月份房地產(chǎn)交易量維持高位。在上海證券重點(diǎn)關(guān)注的9個(gè)城市中，5月份四個(gè)周的交易量環(huán)比增長(cháng)7.4%，增幅在收窄。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體在修復中，但各個(gè)城市的表現略有不同，5月第三周北京環(huán)比上漲21%，上海環(huán)比上漲7%，廣州環(huán)比上漲1%，深圳環(huán)比下跌17%。其中，北京均價(jià)環(huán)比下降10%，而深圳環(huán)比上漲3.6%，因此北京尚處于下跌量漲的階段，而深圳價(jià)格已經(jīng)企穩。

　　而繼4月北京懷柔和上海徐涇都出現地塊遠高于底價(jià)出售的現象后，綠地集團5月在上海以9.57億和12億的價(jià)格拿下松江區辰花路15號B地塊和徐匯區斜土街道107街坊；富力地產(chǎn)以高于底價(jià)242%的價(jià)格，獲得廣渠門(mén)外10號地塊；萬(wàn)科以13.86億獲得佛山一副商住用地，溢價(jià)50%。土地市場(chǎng)的如期回暖反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的自我修復，目前房地產(chǎn)商的資金已有所寬裕，而土地底價(jià)還處低位，因此促進(jìn)了土地市場(chǎng)的回暖。

　　目前土地市場(chǎng)的回暖已較為明顯，但新開(kāi)工面積還未有改善。4月商品房的新開(kāi)工面積的增速是-15.57%，而隨著(zhù)在建面積的竣工，明年的在建面積將減少，房地產(chǎn)投資將迅速下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現供應不足的局面。目前深圳市場(chǎng)已出現因供應相對減少，房?jì)r(jià)上漲的現象，而國家降低資本金的政策正好解決這個(gè)問(wèn)題。

　　近期，國務(wù)院公布的《國務(wù)院關(guān)于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》規定，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例由此前的35%下調至30%；保障性住房和普通住房，則為一般項目的下限水平為20%。在市場(chǎng)回暖跡象出現，土地交易明顯上升的情況下，放寬房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門(mén)檻，對于進(jìn)一步促進(jìn)這種變化，保證房地產(chǎn)投資穩步回升，有積極作用。

　　估值有望進(jìn)一步提升

　　5月份房地產(chǎn)板塊上漲近9%，超過(guò)了滬深300指數5.22%的上漲幅度，地產(chǎn)股已基本反映了前期利好因素，但估值隨著(zhù)土地價(jià)格的企穩將有所上升，上海證券看好地產(chǎn)股的中長(cháng)期表現。在5月的行情中，具有土地優(yōu)勢的房地產(chǎn)股表現更好，如擁有樓面價(jià)只有1000元/平米南匯地塊的創(chuàng )興置業(yè)，最近以較低價(jià)格購買(mǎi)土地的金地集團等。

　　上海證券認為，目前部分城市的日均交易量已到達2007年高峰水平，因此進(jìn)入6月份后，環(huán)比上升的空間不大，但因為房?jì)r(jià)基本已無(wú)泡沫，剛性需求回暖的背景因素沒(méi)有改變，成交量依然會(huì )維持在高位，庫存會(huì )繼續以較快速度消化，這對地產(chǎn)股將構成一定利好。

　　另外，5月份交易的地塊顯示土地價(jià)格有企穩回升的趨勢，當大多數房地產(chǎn)企業(yè)對土地價(jià)格不再下跌產(chǎn)生共識后，土地市場(chǎng)將開(kāi)始回暖。未來(lái)隨著(zhù)土地和房?jì)r(jià)的企穩，地產(chǎn)股估值有望進(jìn)一步提升。

　　上海證券認為，房地產(chǎn)業(yè)在高儲蓄的情況下，在2009年下半年將有所起色。6月份的交易量將繼續維持高位，但上升空間不大，目前地產(chǎn)股股價(jià)基本已經(jīng)反映了成交回暖因素，土地儲備的增加和利好政策帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)擴張將成為房地產(chǎn)公司估值上升的動(dòng)力。因此，在土地市場(chǎng)處于低位時(shí)購地的上市公司應重點(diǎn)關(guān)注，上市公司的反周期操作無(wú)疑會(huì )使其成本降低，公司將獲益匪淺。（上海證券）