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　　浙江省樂(lè )清市大荊鎮盛宅下村養豬專(zhuān)業(yè)戶(hù)張啟福往年只能獲得5000元的小額貸款。去年，他以自己的農村住宅抵押獲貸4萬(wàn)元用于家豬養殖，自繁肉豬從100多頭擴大到400多頭，年純收入從5萬(wàn)元增加到20多萬(wàn)元。農房抵押貸款使他心里樂(lè )開(kāi)了花。

　　“應當盡快修改擔保法等法律，允許農民用宅基地抵押貸款以解決融資難問(wèn)題，激活農民‘沉睡的資本’�！鼻安痪�，全國人大代表、浙江富潤控股集團董事局主席趙林中向全國人大常委會(huì )提出這樣的建議。

　　物權法制定時(shí)曾有激烈爭論

　　據了解，新中國成立后，我國一直實(shí)行農村土地歸集體所有，一戶(hù)農民只允許有一處宅基地，不準買(mǎi)賣(mài)、轉讓。

　　根據憲法的規定，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。土地管理法也規定，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。擔保法雖然規定抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物可以抵押，但這部法律同時(shí)規定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權，不得抵押。

　　這就意味著(zhù)，如果一戶(hù)農民擁有兩處以上宅基地就構成違法。農民的宅基地只可自己建房，不可流轉，不可出賣(mài)、轉讓?zhuān)�也不可以抵押�?/p>

　　所以，雖然農民以宅基地上的房屋作抵押是有效的，但是抵押權的效力不能及于該房屋占用范圍內的宅基地使用權，一旦債務(wù)人不能清償債務(wù)，債權人只能以抵押房屋的建筑材料作為動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。將房屋拆除后以建筑材料還債，這無(wú)疑大大降低了房屋的價(jià)值。因此，金融機構等債權人一般不愿意接受借款人用農村房屋設定抵押。

　　這就造成農民向銀行貸款時(shí)，很難以房屋作為抵押物，而許多農民又沒(méi)有其他的抵押物，因此，目前農民用向銀行貸款的方式進(jìn)行融資十分困難。

　　全國人大常委會(huì )組織開(kāi)展的“三農”問(wèn)題調研發(fā)現，農民的貸款要求能夠得到滿(mǎn)足的不超過(guò)30%。

　　在物權法起草過(guò)程中，應否放開(kāi)農村宅基地使用權的轉讓和抵押，以解決農民融資難問(wèn)題，一直存有爭議。因物權法草案沒(méi)有關(guān)于農民以宅基地使用權抵押的規定，于是有人建議，應允許農民以農村宅基地使用權抵押，這對于解決農民融資難問(wèn)題和農民增收問(wèn)題必將起到重大的推動(dòng)作用。

　　對此，全國人大法律委員會(huì )反復研究認為，考慮到目前我國農村社會(huì )保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，現在放開(kāi)宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。

　　為了維護現行法律和現階段國家有關(guān)農村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調整有關(guān)政策留有余地，物權法規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)�適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定�！�

　　溫州攪動(dòng)土地改革敏感神經(jīng)

　　“法律的這些規定，其實(shí)堵死了農民利用房產(chǎn)向銀行抵押融資的路子，直接影響了農民的創(chuàng )業(yè)、致富�！壁w林中接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，目前，我國許多人可以運用資產(chǎn)向銀行抵押融資，而收入較低的農民卻因為沒(méi)有抵押物無(wú)法向銀行貸款。

　　趙林中專(zhuān)門(mén)就農民貸款問(wèn)題進(jìn)行了調研。他發(fā)現，早在幾年前，溫州市中級人民法院和溫州市國土資源局對集體土地使用權及集體土地上的農民住房轉讓問(wèn)題就有過(guò)會(huì )議紀要。根據該《紀要》，對已辦理抵押登記手續的集體土地使用權，只要符合流轉條件，就可以由法院直接裁定處分；農民住宅涉及集體土地使用權的，可以在其所在村村民之間有償調劑，并可辦理過(guò)戶(hù)手續。這就從“終端”上解決了“農房抵押貸款”的障礙，實(shí)際上認可了“農房抵押貸款”。

