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　　相對中心區每平方米單價(jià)動(dòng)輒三四萬(wàn)元的住宅，深圳如今包括商鋪、商務(wù)寫(xiě)字樓在內的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始掉隊，儼然成為一路高歌猛進(jìn)的樓市隊伍“斷后者”。據易居(中國)的統計，深圳商鋪市場(chǎng)今年3月銷(xiāo)售均價(jià)是23287元／平方米，9月為20298元／平方米，波動(dòng)幅度在10%左右，較為平穩；寫(xiě)字樓市場(chǎng)量?jì)r(jià)則出現了一定復蘇，3月全市銷(xiāo)售均價(jià)為22668元／平方米，9月達到28525元／平方米，漲幅近26%，其中3-5月單月成交都未突破2萬(wàn)平方米，而6-8單月成交都在4萬(wàn)平方米以上；不過(guò)相對與住宅的攀升速度，商業(yè)樓的“成績(jì)單”不足為道，3月深圳住宅銷(xiāo)售均價(jià)還只有11454元／平方米，9月則將翻了近一倍，沖上20482元／平方米高峰。

　　其中，福田中心西區、蛇口片區表現較為明顯，可以肯定的是，在深圳部分區域已經(jīng)出現“商住倒掛”的趨勢或者現實(shí)(尤其是更適合居住的區域)。

　　商住市場(chǎng)或“輪漲”

　　“按照正常的邏輯，商用物業(yè)主要面對機構、企業(yè)或有實(shí)力的投資者，價(jià)格應該推上去�！本C合開(kāi)發(fā)研究(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

　　“我經(jīng)驗值是，商鋪、寫(xiě)字樓、住宅的價(jià)格比大概為1.5∶1∶0.8，但這并無(wú)固定的定論，只能說(shuō)從現在的情況看，在住宅價(jià)格‘突進(jìn)’的背景下，這個(gè)平衡被逐漸打破了�！庇⒙�(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)總裁郭建波說(shuō)。

　　兩個(gè)不同的市場(chǎng)拉開(kāi)“差距”的同時(shí)，“連通器”也逐漸開(kāi)啟，“投資勢力”傳統性的“重住輕商”偏好正在悄然轉變，畢竟目前租金并沒(méi)有出現“商住倒掛”的情況，更重要的是，“商住倒掛”的幅度已經(jīng)完全超過(guò)投資者的心理承受范圍。

　　“‘倒掛’到一定的極限，即過(guò)度‘倒掛’，意味著(zhù)住宅市場(chǎng)價(jià)格積累的風(fēng)險過(guò)高，在流動(dòng)性剩余的大背景下，投資力量風(fēng)向可能因此而變化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的機會(huì )來(lái)了�！庇蟹治鋈耸勘硎�。

　　郭建波則從配套角度分析認為“商住倒掛”現象的短暫性和結構性：“住宅的‘突進(jìn)’必定需要辦公等配套跟進(jìn)，產(chǎn)生大量需求，兩者的關(guān)系會(huì )有一個(gè)市場(chǎng)自動(dòng)調整的機制，一頭熱的情況不會(huì )長(cháng)久�！�

　　宋丁分析道：“這種‘轉移’的直接結果是，兩者開(kāi)始‘輪漲’，在經(jīng)濟形勢特別是相關(guān)政策有利的情況下，不排除商務(wù)物業(yè)會(huì )突然發(fā)力后來(lái)居上。在短期內，深圳投資者認真挑選商務(wù)物業(yè)，會(huì )發(fā)現許多機會(huì )�！�

　　尋找潛力區域

　　從目前深圳商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)看，福田中心區和寶安成交比重最大，而無(wú)論從配套、交通、規劃等多重硬件角度看，福田中心區無(wú)疑是最適合品牌企業(yè)入駐之處。

