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　　據媒體報導：銀監會(huì )在2009年第四次經(jīng)濟金融形勢分析通報會(huì )上強調從嚴執行二套房貸政策。我們的觀(guān)點(diǎn)是本次僅是重審，不會(huì )對需求的金融支持力度產(chǎn)生太大影響。

　　一、二套房貸政策從2007年9月份出臺以來(lái)即開(kāi)始顯示其政策威力，揭開(kāi)了市場(chǎng)的調整序幕。

　　二、在2008年10月份后，各地方以改善型普通自住房的名義繞過(guò)了二套房界定標準，政策名存實(shí)亡，對市場(chǎng)銷(xiāo)售起到明顯刺激作用。

　　三、2009年7月份以來(lái)，銀監會(huì )繼續要求從嚴執行二套房，部分投資比例較高城市的交易量明顯回落。

　　目前是“非一刀切的從嚴”。2009年7月份以來(lái)二套房政策的收緊與2007年還不完全相同，當年是全國統一嚴格執行首付比例和上調1.1倍利率，而目前則是各地方有區別執行，銀監會(huì )的態(tài)度也比較明確，即僅要求各地方商行執行40%的首付，利率上調與否或者幅度由各地方根據市場(chǎng)情況自行制定。目前貸款利率已經(jīng)上調至1.1倍的城市有杭州、紹興、天津等。

　　本次銀監會(huì )僅是再次重審嚴格執行二套房政策，也即首付比例滿(mǎn)足40%的條件，并沒(méi)有對利率是否上調至1.1倍有新說(shuō)法，我們認為未來(lái)銀監會(huì )出臺全國性文件要求嚴格執行利率上調的可能性也不大。因為近期的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，中國經(jīng)濟回升基礎尚不穩固，目前時(shí)點(diǎn)放棄地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動(dòng)并不明智。

　　近期有傳言建總行要求從嚴執行二套房貸利率上調1.1倍標準，我們認為這種可能性存在。因為2009年前三季度四大國有銀行發(fā)放了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，一般開(kāi)發(fā)商在確定按揭貸款銀行時(shí)也首先圈定貸款給他的相關(guān)銀行來(lái)“投桃報李”，因此四大國有銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)也增長(cháng)迅速，目前對繼續增加按揭貸款業(yè)務(wù)熱情已經(jīng)不高，所以國有銀行目前寧可選擇“厚利少銷(xiāo)”。

　　我們認為在沒(méi)有銀監會(huì )出臺統一文件要求全部銀行嚴格執行利率上調的前提下，國有銀行單獨上調利率不會(huì )對需求產(chǎn)生過(guò)多擠出效應。因為股份制銀行能夠填補國有銀行支持力度的減弱。

　　市場(chǎng)前期擔心各類(lèi)需求能否承接住已經(jīng)上漲的房?jì)r(jià)，但進(jìn)入10月份以來(lái)銷(xiāo)售放量已經(jīng)打消了這種擔心，而決定市場(chǎng)銷(xiāo)售的另一變量，即購房者的預期在沒(méi)有重大政策變化前提下也不會(huì )突然逆轉，我們認為銷(xiāo)售回升會(huì )持續，目前需要對地產(chǎn)的信心更足一些。

　　未來(lái)一、二線(xiàn)公司都會(huì )有不錯表現，是行業(yè)整體機會(huì )。重點(diǎn)推薦四大五小組合，即萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團、大連友誼、冠城大通、安徽水利、昆百大、南通科技。此外北京市場(chǎng)近期熱度最高，建議投資者關(guān)注華業(yè)地產(chǎn)、北京城建等相關(guān)公司。 （國金證券 曹旭特）