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　　針對不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋預售前收取“誠意金”的行為，知名房地產(chǎn)律師——京華律師事務(wù)所的秦兵和徐斌律師在接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，“誠意金”并不具有合同效力和法律約束力，消費者向房地產(chǎn)商支付誠意金所購買(mǎi)的只是一種機會(huì )，并非確定的實(shí)物，消費者和房地產(chǎn)商之間存在的是“射幸合同”關(guān)系。大量收取誠意金的行為有非法集資的嫌疑，存在極大的風(fēng)險隱患，急需金融監管部門(mén)出臺相應政策和管理辦法加以界定和約束。

　　“射幸合同”風(fēng)險大

　　京華律師事務(wù)所律師秦兵明確表示，“誠意金”并非“定金”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售前收取“誠意金”，并與排號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)�！皬姆�律意義上講，定金具有擔保效力，擔保未來(lái)雙方將簽訂具體買(mǎi)賣(mài)合同，繳納定金之時(shí)，雙方已經(jīng)明確標的物以及價(jià)格�！�

　　而對于誠意金的性質(zhì)，秦兵認為，作為自創(chuàng )的商業(yè)用語(yǔ)，“誠意金”在法律上并沒(méi)有相關(guān)的規定。但現在的商品房銷(xiāo)售中，由于供求關(guān)系緊張，處于賣(mài)方市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商普遍強勢，由此采取了預售證獲得之前便收取費用的方式，用來(lái)甄別、圈定客戶(hù)。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意金的客戶(hù)都買(mǎi)到房，只是提供一種與買(mǎi)房相關(guān)的潛在機會(huì )。因此，所謂的誠意金，不具有合同效力及法律保護的性質(zhì)。

　　京華律師事務(wù)所徐斌律師認為，收取誠意金、或者變相的設定賬戶(hù)存款排號，此時(shí)客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種“射幸合同”，而非固定合同關(guān)系。消費者支付費用購買(mǎi)的不是具體的實(shí)物或者服務(wù)，只是一種機會(huì )、一種購房可能性，并沒(méi)有具體的標的物做擔保，也不確定價(jià)格。

　　據了解，所謂“射幸”，即“僥幸”，本意是碰運氣的意思，射幸合同是指當事人一方是否履行義務(wù)有賴(lài)于偶然事件的出現的一種合同，這種合同的效果在于訂約時(shí)帶有不確定性。

　　徐斌表示，由于射幸合同具有很大的風(fēng)險，因此，一般情況下，設定這種合同的主體都是國家或政府，企業(yè)沒(méi)有權利設定這種合同。

　　在現實(shí)社會(huì )中，典型的射幸合同包括保險合同、彩票和賭場(chǎng)經(jīng)營(yíng)合同等。據介紹，在國外，這三種射幸合同形式都存在，我國僅存在前兩種。以保險合同為例，保險合同是典型的射幸合同，在合同的有效期間，如發(fā)生保險標的的損失，則被保險人從保險人那里得到的賠償金額可能遠遠超出其所支出的保險費，反之，如果無(wú)損失發(fā)生，則被保險人只能付出保費而無(wú)任何收入�！斑@種合同需要國家信用的擔保，否則任意設定、任意征收便可能造成非法集資�！毙毂蠓Q(chēng)。

　　呼吁監管部門(mén)定性

　　秦兵表示，目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得預售許可之前，就采取準銷(xiāo)售行為，并大量放號，收取“誠意金”，這些行為顯然違反《城市商品房銷(xiāo)售管理法》，而且有非法集資的嫌疑。

　　“機會(huì )后面并不代表任何實(shí)物，房地產(chǎn)商自行設定、自行收取大量誠意金，往往埋下較多隱患�！鼻乇�指出，如果開(kāi)發(fā)商發(fā)生信用危機，其向消費者收取的費用并沒(méi)有實(shí)物資產(chǎn)作擔保；更有甚者，如果開(kāi)發(fā)商卷款私逃，就將構成嚴重刑事犯罪，給社會(huì )帶來(lái)極大危害。國家應對此采取措施，防患于未然。

　　據了解，收取誠意金的行為在國外屬于非法集資，但我國由于存在法律監管真空，已經(jīng)“約定俗成”地成了行業(yè)的普遍行為，甚至被房地產(chǎn)商們標榜為“使購房行為公平、有序的營(yíng)銷(xiāo)方式”，律師們認為此種行為將消費者置于非常弱勢的地位，其權益根本無(wú)法得到保障，同時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及金融市場(chǎng)秩序帶來(lái)極大風(fēng)險，因此呼吁相應建設主管部門(mén)和央行、銀監會(huì )等金融監管部門(mén)盡快出臺相應政策和管理辦法加以界定和約束。