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　　住宅價(jià)格超過(guò)寫(xiě)字樓價(jià)格，“商住倒掛”現象近日在北京部分地區顯現。在給居民帶來(lái)驚喜的同時(shí)，不禁給人們提出疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)抄底時(shí)機真的到來(lái)了？

　　住在北京市崇文區花市大街附近的住戶(hù)們最近一定很高興：剛剛開(kāi)盤(pán)的“國瑞城”公寓價(jià)格已經(jīng)達到了每平方米3萬(wàn)元以上，而其身邊的寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有單價(jià)高于2萬(wàn)元的。

　　一些慣于炒房的老房主們就會(huì )給身邊的小年輕們解釋說(shuō)，住宅價(jià)比寫(xiě)字樓都高，該是賺錢(qián)的時(shí)候了。

　　冷靜的房地產(chǎn)專(zhuān)家們則會(huì )把這種現象稱(chēng)之為“商住倒掛”。聯(lián)系之前的樓市“價(jià)漲量跌”的現實(shí)，他們會(huì )說(shuō)：缺少實(shí)體經(jīng)濟真正復蘇的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構嚴重失衡，泡沫化的可能性在加劇，一定會(huì )勸說(shuō)百姓不要輕易入市。

　　世界頂尖的國際物業(yè)顧問(wèn)公司DTZ戴德梁行的一份報告顯示，北京樓市商住價(jià)格在今年第三季度出現倒掛，部分地區公寓比同區寫(xiě)字樓每平方米的價(jià)格高2萬(wàn)元。而這樣的情況本來(lái)應該是正好相反�！耙话闱闆r下，同地段的寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格應高于住宅30%左右�！盌TZ戴德梁行華北區研究部經(jīng)理魏東對媒體表示。

　　這樣的現象在北京、上海等一些城市部分區域均表現明顯。在北京寫(xiě)字樓最為昂貴的CBD地區，該地區目前在售的御金臺項目的公寓售價(jià)已達5.5萬(wàn)元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬(wàn)元/平方米；在上海浦東金橋板塊，在售寫(xiě)字樓聯(lián)創(chuàng )國際的售價(jià)為1.3萬(wàn)元～1.7萬(wàn)元/平方米，而同區域的金橋瑞仕花園網(wǎng)上參考價(jià)則為2.8萬(wàn)元/平方米；位于靜安區的南證大廈成交價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買(mǎi)賣(mài)價(jià)格約5萬(wàn)元/平方米。

　　據國家統計局數據顯示，前三季度，全國商品房銷(xiāo)售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)44.8%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)46.4%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)23.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)30.6%。 其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)78.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(cháng)37.1%和49.2%。住宅市場(chǎng)表現繼續優(yōu)于商辦類(lèi)市場(chǎng)。

　　其實(shí)，這種狀況由來(lái)已久。數據顯示，從2006年開(kāi)始，住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)漲幅開(kāi)始逐步加快，并超越了產(chǎn)權式寫(xiě)字樓的價(jià)格漲幅。

　　“‘商住倒掛’的現象不太正常�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)。楊紅旭分析認為，住宅市場(chǎng)偏熱，住宅投資投機比重高于寫(xiě)字樓，而商用辦公樓受經(jīng)濟影響更大些是其主要原因。

　　“商用辦公樓的投資者對實(shí)體經(jīng)濟的繁榮情況更為敏感，寫(xiě)字樓主要以機構投資者為主，通過(guò)長(cháng)期持有獲得投資價(jià)值。由于全球經(jīng)濟整體不振，加之持有成本較高，投資者不會(huì )輕易投資，寫(xiě)字樓處于供大于求的狀況，商用辦公樓租金和出租率一直下調�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，住宅市場(chǎng)需求旺盛，成交周期短，位于中心城區的住宅，由于稀缺性，導致供需的不匹配，導致住宅價(jià)格上漲。

　　“另外，‘商住倒掛’還與今年以來(lái)住宅市場(chǎng)率先回暖有關(guān)�！睏罴t旭認為。據國家發(fā)改委、國家統計局最新調查顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，這是自2009年3月份以來(lái)，房?jì)r(jià)環(huán)比第7各月連續上漲。

　　楊紅旭分析認為，“商住倒掛”的現象仍將持續。但現在應該是投資商辦的好時(shí)機，而住宅價(jià)格在四季度將持續高位震蕩，投資者對住宅投資關(guān)注情緒濃厚。

　　從市場(chǎng)的表現看來(lái)，投資資金已開(kāi)始向商辦項目分流。DTZ 戴德梁行的統計數據顯示，第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現回暖跡象，全市整體的空置率由上個(gè)季度的20.9%降至20.2%，下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。而全市的整體租金價(jià)格也有所上調，由每月每平方米139元升至每月每平方米148元，環(huán)比上升6.3%。同樣地，物業(yè)平均售價(jià)也從上個(gè)季度的每平方米29714元升至每平方米31726元，環(huán)比上漲6.77%。

　　在日前由上海社科院商業(yè)研究中心和SETV《今日房產(chǎn)》研究中心聯(lián)合舉辦的商業(yè)地標峰會(huì )上，有專(zhuān)家認為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)往往會(huì )比住宅“慢一拍”，其啟動(dòng)會(huì )比住宅晚一個(gè)周期，同樣當市場(chǎng)出現回落時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的調整也會(huì )晚于住宅市場(chǎng)。而現在有種種跡象表明，中國經(jīng)濟已經(jīng)出現了回暖的跡象，所以有理由相信，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì )成為下一波的投資熱點(diǎn)。