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　　昨日，上證指數在海外股市上揚等利好消息帶動(dòng)下輕松躍過(guò)10日均線(xiàn)，個(gè)股普漲現象得以延續，終盤(pán)上證指數收在3269.75點(diǎn)，K線(xiàn)形成中陽(yáng)線(xiàn)，至此上證指數日K線(xiàn)已走出三連陽(yáng)，且將6根均線(xiàn)再一次踩在腳下。滬深兩市成交額略有放大，滬市成交額2069億元，深市成交額1349.01億元，成交額連續2日增長(cháng)超過(guò)5%，近日來(lái)成交額的有效放大給市場(chǎng)多方增加了信心。

　　值得注意的是房地產(chǎn)股在昨日市場(chǎng)徘徊不定之時(shí)異軍突起，引領(lǐng)A股走出快速上揚走勢，全日房產(chǎn)類(lèi)上市公司加權平均上漲2.45%，排在32類(lèi)行業(yè)漲幅第二位。有業(yè)內分析人士表示，房地產(chǎn)股的上揚源于房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的增長(cháng)，9月和10月地產(chǎn)成交量的轉暖讓投資者對未來(lái)地產(chǎn)股充滿(mǎn)期待。他表示今后乃至2010年上半年房地產(chǎn)股不會(huì )出現大起大落，表現應該相對平穩。投資者應該從四條思路入手選擇房地產(chǎn)類(lèi)股票。第一、從一二線(xiàn)地產(chǎn)股中挑選具備價(jià)值低估的個(gè)股；第二、從三四線(xiàn)地產(chǎn)股或是轉型地產(chǎn)股中尋找具備高成長(cháng)性的個(gè)股；第三、通過(guò)主題性投資機會(huì )尋找個(gè)股，比如今年批準的9個(gè)區域規劃等；四、估值相對便宜，且未來(lái)具備潛在擴張能力的公司。

　　銷(xiāo)售略超市場(chǎng)預期

　　住宅地產(chǎn)今年9月和10月收益頗豐，全國商品住宅分別銷(xiāo)售8187萬(wàn)平米和7302萬(wàn)平米，同比分別增長(cháng)58.6%和84.2%，環(huán)比分別增長(cháng)17.2%和-10.8%。今年9月和10月的成交量是歷史上最好的9月和10月，而且僅次于今年6月，稱(chēng)得上是金九銀十。

　　商業(yè)地產(chǎn)復蘇勢頭明顯。相對于前幾個(gè)季度租金下跌的主旋律，今年三季度商業(yè)地產(chǎn)租金有明顯改善。在CBRE監測的15個(gè)大城市中，一半以上城市的租金實(shí)現上漲。這說(shuō)明隨著(zhù)我國經(jīng)濟的穩步回暖，商業(yè)地產(chǎn)復蘇勢頭明顯。

　　根據安信證券對19個(gè)國內重點(diǎn)城市的跟蹤數據來(lái)看，11月份整體的成交量與10月份相比上升了6.09%，10月、11月成交呈現逐月上升態(tài)勢，此前市場(chǎng)認為10月以后市場(chǎng)成交環(huán)比持平，可見(jiàn)實(shí)際情況好于市場(chǎng)預期。

　　從數量上看，在19個(gè)主要城市中，13個(gè)環(huán)比上升，6個(gè)環(huán)比下降，環(huán)比上升的城市個(gè)數也遠多于下降的。在政策不出現重大轉折的前提下，12月銷(xiāo)售應依然能夠保持慣性平穩增長(cháng)態(tài)勢，明年1季度隨著(zhù)信貸總規模的擴張，房貸額度也將同步放大，其對地產(chǎn)成交量的刺激不言而喻。

　　擴張性政策有望延續

　　信貸大量投放和實(shí)際利率的下降，提升了居民購買(mǎi)力，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，杠桿比例明顯加大。國內經(jīng)濟和出口逐步復蘇，通脹預期和人民幣升值預期加強，使得房地產(chǎn)預期收益率提升，尤其對投資性需求有著(zhù)明顯推動(dòng)。

　　2009年，在真實(shí)需求存在的前提下，擴張性貨幣政策和財政政策對房地產(chǎn)銷(xiāo)售的快速回升，起到了重要作用，體現在購買(mǎi)力和預期收益率提升兩個(gè)方面。

