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　　2009年10月1日，新《保險法》的實(shí)施將保險資金引向投資最火熱、也是最受爭議的房地產(chǎn)。

　　截至2009年9月，我國保險產(chǎn)業(yè)實(shí)現保費收入8580.3億，而保險公司總資產(chǎn)達3.8萬(wàn)億。即整個(gè)保險資金規模相當于全國GDP的10%，如此龐大的資金量向任何一個(gè)投資領(lǐng)域放開(kāi)都無(wú)異于一劑強心針。

　　不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的放開(kāi)是保險資金配置多元化的又一大邁步。2004年，保監會(huì )放開(kāi)了保險資金對基金的投資；2005年，保險資金可直接投入股市；對房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的風(fēng)聲從兩年前就開(kāi)始吹起，2009年10月1日新《保險法》實(shí)施，最終塵埃落定。

　　　　只準買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)不準買(mǎi)住宅

　　在2009年第一季度保監會(huì )的新聞發(fā)布會(huì )上，保監會(huì )主席助理兼新聞發(fā)言人袁力進(jìn)一步做出解釋?zhuān)�保險資金的不動(dòng)產(chǎn)投資包括購買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等，也就是說(shuō)除了住宅地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的大門(mén)已正式向保險資金打開(kāi)。

　　為控制風(fēng)險，保監會(huì )對保險資金投資比例有著(zhù)明確的上限。雖然配套的《保險公司不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(下稱(chēng)“管理辦法”)尚未出臺，但業(yè)內專(zhuān)家普遍認為5%的不動(dòng)產(chǎn)投資比例最為可能，而依此測算，未來(lái)保險投資不動(dòng)產(chǎn)的資金將達2000億。

　　其實(shí)在不動(dòng)產(chǎn)投資閘門(mén)放開(kāi)之前，保險資金已經(jīng)形成了幾種與房地產(chǎn)聯(lián)姻的渠道。上個(gè)世紀90年代，保險公司已開(kāi)始大量購置自用物業(yè)并部分用來(lái)商業(yè)出租；隨著(zhù)股票、基金的放開(kāi)，保險資金大量用來(lái)購買(mǎi)房地產(chǎn)上市公司的股票；另外，保險公司控股的資產(chǎn)公司、信托公司也在投資房地產(chǎn)項目和公司的股權，其中也包括保險資金。

　　如同媒體所形容的，新《保險法》實(shí)際上是讓保險資金對不動(dòng)產(chǎn)的投資由“暗渡陳倉”走向了“明修棧道”。

　　從2006年開(kāi)始，保險公司已經(jīng)開(kāi)始以自用的名義買(mǎi)樓，而這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)遠遠超過(guò)了保險公司的辦公需求。泰康耗資14億購買(mǎi)了金融街F2B房產(chǎn)和北京國際中心1號樓；中國人壽以19.6億元在金融街地區購置了總建筑面積約11萬(wàn)平方米的大廈；人保財險購買(mǎi)銀泰中心寫(xiě)字樓C座7.5萬(wàn)平方米物業(yè)；太平洋保險則以近22億元購買(mǎi)了位于金融街核心區的豐盛大廈。有統計數據顯示，從2006年到現在，保險公司購買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億。

　　近年來(lái)，保險公司通過(guò)信托、資產(chǎn)公司對房地產(chǎn)的“曲線(xiàn)投資”也已成氣候。今年8月-9月，平安集團借助旗下平安信托分別向金地、綠城簽署戰略合作協(xié)議，向房地產(chǎn)市場(chǎng)砸下250億。對于保險公司控股的信托公司、資產(chǎn)公司，保監會(huì )和證監會(huì )并沒(méi)有明確監管措施限制其房地產(chǎn)投資比例，而這些打著(zhù)“政策擦邊球”的“曲線(xiàn)”投資的保險資金究竟有多大，占據保險資金總量多大比例，未來(lái)能繼續投入多少，這些問(wèn)題都亟待在《管理辦法》中厘清。

　　據悉，早在2008年8月，保監會(huì )曾對保險公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)，特別是“投資性資產(chǎn)”進(jìn)行了調查摸底。

　　在國際較為成熟的市場(chǎng)，對于不動(dòng)產(chǎn)投資比例的上限一般是針對購買(mǎi)出租物業(yè)實(shí)體。清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院金融學(xué)副教授王洪分析認為，5%的比例很有可能不包括以往對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和地產(chǎn)項目的股權投資，只是指購買(mǎi)商業(yè)物業(yè)。

