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　　在經(jīng)過(guò)了數月的集體狂歡之后，目前對于樓市“拐點(diǎn)”將至的聲音一浪高過(guò)一浪，國家可能出手干預樓市的猜測甚囂塵上，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)又開(kāi)始陷入一種僵局。購房者再次舉步不前，開(kāi)發(fā)商卻仍有恃無(wú)恐地撐著(zhù)高房?jì)r(jià)，并在土地市場(chǎng)、資本市場(chǎng)各顯神通，圈錢(qián)搶地，一往無(wú)前。與此同時(shí)，更多的錢(qián)還等著(zhù)進(jìn)入這個(gè)讓人熱血沸騰的行業(yè)，比如，3000億左右的保險資金。但我們也不得不看到，目前樓市的微妙氣氛已經(jīng)影響到赴港上市的一眾房企，融資縮水算好的，不幸的可能在于又出現不得不臨陣退出，功虧一簣的一幕……太多因素左右著(zhù)這個(gè)行業(yè)，使其前景已經(jīng)變得越來(lái)越難以預測。

　　⊙記者 盧曉平 ○編輯 王曉華

　　在最新一版的《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》，險資投資不動(dòng)產(chǎn)的比例之處仍是空白的。

　　據接近保監會(huì )有關(guān)人士告訴記者，由于投資比例是諸方極為關(guān)注，也是爭論最大的焦點(diǎn)，一定是在10月底出臺前才會(huì )真正面市。但辦法在圈內討論時(shí)，都是按照5%—10%比例區間。因此，按照去年保險資金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計算，險資可以投資不動(dòng)產(chǎn)的額度應該在3000億左右。

　　險資布局不動(dòng)產(chǎn)已達200億

　　“初步統計，截止到今年年初，險資已經(jīng)布局不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有200億元�！币患掖笮碗U資專(zhuān)業(yè)投資管理公司有關(guān)專(zhuān)家告訴記者。

　　追溯歷史，險資涉足不動(dòng)產(chǎn)是伴隨著(zhù)中國經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險公司還不多，但與其他領(lǐng)域企業(yè)一樣，對于房地產(chǎn)熱潮興奮不已。由于國家缺乏相關(guān)的政策法規的約束，險資分得不動(dòng)產(chǎn)第一杯羹，開(kāi)辟了不動(dòng)產(chǎn)處女地。

　　時(shí)間延續到90年代末，中國保監會(huì )成立，國家相關(guān)監管政策也陸續出臺。由于當時(shí)對于保險資金投資的范圍限定的比較窄。險資涉足不動(dòng)產(chǎn)轉變?yōu)槔�用自有資金購置自用辦公樓，通過(guò)集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　目前，通過(guò)直接和間接方式投資不動(dòng)產(chǎn)的保險資金，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經(jīng)成為醒目標志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購置的兩棟大廈，價(jià)值已經(jīng)翻番；新華人壽在長(cháng)安街購置的樓宇，太平保險在上海大手筆購置的大樓，也都是成功運作的案例。

　　今年以來(lái)，在新《保險法》的正式實(shí)施前夕，險資在進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域更加積極，采取多種方式延伸觸角。

　　2009年5月18日下午，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰略合作協(xié)議簽字儀式在北京簽署協(xié)議。人保集團公司、副總裁、人保投控董事長(cháng)周立群當時(shí)就明確表示，人保集團一直就購置物業(yè)事宜與西城區及北京市金融局領(lǐng)導進(jìn)行過(guò)多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會(huì )，為人保集團的整體入駐金融街及未來(lái)的更好發(fā)展做好準備；

　　2009年7月，國壽投資與信達投資公司簽訂了戰略合作協(xié)議，二者將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位的合作。

　　而中國平安在今年8月到9月，借助旗下信托公司與地產(chǎn)巨頭金地集團和綠城集團簽署戰略合作協(xié)議。中國平安副董事長(cháng)首席執行官孫建一表示，這種模式為綜合性金融機構與房地產(chǎn)公司合作提供了一個(gè)良好的范例。