　　2010年銷(xiāo)售仍將保持正增長(cháng)需求仍然旺盛。從“量”上說(shuō)，2009年銷(xiāo)售的高增長(cháng)并未透支未來(lái)需求，2006-2009年銷(xiāo)售面積復合增長(cháng)率僅為15%；且短期來(lái)看，由于政府出于拉動(dòng)經(jīng)濟的需求，舊城改造和城市基建投資的力度仍然很強，短期潛在增速仍然是高于長(cháng)期均衡水平的。

　　2009年銷(xiāo)售高增長(cháng)并未透支未來(lái)，2010年潛在需求仍然旺盛。在潛在需求仍然存在的情況下，經(jīng)濟復蘇和貨幣政策變化對居民購買(mǎi)力及預期的影響，是判斷2010年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)與否的關(guān)鍵。

　　對于未來(lái)政策的變化，申銀萬(wàn)國認為短期仍然是“維持”的局面。從中央層面來(lái)說(shuō)，短期內對私人投資仍然缺乏信心，導致其不會(huì )立刻明令暫停優(yōu)惠政策；從地方層面來(lái)說(shuō)，財政壓力使地方政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)仍然很大甚至有所增強，在中央不明確表態(tài)的背景下，更傾向于保持現有政策；另外，即便財政稅收政策實(shí)質(zhì)性收緊，對提高購房成本仍然較為有限，并不會(huì )改變行業(yè)運行的趨勢。

　　中長(cháng)期看，優(yōu)惠政策退出是必然趨勢；但其前提是經(jīng)濟的好轉，經(jīng)濟與房地產(chǎn)之間的正循環(huán)作用將逐步體現，抵消政策退出的影響。

　　盈利能力進(jìn)入上升通道

　　自08年中期以來(lái)開(kāi)發(fā)商緊張的資金狀況已經(jīng)不復存在，影響開(kāi)發(fā)商資金狀況的三個(gè)主要因素：銷(xiāo)售回款，銀行貸款，資本市場(chǎng)融資。隨著(zhù)國家一系列穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺，其中包括按揭貸款和購房稅費上的優(yōu)惠，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續恢復，企業(yè)銷(xiāo)售回款大幅增加，而前10個(gè)月超過(guò)9萬(wàn)億的信貸投放也大大緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行貸款的難度，股市的大幅上漲則為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更方便的資本市場(chǎng)融資渠道。這些為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了充裕的現金流，開(kāi)發(fā)商資金狀態(tài)明顯好轉，而房地產(chǎn)價(jià)格的提升也相應將帶來(lái)了盈利能力的上升。

　　從上市開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)公司情況看，其資金狀況(包括負債率、現金、等)處在歷史最好水平，盈利能力處于上升趨勢中。

　　機構看好未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展

　　興業(yè)證券對地產(chǎn)板塊短期走勢相對謹慎。但在經(jīng)濟周期和通脹周期的底部，在財富分配方式和投資取向沒(méi)有變化，在政策中性和略低于歷史平均估值的情況下，興業(yè)證券仍然維持對地產(chǎn)行業(yè)的“推薦”評級。在經(jīng)濟回暖和財富積累的大周期下，雖然短期的政策的收緊將會(huì )帶來(lái)一定的壓力，但不會(huì )改變行業(yè)持續上行的趨勢。

　　廣發(fā)證券表示精選個(gè)股是投資策略的首選，他們推薦投資者關(guān)注金地集團、中天城投、榮盛發(fā)展、福星股份以及中國國貿。

　　安信證券維持房地產(chǎn)行業(yè)“領(lǐng)先大市—A”的投資評級。提醒投資者對開(kāi)發(fā)類(lèi)和商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)兩大投資主線(xiàn)進(jìn)行關(guān)注。并重點(diǎn)關(guān)注中、小盤(pán)地產(chǎn)股的基礎上，增持一、二線(xiàn)的中、大市值地產(chǎn)公司。

　　申銀萬(wàn)國提出城市發(fā)展和改造加速帶來(lái)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)機遇，對優(yōu)選區競爭優(yōu)勢明顯的公司，預收賬款最為豐厚，業(yè)績(jì)確定性相當高，估值相對便宜，且未來(lái)具備潛在擴張能力的公司，以及業(yè)績(jì)增速較快，成長(cháng)性較前期有所提高的三類(lèi)公司進(jìn)行關(guān)注，重點(diǎn)推薦萬(wàn)科、保利、華僑城、福星股份、冠城大通、華業(yè)地產(chǎn)。