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　　“就剩下最后一套了，217萬(wàn)元的總價(jià)優(yōu)惠10萬(wàn)元，還附帶精裝修以及30平方米左右的面積�！蔽挥谏钲邶垗弲^萬(wàn)科第五園的售樓小姐賣(mài)力地向記者如此推銷(xiāo)。伴隨旗下樓盤(pán)銷(xiāo)售難度的悄然增加，萬(wàn)科靚麗的三季報也于近日出爐。其前三季度累計實(shí)現凈利潤29.6億元，同比增長(cháng)29.9%.

　　不僅是萬(wàn)科，今秋“暴增”成了眾多地產(chǎn)企業(yè)三季報的主題。據《投資者報》統計，“招保萬(wàn)金”四大龍頭地產(chǎn)商今年前三季度總計實(shí)現凈利潤約65億元，較去年同期42.75億元增幅超過(guò)五成。

　　不過(guò)漂亮的成績(jì)更像是一場(chǎng)“相對論”。三季度同比高增長(cháng)是以2008年地產(chǎn)低迷期為基點(diǎn)。與今年二季度相比，地產(chǎn)的凈利出現了大降的局面。

　　“2010年一季度北京房?jì)r(jià)存在小幅調整可能，特別是個(gè)別項目、局部區域價(jià)格可能會(huì )小幅下調�！本驮诎l(fā)布三季報前不久，萬(wàn)科地產(chǎn)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的一句話(huà)早已打破房地產(chǎn)界的平靜。這是繼2007年王石之后，萬(wàn)科高層再一次拋出降價(jià)論。

　　眼下的樓市正處在微妙時(shí)期。從7月下旬以來(lái)各地商品房成交量已經(jīng)從火熱中降溫，“價(jià)漲量跌”是金秋的共同特征。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇與毛大慶持有相同的觀(guān)點(diǎn):“未來(lái)樓市應該向正常的市場(chǎng)狀態(tài)轉變。從這個(gè)角度講，樓市從四季度到2010上半年很可能進(jìn)入調整期�！�

　　凈利潤:

　　同比翻數倍，環(huán)比降三成

　　毫無(wú)意外地，在第三季度財報出爐的10月份，各大房企都給出了一份華麗的“成績(jì)單”。萬(wàn)科集團、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團這四大房企第三季度的凈利潤同比去年增幅分別達101%、67%、179%和338%.

　　地產(chǎn)公司同比業(yè)績(jì)的高增長(cháng)，使沉寂的地產(chǎn)股10月以來(lái)表現強勁:自深物業(yè)10月12日拉開(kāi)凈利同比大增658%的三季報之后，公司預計全年利潤同比有望增長(cháng)800%至1050%。這使得該股在業(yè)績(jì)公布前后出現了9個(gè)漲停。此外，深房A也出現了連續5個(gè)漲停;而銀基發(fā)展、京能置業(yè)、粵宏遠和京投銀泰等都出現漲停;“招保萬(wàn)金”四大地產(chǎn)公司在此輪漲幅中均超過(guò)15%以上。

　　不過(guò)，相比較二季度的火熱，三季度則顯得黯淡無(wú)光。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)三季度凈利潤環(huán)比下降的幅度分別為75%、63%;招商地產(chǎn)和金地集團雖然環(huán)比增長(cháng)分別為50%和107%，但主要是產(chǎn)品價(jià)格的上升以及樓盤(pán)結算期所致。

　　據《投資者報》統計，截至10月27日，50家公司第三季度合計凈利潤39.21億元，環(huán)比大降三成(剛上市的世聯(lián)地產(chǎn)除外).

　　地產(chǎn)三季報環(huán)比下降三成已是不爭的事實(shí)，各大房企近期銷(xiāo)量也出現重回低迷的跡象。據中原地產(chǎn)統計，9月份八大主要城市一手住宅成交量環(huán)比降17%。而在深圳，最近一周(10月19日—10月25日)一手房市場(chǎng)共成交1184套，與前周相比有大幅回落，環(huán)比下降36.8%.

