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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)全面、驟然升溫了嗎？一個(gè)人們較少提及的常識是：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的結構性、地域性差異。商品住宅的熱銷(xiāo)、“地王”的頻頻出現某種程度上掩蓋了目前房地產(chǎn)業(yè)的一塊“低溫區”：商辦物業(yè)交易尚難言繁榮，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也依然較為平靜。因此，不能籠而統之稱(chēng)“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖”。

　　此外，工、商地產(chǎn)的相對平靜恰恰反映出目前經(jīng)濟企穩回升形勢有待鞏固的一面。如果脫離了宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的基本面，樓市的“熱銷(xiāo)”無(wú)法行之長(cháng)遠。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存“低溫區”

　　國際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕7月份發(fā)布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報價(jià)為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價(jià)已下跌11.0%。報告顯示，自2008年第四季度以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)已連續三個(gè)季度出現吸納量為負的情況，新的物業(yè)項目不斷交付，而租戶(hù)卻縮減面積，使市場(chǎng)未租用率有所上升。

　　戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個(gè)房地產(chǎn)一線(xiàn)城市深圳，今年二季度，盡管商鋪租賃市場(chǎng)有所活躍，但銷(xiāo)售市場(chǎng)依然較為冷清。4月份和5月份一手成交商鋪面積僅1.64萬(wàn)平方米，同比大幅下降61%。

　　工業(yè)地產(chǎn)也相對“平靜”。上海郊區某工業(yè)園區一位負責人介紹，預計該工業(yè)區內今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來(lái)的平均水平。

　　易居中國的統計數據顯示，在5月份全國26個(gè)主要城市的土地供應總量中，工業(yè)、商業(yè)、辦公用地分別占43.5%、12.9%、0.4%，三者總和接近住宅用地數量的3倍。但總體而言，前三者成交溢價(jià)幅度明顯低于后者，更罕見(jiàn)所謂“地王”。在大連、東莞等一些經(jīng)濟外向度較高的城市，還出現了工業(yè)用地流拍的現象。

　　國土資源部新公布的上半年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測分析報告顯示，今年上半年，幾個(gè)重點(diǎn)區域的工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比均為負增長(cháng)。其中，珠江三角洲地區的工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增長(cháng)率最低，分別為-1.86%、-4.65%，環(huán)渤海地區工業(yè)環(huán)比、同比增長(cháng)率最高，分別為-0.58%、-0.43%。

　　分析人士指出，土地利用存在很大的結構性和地域性差異，對工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地必須進(jìn)行分類(lèi)觀(guān)察、具體分析，不能籠而統之地稱(chēng)“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖”，而掩蓋了市場(chǎng)的真相。

　　工業(yè)、商辦地產(chǎn)投資相對“平靜”

　　世邦魏理仕的報告指出，由于實(shí)體經(jīng)濟受金融危機影響較深，加上存量項目空置率較高，租戶(hù)將傾向于暫緩實(shí)施長(cháng)期計劃而偏重短期內財務(wù)節約，眾多租戶(hù)特別是跨國企業(yè)在下半年仍會(huì )在遷址、擴租方面相當謹慎。

　　上海郊區某工業(yè)區的負責人介紹，在政府推地較少、住宅市場(chǎng)較為低迷的時(shí)期，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾對園區土地“有過(guò)好感”，但當時(shí)園區“沒(méi)有放手”�，F在，開(kāi)發(fā)商前來(lái)拿地的積極性較低。

　　據他分析，這主要有三個(gè)方面的原因：一是園區主動(dòng)對產(chǎn)業(yè)項目有所控制；二是包括土地成本、建安成本、財務(wù)成本、稅費等在內，工業(yè)地產(chǎn)項目至少需要15年才能收回成本，遠遠超過(guò)住宅地產(chǎn)的回收周期；三是目前制造業(yè)企業(yè)資金總體依然緊張，缺乏擴張的欲望和實(shí)力，畢竟，“實(shí)體經(jīng)濟絕對沒(méi)有像住宅地產(chǎn)那么火”。今年上半年，該園區稅收凈入庫近27億元，比去年同期增長(cháng)1%左右。這位園區負責人說(shuō)，雖然目前經(jīng)濟出現企穩回升跡象，但基礎還有待鞏固，在這種情況下，企業(yè)投資計劃都比較審慎。

　　國土資源部不久前下發(fā)了工業(yè)用地的“打折通知”，下調全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準，農林牧漁業(yè)產(chǎn)品初加工項目用地下調幅度達30%；對中西部地區使用國有未利用土地的下調幅度高達85%。一些分析人士認為，當前的工業(yè)地產(chǎn)情況仍不樂(lè )觀(guān)，商辦物業(yè)最多也就是剛剛“觸底”。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能“脫軌”

　　需要指出的是，中央刺激經(jīng)濟計劃的逐步落實(shí)和中央投資項目資金的逐步到位，加快了土地供應結構調整速度，上半年工礦倉儲用地、商業(yè)用地等土地的供應量同比均有增加。

　　但目前，中國經(jīng)濟企穩回升后，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)站穩腳跟、積蓄全面復蘇力量的關(guān)鍵時(shí)期。而工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)“低溫”現實(shí)表明，宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇的基礎還有待鞏固，“保增長(cháng)”的主題沒(méi)有改變。

　　短期而言，房地產(chǎn)業(yè)有時(shí)會(huì )逆大勢而行，甚至出現“非理性”的增長(cháng)；但從中長(cháng)期看，其發(fā)展應與宏觀(guān)經(jīng)濟走勢同步。沒(méi)有宏觀(guān)經(jīng)濟基本面的支撐，其根基也難以穩固。

　　記者注意到，目前已有分析人士對國內快速上漲的樓市表現出擔憂(yōu)。經(jīng)濟學(xué)家郎咸平表示，實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟說(shuō)，在房地產(chǎn)享受“盛世”的同時(shí)，也應清醒地意識到發(fā)生“危機”的可能性。

　　住宅地產(chǎn)與工、商地產(chǎn)“冷熱不均”的現狀也考驗著(zhù)管理部門(mén)的執政智慧。一位工商界人士說(shuō)：“前者‘見(jiàn)效快’，能在短期內實(shí)現大量稅收；后者周期相對較長(cháng)，但對稅收、就業(yè)等有更多拉動(dòng)作用，對實(shí)體經(jīng)濟有更長(cháng)遠的促進(jìn)作用。如何處理兩者的關(guān)系，需要有戰略眼光�！�(記者葉鋒）