　　　　2000億可以買(mǎi)下京、滬、廣、深全部寫(xiě)字樓

　　在廉租房、養老實(shí)體和商業(yè)地產(chǎn)等投資板塊，商業(yè)地產(chǎn)最為看好。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的回報率在10%左右，由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(cháng)，收益相對穩健，被認為與保險資金的資產(chǎn)匹配較為吻合，并成為保險資金的主要流向。

　　2000億資金的進(jìn)入對商業(yè)地產(chǎn)影響無(wú)疑是巨大的。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)存量規模在2.5-3萬(wàn)億元左右，其中北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)一線(xiàn)城市的甲級寫(xiě)字樓約為2000億元～2500億元。也就是說(shuō)，目前可投資不動(dòng)產(chǎn)的保險資金規模已經(jīng)快接近全國一線(xiàn)城市甲級寫(xiě)字樓存量總規模。

　　保險資金對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)，這并不意味著(zhù)保險資金就能馬上投資。中國人保投資控股有限公司(下稱(chēng)“人保投控”)總裁劉虹表示，“保險資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )是一個(gè)持續而長(cháng)期的過(guò)程，不會(huì )一蹴而就，也不致引起資產(chǎn)價(jià)格在短期內的大幅波動(dòng)�！�

　　對于保險資金對商業(yè)地產(chǎn)的準入，中國平安保險(集團)股份有限公司總經(jīng)理張子欣對記者表示，平安非常關(guān)注對風(fēng)險的控制和資產(chǎn)的匹配，目前對于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資也會(huì )采取謹慎的態(tài)度。

　　劉虹認為，“保險資金在短期內還不會(huì )大量持有商業(yè)物業(yè)，究其原因，一方面不動(dòng)產(chǎn)投資過(guò)程復雜、周期較長(cháng)、對專(zhuān)業(yè)能力要求高，保險企業(yè)必然要經(jīng)歷一個(gè)不斷積累學(xué)習的過(guò)程，不會(huì )盲目出擊；另一方面是因為目前利率水平較低，物業(yè)流動(dòng)性較為充裕，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源相對稀缺�！�

　　但這并不排除新政策會(huì )引起商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格虛高的可能。王洪副教授認為，如果保險資金借政策出臺之機蜂擁而上，盲目入市，龐大的資金量必然帶來(lái)一、二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲，對長(cháng)遠投資不利。

　　對商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，保險資金進(jìn)入卻是一個(gè)極大的利好。據了解，由于回籠資金的需要，過(guò)去一些黃金地段的商業(yè)物業(yè)大多為散賣(mài)，當保險資金進(jìn)入后，這些物業(yè)可由保險資金“一口吃下”，有利于商業(yè)物業(yè)的長(cháng)期保值增值。一位在大型保險集團從事不動(dòng)產(chǎn)研究的專(zhuān)家對記者表示，“以前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金大多來(lái)自銀行，保險資金進(jìn)入后，標志著(zhù)新一類(lèi)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機構的出現�！�

　　　　賠了算誰(shuí)的？

　　2009年10月30日，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國保險與風(fēng)險管理研究中心舉辦了“中國保險公司投資不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)題國際研討會(huì )”，專(zhuān)家學(xué)者在會(huì )上普遍認為商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險比想象的要高。

　　“商業(yè)地產(chǎn)可能沒(méi)大家想的那么樂(lè )觀(guān)，投資房地產(chǎn)就能賺錢(qián)是大家的誤解�！弊鳛檎搲�組織者之一的王洪副教授對記者說(shuō)。

　　房地產(chǎn)有一個(gè)興衰的市場(chǎng)周期，一般為8-10年，這幾年隨著(zhù)市場(chǎng)成熟度、政策環(huán)境的變化，這個(gè)周期有變短的趨勢�！拔覈�商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，第一個(gè)周期還沒(méi)有到來(lái)；另外，我國很多地產(chǎn)商業(yè)運作的成熟度還不高，這就增加了未來(lái)的不確定性因素�！蓖鹾檎f(shuō)。

　　張子欣對記者表示，“房地產(chǎn)投資和PE投資是保險資金運用的新方向，之前利用信托平臺，平安已經(jīng)參與了一些房地產(chǎn)和PE項目，儲備了不少人才，鍛煉了隊伍�！�

　　過(guò)去，很多保險公司以自用名義投資商業(yè)物業(yè)，雖然為寫(xiě)字樓的商業(yè)運作積累了經(jīng)驗，但新政策給予可投資領(lǐng)域涉及到酒店、商場(chǎng)、酒店式公寓等多種形式，從而對保險公司專(zhuān)業(yè)投資能力提出了更高要求。

　　幸福人壽保險股份有限公司董事長(cháng)孟曉蘇認為，除了直接購買(mǎi)商業(yè)物業(yè)用來(lái)出租，股權投資是一種更安全的投資方式。