　　“9月多數城市批售面積較7、8月已出現上升，新房供應增加，有助于四季度房?jì)r(jià)趨于穩定�！痹谌�季報業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科對樓市走向的看法開(kāi)始趨于保守。而在中期發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科還保持了樂(lè )觀(guān)態(tài)度，并透露7月份主要城市的成交批售比為1.78，市場(chǎng)供應的缺口較大。

　　但事實(shí)上，進(jìn)入下半年樓市銷(xiāo)售并沒(méi)有像萬(wàn)科預想的火熱。對于此時(shí)毛大慶拋出的降價(jià)論掀起軒然大波，萬(wàn)科卻只是簡(jiǎn)單回應:“公司會(huì )始終堅持市場(chǎng)化的定價(jià)策略，密切關(guān)注市場(chǎng)變化，積極促進(jìn)銷(xiāo)售�！�

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭分析認為:70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數自9月房?jì)r(jià)漲幅首次收窄，明年一季度極有可能出現止漲，甚至不排除小幅下跌的可能性。

　　房?jì)r(jià):四大房企悄然“領(lǐng)跌”

　　“沒(méi)剩幾套了，要看樓趕快，每平方米帶3000元的豪華裝修!”最近一段時(shí)間，這似乎成為保利地產(chǎn)在廣州發(fā)售的中宇廣場(chǎng)售樓小姐的慣用句。9月26日開(kāi)盤(pán)的中宇廣場(chǎng)處于廣州天河北中心地帶，均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米左右。時(shí)隔一年之后，“送精裝”促銷(xiāo)的手段又開(kāi)始出現。

　　而有類(lèi)似情況的不止保利地產(chǎn)一家。三季度銷(xiāo)售不理想的情況下，一些新開(kāi)樓盤(pán)開(kāi)始暗暗降價(jià)。而它們大多屬于四大房企旗下項目。

　　如萬(wàn)科于9月5日開(kāi)盤(pán)、位處深圳龍崗區的萬(wàn)科第五園。購房者只要交3萬(wàn)元置業(yè)基金可以當作8萬(wàn)元房款，如三天內辦完手續，在總價(jià)款中減去4萬(wàn)元�！翱傆媰�(yōu)惠最高可達10萬(wàn)元�！�

　　金地地產(chǎn)位于廣州廣園東板塊的金地?荔湖城也正在折扣銷(xiāo)售。該項目主推的立坊一街8號樓均價(jià)為5700元/平方米左右，帶1000元/平方米精裝修;另外還實(shí)行三重折扣來(lái)吸引買(mǎi)家，所有折扣算下來(lái)達9.3折。

　　招商地產(chǎn)的“招商瀾園”也在賣(mài)力銷(xiāo)售樓盤(pán)，其位于遠離深圳中心區之外的寶安區，正在發(fā)售的是北區7棟御景水岸王座，均價(jià)9800元/平方米。國慶期間延續優(yōu)惠，即按揭付款和一次性付款均9.8折。

　　四大房企在房?jì)r(jià)上暗暗“松口”和當前市場(chǎng)的低迷直接相關(guān)。據中原地產(chǎn)統計:廣州一批貨量較大的地產(chǎn)項目均延遲至10月中旬或11月開(kāi)盤(pán)，接下來(lái)幾個(gè)月加大供應量的沖擊，或將改變“價(jià)升量跌”的局面。

　　“隨著(zhù)新房供應增加，10月份的新房成交量會(huì )有所上升，而今年后幾個(gè)月的整體成交量將出現小幅的萎縮�！敝性�地產(chǎn)深圳區總經(jīng)理李耀智對樓市接下來(lái)的表現也持謹慎態(tài)度。