　　在這樣的背景下，從2006年開(kāi)始，溫州市各縣市全面開(kāi)辦農房抵押貸款業(yè)務(wù)，使其成為支持新農村建設、農戶(hù)致富奔小康的重要信貸方式。

　　但物權法實(shí)施后，溫州的農房抵押貸款業(yè)務(wù)陷入困境。為消除疑慮，規范管理，進(jìn)一步激發(fā)金融支持新農村建設的熱情，2009年1月8日，溫州市政府專(zhuān)門(mén)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，就繼續推行農房抵押貸款試點(diǎn)工作等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調，并形成會(huì )議紀要發(fā)至各市縣。

　　據趙林中了解，這份被稱(chēng)為“攪動(dòng)中國土地改革敏感神經(jīng)”的會(huì )議紀要的主要內容為：

　　一是農戶(hù)申請農房抵押貸款時(shí)，需滿(mǎn)足兩個(gè)前提條件：提供抵押登記的農房抵押物必須已領(lǐng)取房屋所有權證和集體土地使用證；申請農房抵押登記的農戶(hù)，應具備兩處(含)以上的住所或其抵押房產(chǎn)變賣(mài)處置后仍有安居之地。

　　二是處置抵押權的受讓對象為土地所在縣、市、區的農業(yè)戶(hù)口人員。

　　三是房屋登記機構對符合上述條件的農房抵押登記申請，應予以受理。國土資源部門(mén)在變更土地使用權時(shí)，應事先查詢(xún)該房產(chǎn)抵押狀況。抵押期間，國土資源部門(mén)對農房的集體土地使用權不予變更登記。

　　四是農房抵押貸款人在無(wú)力償還貸款情況下而需對農房進(jìn)行處置時(shí)，相關(guān)單位應尊重并協(xié)助執行法院對抵押物的裁決，國土資源部門(mén)應依生效的法律文書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)給予辦理農房宅基地使用權的變更登記，房管部門(mén)應依據變更后的土地使用證辦理相應的農房所有權轉移登記。

　　五是銀行業(yè)金融機構在農房抵押出現不良時(shí)，應采取多渠道的救濟措施，不能以農房不能抵押為由追溯相關(guān)登記機構的登記行為。

　　代表建議應盡快修改擔保法

　　溫州市農房抵押貸款的開(kāi)辦，不僅有效突破了農民貸款抵押擔保難這一制約瓶頸，而且盤(pán)活了農民的固定資產(chǎn)，激發(fā)了農民創(chuàng )業(yè)的熱情，同時(shí)也相應增強了銀行對農民加大放貸的信心。

　　據介紹，僅樂(lè )清市至2009年3月末農房抵押貸款余額就達28.9億元，其中樂(lè )清農村合作銀行貸款余額達8.28億元，涉及農戶(hù)3595戶(hù)，不良貸款率控制在0.5%以下。

　　農房抵押貸款是否違法，對這一問(wèn)題有不同理解。溫州市法院一位法官認為，國家歷來(lái)沒(méi)有法律禁止農民的房子抵押、買(mǎi)賣(mài)。擔保法規定，農村宅基地的土地使用權不能抵押。農民的房子雖然建在宅基地上，但這個(gè)房子已變成混合物，它已變成農民的財產(chǎn)。擔保法也規定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物可以抵押�！币虼�，應當允許農民抵押、轉讓自己的房子。

　　“溫州市推行農民自建房抵押貸款的做法，非常值得借鑒和推廣�！壁w林中認為，但這一多贏(yíng)的融資方式，還受到擔保法等法律的約束。

　　為此，趙林中建議，應對擔保法有關(guān)規定作適當修改，允許集體土地使用權及地上定著(zhù)物可以作為抵押物，并在一定范圍內進(jìn)行流轉，這樣可以避免不必要的爭論。

　　“溫州用實(shí)踐破解了農村發(fā)展中的難題，激活了農民‘沉睡的資本’”，趙林中為此建議，在全國范圍內推廣這一做法，并從法律層面予以保障。