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　　“今年上半年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍出現大幅增長(cháng)，大部分企業(yè)已完成2008年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的70%，有的甚至超過(guò)2008年全年銷(xiāo)售收入。整體來(lái)看，全行業(yè)商品住宅銷(xiāo)售額超過(guò)2008年已毋庸置疑。比如，保利今年上半年就已經(jīng)完成了全年的銷(xiāo)售任務(wù)�！苯�日，保利地產(chǎn)董秘岳勇堅非�？隙ǖ貙Ρ緢笥浾哒f(shuō)。

　　據WIND統計數據顯示，截至8月24日，共有61家房地產(chǎn)行業(yè)公司已公布了中報，累計實(shí)現凈利潤174.2億元，相比去年99.65億元實(shí)現同比增長(cháng)74.81%；營(yíng)業(yè)收入共計985.77億元，同比實(shí)現增長(cháng)68.85%。

　　而克而瑞(中國)日前發(fā)布的2009年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)研究報告稱(chēng)，今年百億軍團的數量至少將增加近六成。上半年有6家企業(yè)銷(xiāo)售金額超過(guò)百億元大關(guān)。按照目前的銷(xiāo)售進(jìn)度，預計2009年全年百億企業(yè)至少將達到20家以上。而2008年銷(xiāo)售過(guò)百億的企業(yè)僅有12家。

　　與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升相呼應的是，房地產(chǎn)企業(yè)對“地王”的追逐也日趨白熱化。而再融資則成為“地王”爭奪的背后支撐力。

　　不過(guò)，受監管層將再度收緊房貸政策傳聞?dòng)绊�，此前一度出現回穩跡象的地產(chǎn)板塊再遭迎頭一擊，成為A股市場(chǎng)做空主力。上周房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)板塊資金凈流出30.48億元。房地產(chǎn)板塊龍頭萬(wàn)科A(000002.SZ)全周重挫11.20%，凈流出資金5.78億元，其中，機構賣(mài)出5.6億元，散戶(hù)賣(mài)出1780.94萬(wàn)元。此外，陽(yáng)光城(000671.SZ)、世茂股份(600823.SH)、泛海建設(000046.SZ)、金地集團(600383.SH)等個(gè)股跌幅都超過(guò)14%，資金同樣出現大幅凈流出。

　　強者恒強在北京、天津、上海、南京、杭州、廣州、深圳、武漢、成都和重慶十大城市中，地產(chǎn)大鱷強者恒強的現象尤為明顯。

　　克而瑞(中國)統計數據顯示，十大城市中銷(xiāo)售金額前三家的市場(chǎng)占有率普遍在10%-12%之間。特別是廣州銷(xiāo)售金額前三家企業(yè)的市場(chǎng)集中度最高，為31.57%。

　　“主要是因為廣州地區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，保利地產(chǎn)(600048.SH)、富力地產(chǎn)(2777.HK)以及碧桂園(2007.HK)都是長(cháng)期深耕于該區域的企業(yè)，故其市場(chǎng)占有率相對較高�！秉S鵬指出。

　　而杭州地區銷(xiāo)售金額前三家企業(yè)銷(xiāo)售金額占杭州上半年銷(xiāo)售金額總額的24.08%，僅次于廣州地區。此外，成都和深圳地區的TOP3企業(yè)銷(xiāo)售金額占有率分別為17.42%和17.16%。

　　2009年上半年住宅銷(xiāo)售前20名排行榜顯示，除碧桂園之外，其他企業(yè)均完成了2008年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的一半以上。除保利地產(chǎn)以外，綠城集團、華潤置地(1109.HK)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)、仁恒置地也全面超過(guò)2008年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，增長(cháng)勢頭相當強勁。

　　而南派地產(chǎn)商更是強勢依舊。在前20名銷(xiāo)售金額排行榜中，華南企業(yè)的銷(xiāo)售金額占總銷(xiāo)售金額的71%；在前20名銷(xiāo)售面積排行榜中，華南企業(yè)的銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的74%，行業(yè)集中度越發(fā)明顯。

　　2009年上半年，銷(xiāo)售金額排行榜前三位的萬(wàn)科、保利和中海外的銷(xiāo)售金額總和占2009年上半年全國商品住宅成交額5%。而前20名企業(yè)銷(xiāo)售金額占2009年上半年全國商品住宅成交額的17%。

　　從整體來(lái)看，一、二線(xiàn)城市是地產(chǎn)大鱷們實(shí)現銷(xiāo)售收入的主要區域，前述區域銷(xiāo)售的業(yè)績(jì)的好壞是其銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵。

　　690億融資沖動(dòng)