　　盡管市場(chǎng)壓力已經(jīng)出現，但萬(wàn)科總裁郁亮對全年業(yè)績(jì)充滿(mǎn)樂(lè )觀(guān):“今年銷(xiāo)售金額超過(guò)2007年的523.6億元已無(wú)太大懸念�！�

　　三季報顯示，萬(wàn)科前9月的銷(xiāo)售金額高達461.5億元，已經(jīng)超過(guò)了去年的409.9億元。四季度只需要完成銷(xiāo)售超過(guò)62億元，即能超2007年創(chuàng )造新高。

　　而金地集團全年業(yè)績(jì)的靚麗也幾無(wú)懸念，其2008年銷(xiāo)售110.76萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入114.03億元。而公司今年前三季度此兩項指標分別為134.5萬(wàn)平方米和149.6億元，均已超過(guò)去年全年的業(yè)績(jì)，同比業(yè)績(jì)的高增長(cháng)已成定局。

　　地產(chǎn)被淡化:明年增速趨緩

　　“一套二手房在二季度往往一周就能成交，現在最快也要一個(gè)月，價(jià)格稍高的話(huà)三個(gè)月也不能成交�！北本┮患叶�手房中介負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示:鼓勵購房政策一到期，降價(jià)可能會(huì )從二手房迅速波及到一手房。

　　去年10月22日，為了挽救金融危機對樓市的沖擊，政府出臺了房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免等一系列住房消費的激勵政策，但隨著(zhù)經(jīng)濟的復蘇和今年全年GDP增速“保八”的確定，以及經(jīng)過(guò)今年天量放貸之后，信貸政策收緊已勢在必行。

　　業(yè)內人士普遍認為，最近在十月份出現的新一波“漲勢”，其短暫的行情將很難延續至明年。國慶黃金周后成交量大幅上升，如“十一”長(cháng)假后第一周，廣州一手房網(wǎng)簽數量達到了驚人的2657套，與“十一”黃金周的992套相比，暴增了1665套。深圳樓市也迎來(lái)一波大行情10月9日至17日，深圳市共成交新房2716套，日均成交量達302套，似乎又回到了上半年樓市成交高峰時(shí)水平。

　　但巧合的是，這段樓市行情與地產(chǎn)股大漲時(shí)間周期幾乎吻合�！斑@段時(shí)間國際油價(jià)大漲，10月21日更是創(chuàng )下每桶82美元的一年最高點(diǎn)，引發(fā)的通脹預期強烈，投資地產(chǎn)以及搶購地產(chǎn)股成為抗通脹手法。不過(guò)近日由于美元反彈引致的原油價(jià)格下跌，將使房地產(chǎn)瞬間的熱情再次降溫�！蹦匙C券公司地產(chǎn)分析師并不看好地產(chǎn)此段時(shí)間的強勢表現。

　　“目前房?jì)r(jià)基本上處于企穩的狀態(tài)�！笨硕�瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天向記者表示，下一步主要是看經(jīng)濟基本面和政策如何變化�！敖�(jīng)濟基本面雖然回暖積極，但還沒(méi)有進(jìn)一步明確。另外房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免新政到期，是馬上停掉還是繼續實(shí)行，這些都將對地產(chǎn)形成直接影響�！狈康禺a(chǎn)作為政策市，上半年房地產(chǎn)投資成為了拉動(dòng)GDP的重要力量，而隨著(zhù)經(jīng)濟的回暖，以及三季度其他行業(yè)業(yè)績(jì)的環(huán)比增長(cháng)，房地產(chǎn)的重要角色將會(huì )有所淡化。

　　“一旦鼓勵政策退場(chǎng)，樓市缺乏了強烈刺激，地產(chǎn)業(yè)績(jì)將會(huì )表現得相對平穩一些，明年地產(chǎn)公司業(yè)績(jì)的增長(cháng)也將不再像2008、2009年的上躥下跳，而是保持適度的增長(cháng)�！鄙鲜龇治鰩熣J為。