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　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生8日接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，目前房地產(chǎn)調整尚未結束，受前期政策利好、降價(jià)以及去年的量能釋放影響，房地產(chǎn)商的資金鏈得以緩解。

　　中國證券報：今年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況出現反彈，是否意味著(zhù)房地產(chǎn)調整已經(jīng)結束？

　　聶梅生：房地產(chǎn)的調整還沒(méi)有結束，當前的波動(dòng)仍處于調整期。從短期看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)緩慢，1至5月份同比增速分別為1.0%，1.0%，4.1%，4.9%，6.8%(同期固定資產(chǎn)投資增速達到30%以上)；從長(cháng)期看，我國近5年來(lái)房地產(chǎn)投資的增幅均在20%以上，今年下半年有望接近這一數字。

　　近三年來(lái)，CPI和房?jì)r(jià)波動(dòng)趨勢一致，5月底的數據顯示，房?jì)r(jià)和CPI各自的同比增幅都仍然是負值，預計下半年這兩項指標都會(huì )由負轉正，并且繼續互相關(guān)聯(lián)。

　　以上說(shuō)明房地產(chǎn)的調整進(jìn)入波動(dòng)階段，穩定尚需觀(guān)察。

　　中國證券報：去年底開(kāi)始房地產(chǎn)企業(yè)出現資金鏈緊張的局面，按目前的市場(chǎng)表現是否意味著(zhù)已經(jīng)解決了資金鏈緊張的問(wèn)題？

　　聶梅生：去年底開(kāi)發(fā)商的資金鏈空前緊張，根據我們的計算，缺口起碼在5000億元以上。如果5000億元補不上，如果沒(méi)有年初的“小陽(yáng)春”，資金鏈斷裂絕對不是危言聳聽(tīng)。

　　房產(chǎn)交易回暖，房?jì)r(jià)跌幅收窄，資金回籠迅速，這是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。5月份的數據顯示房?jì)r(jià)同比仍然處于負值，但環(huán)比在上升。1-5月份全國商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)2.4億平方米，同比增長(cháng)25%。銷(xiāo)售額是1.13萬(wàn)億元，同比去年提高了45%，預計今年的銷(xiāo)售額有望達到3萬(wàn)億元。

　　就開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)講，定金和預售款增長(cháng)了17.2%，個(gè)貸部分增加了近2000億元，增長(cháng)了39.8%。我認為，這里面自籌資金的增長(cháng)和銀行貸款的增長(cháng)低于預售款和個(gè)貸的增幅。由此看來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張已全面緩解。

　　中國證券報：造成當前房地產(chǎn)市場(chǎng)強勢反彈的主要因素有哪些？去年底以來(lái)出臺的一系列房地產(chǎn)新政對此是否發(fā)揮了主導性作用？

　　聶梅生：原因主要是降價(jià)、政策出臺和量能釋放。

　　政策層面上，去年10月底以后出臺的新政主要是全面啟動(dòng)自住性的需求，放松銀行的個(gè)貸，同時(shí)加大保障性住房建設，銀行對開(kāi)發(fā)商貸款力度加大。

　　今年5月份，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%，這是13年來(lái)首次下調。出臺這一措施主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度緩慢。1—4月份開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積7000萬(wàn)平方米，同比下降了28.6%，有40%的城市土地價(jià)格下降，房屋新開(kāi)工面積下降4.6%。不買(mǎi)地不開(kāi)工，新開(kāi)工面積也下降�，F在政府投資上去了，但是房地產(chǎn)商投資緩慢，如果大家都不買(mǎi)地和不開(kāi)工，未來(lái)將造成房地產(chǎn)供不應求，屆時(shí)房?jì)r(jià)上漲是可以預期的。

　　此外，為了抑制投資炒房卷土重來(lái)，政府的彈藥庫是有彈藥的，例如出臺物業(yè)稅。

　　總結政策的走向，是從需求面到供給面釋放，從低端需求到中高端釋放，從購房人拉動(dòng)到開(kāi)發(fā)商拉動(dòng)釋放。有人說(shuō)，真正的政府救市要看是不是在對開(kāi)發(fā)商的資金和貸款放松，這個(gè)新的時(shí)間節點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到了。從消費拉動(dòng)到投資拉動(dòng)都對GDP“保八”很重要，我認為今年經(jīng)濟“保八”，恐怕更多的要依靠投資拉動(dòng)。

　　中國證券報：充裕的流動(dòng)性解決了資金問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情在高漲，頻頻出現地王，您怎么看待這個(gè)現象？

　　聶梅生：全球經(jīng)濟2010年將要復蘇，房地產(chǎn)在不同國家地區回暖的速度會(huì )有數十倍的不同，中國城市和地區間回暖的速度也將有巨大的差異，現在個(gè)別城市、地段出現地王，并不能說(shuō)明全國性的地價(jià)上漲，但是如果不能控制好土地的供應量，造成供不應求，就會(huì )推動(dòng)1年后的房?jì)r(jià)上漲。

　　拿地要考慮可支付能力，相對來(lái)說(shuō)，企業(yè)現在的可支付能力最強，房地產(chǎn)自身已回籠了一萬(wàn)億元左右，再加上上半年銀行貸出了6萬(wàn)億，政府4萬(wàn)億投資也安排了，股市流通量節節攀高，這些資金中有相當比例會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)，致使企業(yè)有資金先行購置土地。

　　此外，奧巴馬政府大量的印鈔帶來(lái)美元貶值的影響會(huì )蔓延全球，各國政府救市注入大量資金使流動(dòng)性增大，造成通脹預期出現，為了應對通脹大家會(huì )不約而同地選擇不動(dòng)產(chǎn)保值。