　　機構人員吹起集結號

　　在保險業(yè)界投資不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)先者中國平安，在人員儲備和機構設置上的優(yōu)勢是毋庸置疑的。中國平安有關(guān)負責人告訴記者，平安投資的總體原則是：在控制風(fēng)險和滿(mǎn)足資產(chǎn)負債匹配的前提下，尋找任何有利的投資機會(huì )。

　　中國人保集團旗下的中國人保投資控股公司，主要從事資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和資本運作業(yè)務(wù)。據了解，公司已基本定位為人保集團的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺。據悉，公司總部已經(jīng)有幾十號人，一批具有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的高素質(zhì)人才已經(jīng)云集在此。另外，相關(guān)的制度建設和業(yè)務(wù)操作流程等正在不斷完善中，練好內功，深度研究，等待號令。

　　今年10月正式實(shí)施的新《保險法》，明確規定可直接投資不動(dòng)產(chǎn)，保險企業(yè)也真正拿到了投資不動(dòng)產(chǎn)的通行證。

　　中國人民保險集團股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)吳焰在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，根據保險資金的性質(zhì)和資產(chǎn)負債匹配要求，新《保險法》拓寬了保險資金的運用范圍，保險資金可以買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券和投資于不動(dòng)產(chǎn)以及其他資金運用形式，為保險公司做好資產(chǎn)配置，平滑、提高資金收益創(chuàng )造了有利條件。

　　中國人壽集團公司副總裁、國壽投資公司董事長(cháng)王思東曾經(jīng)在公開(kāi)場(chǎng)合表示，國壽投資公司積極探索不動(dòng)產(chǎn)投資主業(yè)發(fā)展，力爭在集團內與兄弟公司形成優(yōu)勢互補，優(yōu)化整個(gè)集團的戰略資產(chǎn)配置；

　　泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，并在養老地產(chǎn)等領(lǐng)域的開(kāi)拓上儲備了人員、資源、經(jīng)驗等。

　　熱鬧后的贏(yíng)利模式冷思考

　　險資投資不動(dòng)產(chǎn)，目的是為了防范風(fēng)險，實(shí)現資金長(cháng)期匹配，獲得穩定收益。但不動(dòng)產(chǎn)投資真能帶來(lái)可觀(guān)穩定的收益嗎？

　　據悉，保險公司可以通過(guò)物權方式、股權方式、債權方式和不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的設立發(fā)行和購買(mǎi)方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。

　　保監會(huì )主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾公開(kāi)表示，保險公司在投資不動(dòng)產(chǎn)的試點(diǎn)初期，暫時(shí)不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能購買(mǎi)辦公用房、投資廉租房、養老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。

　　就不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而言，有商業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)和寫(xiě)字樓建設及療養院、廉租房建設等等。其中，真正獲利的是商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓建設，這是與土地和建設直接掛鉤的領(lǐng)域，也是利潤最豐厚的一塊，其余的獲利空間十分有限。如，物業(yè)管理是保監會(huì )放行保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)口子，但據了解，單純投資房地產(chǎn)物業(yè)管理的利潤也很薄，甚至出現虧損。對此已經(jīng)先行的中國平安明確表示，其目前投資的物業(yè)均為自用，不以盈利為目的。

　　“不單純是利潤多少問(wèn)題，最主要是保險面對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，基本是個(gè)小學(xué)生，涉足只是皮毛，地域都選擇的是風(fēng)險較小的黃金地段。與國外成熟的同類(lèi)保險公司相比，單純了很多”，一個(gè)熟悉行業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況的業(yè)界人士告訴記者。

　　不過(guò)，正如中國平安有關(guān)人士明確表示的，保險資金的投資，是由專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理團隊進(jìn)行資產(chǎn)匹配管理。而保險集團通過(guò)信托公司，在房地產(chǎn)投資積累了豐富的經(jīng)驗，培養了大量專(zhuān)業(yè)人才，為投資房地產(chǎn)細則出臺后，險資投資房地產(chǎn)打下了基礎。

　　“保監會(huì )對于險資投資不動(dòng)產(chǎn)口子撕的不小”，一位業(yè)內人士表示。

　　在他看來(lái)，即使保監會(huì )全部放開(kāi)險資投資不動(dòng)產(chǎn)，保險資金也不會(huì )全部涉足。況且，保監會(huì )謹慎監管的原則不會(huì )因為通脹的預期加大而忽視風(fēng)險。