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目前,北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“商住倒掛”的現象,不但一些商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低于同地段住宅價(jià)格,而且還出現了滯銷(xiāo)。
對此,DTZ 戴德梁行華北區董事總經(jīng)理何衍鈞認為,這說(shuō)明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀(guān)經(jīng)濟基本面的支撐,同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒(méi)有被充分挖掘。而目前北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)已顯現回暖,投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景樂(lè )觀(guān)。
一般而言,在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價(jià)要比住宅項目高出30%左右,而在北京出現了“商住倒掛”現象。以位于花市大街的國瑞城為例,其公寓的價(jià)格已達到3萬(wàn)元/平方米,最高達到3.5萬(wàn)元/平方米,而在北京崇文區、宣武區,幾乎沒(méi)有發(fā)現單價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的寫(xiě)字樓。在CBD地區,御金臺公寓售價(jià)高達5.5萬(wàn)元/平方米,而位于同一地段的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬(wàn)元/平方米,其間有高達兩萬(wàn)余元的差額。
DTZ 戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨認為,住宅價(jià)格的持續攀升不單純是剛性需求的拉動(dòng),而是宏觀(guān)調控造成的大量流動(dòng)性的釋放拉升了資產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)半年到一年,隨著(zhù)宏觀(guān)政策的微調,住宅價(jià)格很難出現上半年那樣的大幅快速上漲。而目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)顯現回暖,空置率下降,整體租金上升,隨著(zhù)未來(lái)供應量的減少,租金上升的機會(huì )較高。
DTZ 戴德梁行的統計數據顯示,第三季度,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現回暖跡象,全市整體的空置率由上個(gè)季度的20.9%降至20.2%,下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。而全市的整體租金價(jià)格也有所上調,由每月每平方米139元升至每月每平方米148元,環(huán)比上升6.3%。同樣地,物業(yè)平均售價(jià)也從上個(gè)季度的每平方米29714元升至每平方米31726元,環(huán)比上漲6.77%。
何衍鈞指出,2010年開(kāi)始,北京寫(xiě)字樓供應將大幅下降,2010年全年供應為2009年的57.8%,而2011年的供應更是僅為2009年的17%,隨著(zhù)供應的大幅降低,空置率會(huì )逐步好轉,到2010年后將達到15%左右。
何衍鈞認為,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資前景樂(lè )觀(guān)。盡管1-8月北京住宅及寫(xiě)字樓投資同比雙雙出現了負增長(cháng),但寫(xiě)字樓投資的負增長(cháng)較住宅低了一個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場(chǎng)轉向寫(xiě)字樓市場(chǎng)。另外,從第三季度的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)看,以綜合用途項目和寫(xiě)字樓項目有明顯增長(cháng),今年以來(lái)的大宗交易中,寫(xiě)字樓物業(yè)的交易金額占總額的62%,而在今年的大額投資買(mǎi)賣(mài)中,國內資金的比率遠多于國外資金,無(wú)論是整體宗數及金額占比均高達84%。去年金融危機爆發(fā)后,一些外資撤出國內部分物業(yè)市場(chǎng),使內資找到進(jìn)占機會(huì )。
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