　　“目前，一線(xiàn)城市核心地段的土地儲備是非常缺乏的。不排除下半年仍然會(huì )有地王出現�！痹烙聢员硎�，“現在感覺(jué)比較痛苦。表面看來(lái)，地產(chǎn)儲備絕對值很大，但是，像北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市核心地段的地源太少，分布結構不均衡。像這些地方，只要有地推出來(lái)，大家都會(huì )去爭搶。其實(shí)誰(shuí)都不想拿高價(jià)地，但你不去搶的話(huà)，就會(huì )沒(méi)米下鍋�！惫獯笞C券研究所分析師翁非玉表示，從7月土地市場(chǎng)看，“地王”級的高溢價(jià)土地仍主要位于一線(xiàn)城市較優(yōu)質(zhì)地段。與6月相比，高溢價(jià)的典型項目不再集中于央企和國有企業(yè)，上市公司及地方企業(yè)也參與其中。

　　對此，克而瑞(中國)研究中心報告指出，從2009年二季度起，高價(jià)地塊不斷涌現，房?jì)r(jià)透支現象增多，尤其是6、7月份，部分地塊競價(jià)場(chǎng)面的火爆程度已經(jīng)不亞于2007年，其地價(jià)與當時(shí)房?jì)r(jià)比值超過(guò)了70%，已經(jīng)遠遠高于2005年～2009年項目地價(jià)與當時(shí)房?jì)r(jià)33.9%的平均比重。這些項目在未來(lái)上市時(shí)將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險。

　　以金地集團為例，截至7月末，金地集團2009年共投入62.5億元獲得5個(gè)新增項目，新增土地儲備面積83萬(wàn)平方米，主要位于北京、上海等地，其平均樓面地價(jià)高達7530元/平方米。

　　對此，日信證券行業(yè)研究員邱晟赟指出，“激進(jìn)型擴張將會(huì )為公司獲得快速增長(cháng)的機會(huì )，但由于市場(chǎng)未來(lái)的不確定性，當前的高價(jià)拿地也為公司發(fā)展埋下了隱患�！贝送�，與“地王”爭奪戰遙相呼應的是，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資沖動(dòng)。截至目前，已經(jīng)有恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、萬(wàn)達集團、寶龍集團在內的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。此外，滬深兩市共有40家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司提出了再融資方案，合計再融資金額超過(guò)690億元。

　　WIND統計數據顯示，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的速度在5月份之后明顯加快，今年5月之前只有6家公司提出定向增發(fā)以及增發(fā)，而之后有17家公司提出了定向增發(fā)方案。房地產(chǎn)上市公司意圖在當前市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)“搶發(fā)”早日獲得資金增強自身競爭實(shí)力的急切心情顯露無(wú)遺。

　　政策預警

　　長(cháng)城證券地產(chǎn)分析師劉昆指出，目前一線(xiàn)城市整體房?jì)r(jià)處于歷史上的高點(diǎn)，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)處于2008年下半年以來(lái)的高點(diǎn)。而部分重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)較2007年下半年平均價(jià)格，高出15%左右。

　　不過(guò)，申銀萬(wàn)國房地產(chǎn)分析師殷姿預計，三季度房?jì)r(jià)繼續超預期上升的動(dòng)力正在減弱，全國大部分城市將呈現“價(jià)穩量穩”的局面，部分地區如深圳存在成交量超預期萎縮，甚至價(jià)格略有回調的風(fēng)險。

　　“主要是部分城市杠桿過(guò)大，價(jià)格上漲過(guò)快，成交量或看房量都出現了超預期萎縮。目前，許多城市價(jià)格已經(jīng)達到甚至超過(guò)2007年高點(diǎn)，資金進(jìn)駐意愿已明顯減弱。此外，在目前整個(gè)市場(chǎng)杠桿已經(jīng)比較高的情況下，貨幣政策的略微變動(dòng)，對資金及投資者預期的影響都會(huì )較大�！币笞朔Q(chēng)。

　　劉昆表示，地產(chǎn)板塊受七八月銷(xiāo)量下跌和大盤(pán)調整等因素影響，最新股價(jià)較7月份的高點(diǎn)下跌了20%-25%，基本上消化了年初以來(lái)地產(chǎn)股上漲過(guò)快和近期交易量下跌的負面影響。

　　對此，殷姿也指出，未來(lái)一兩個(gè)月內，政策面更多會(huì )以傳遞預警信號為主，大幅度嚴格收緊的概率較小。目前，政府面臨雙重的壓力和選擇，一方面投資性需求回升，房?jì)r(jià)快速上漲，部分區域價(jià)格甚至超過(guò)2007年的高點(diǎn)，輿論壓力加大；另一方面，經(jīng)濟回升基礎尚不牢固，政府希望依賴(lài)房地產(chǎn)投資回升帶來(lái)經(jīng)濟復蘇。據此判斷，政府在政策制定和實(shí)施時(shí)，更多將以釋放預警信號，引導市場(chǎng)預期，逐步收縮為主，而不會(huì )采取相對過(guò)激的行為使得短期市場(chǎng)產(chǎn)生劇烈波動(dòng)。(來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道)