　　另一方面尷尬的是，當下福田中心區寫(xiě)字樓供應十分有限，多見(jiàn)于二手流通，新商務(wù)樓相對其他片區，價(jià)格門(mén)檻明顯過(guò)高，較有代表性的卓越世紀中心均價(jià)已沖上3.7萬(wàn)元／平方米，令不少企業(yè)和投資者望而卻步。相比之下，中心西區乃至福田中心區一級輻射圈內的商務(wù)樓價(jià)格仍保持著(zhù)巨大的誘惑力，譬如中央西谷，目前均價(jià)只有2萬(wàn)多元，銷(xiāo)售人員告訴記者，成交還享有額外折扣。

　　“中心西區乃至車(chē)公廟片區一帶，在深圳”重心“西移的背景下，正日益成為城市主流的商務(wù)中心。中央西谷、NEO大道、財富廣場(chǎng)、數碼時(shí)代大廈、本元大廈等一大批新老寫(xiě)字樓為該片區醞釀了良好的商務(wù)氛圍�！庇袠I(yè)內人士說(shuō)。

　　“今年年初，東亞銀行(中國)在天安數碼時(shí)代廣場(chǎng)設立了福田支行，成為首批進(jìn)入深圳全面開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)的外資行中首家進(jìn)駐該片區的銀行。首批進(jìn)入深圳全面開(kāi)放人民幣業(yè)務(wù)的4家外資行目前網(wǎng)點(diǎn)主要設立在星級酒店、高檔寫(xiě)字樓密集區，華強北、中心區以及羅湖的傳統商業(yè)旺區是他們的擴張重點(diǎn)。而東亞銀行的進(jìn)入意味著(zhù)中心西區已經(jīng)足以與這些傳統商業(yè)重鎮鼎足而立�！彼�進(jìn)一步補充。

　　事實(shí)上，中心西區商務(wù)配套的趕超，已令不少先知先覺(jué)者嗅到商機，搶先“占領(lǐng)”�！盀I河、深南大道東西連接線(xiàn)貫穿深圳全城，全程無(wú)紅綠燈；地鐵1、7號線(xiàn)通達深圳各商務(wù)區……中心西區的核心動(dòng)力作用、相對低的價(jià)格門(mén)檻是我們看好并落定的主要緣由�！庇型顿Y者直言。

　　小戶(hù)商務(wù)主“沉浮”

　　深圳寫(xiě)字樓有一個(gè)現象值得注意，買(mǎi)賣(mài)與租賃都主要集中在中小面積單位，80-400平方米的單位約占買(mǎi)賣(mài)總成交的七成左右。而在中心區域，未來(lái)市場(chǎng)小戶(hù)型、戶(hù)型靈活性的項目少，大多供應都是大戶(hù)型。在此背景下，目前中心西區推出小戶(hù)商務(wù)平臺的中央西谷大廈、NEO大道等項目占盡風(fēng)頭，成交一路攀升。

　　“超低運行成本是他們旺售的核心推動(dòng)力，相比較中心區動(dòng)輒近4萬(wàn)元的均價(jià)和高額的管理費用(平均18元／平方米)，同樣繁華、便利的中心西區價(jià)格優(yōu)勢顯著(zhù)，如中央西谷大廈均價(jià)極具優(yōu)勢，管理費僅10元／平方米；其次，鑒于推出小戶(hù)商務(wù)場(chǎng)所的因素，這里的總價(jià)門(mén)檻并不高，且設計精妙，100-200平方米單位也許就可以組合成百變戶(hù)型，受企業(yè)和投資者青睞也是情理之中的事情�！庇猩虅�(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究學(xué)者指出。

　　據記者了解，目前來(lái)該片區購買(mǎi)商務(wù)樓的客戶(hù)除看準“價(jià)格洼地”的投資者和創(chuàng )新型企業(yè)外，金融、保險、高科技等實(shí)力卓著(zhù)的公司儼然已匯聚成需求的主流大軍，他們有能力、有名氣，但行為低調、內斂，相當注重企業(yè)后期的運營(yíng)成本，大多采取整層或半層購買(mǎi)的方式。