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　　2009年風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)市場(chǎng)，令房地產(chǎn)上市公司們美美地享受了“饕餮大宴”。然而，伴隨著(zhù)迪拜沙漠地產(chǎn)神話(huà)的破滅，越來(lái)越多的投資者開(kāi)始擔心：2010年房地產(chǎn)板塊是否還具有投資空間？

　　接受本報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士普遍認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)資金推動(dòng)和政策市的特點(diǎn)日益顯著(zhù)，預計2010年上半年房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境好于下半年，上半年該板塊的投資機會(huì )也將大于下半年。

　　業(yè)績(jì)斐然，估值較為合理

　　得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量“井噴”式增長(cháng)和房?jì)r(jià)的大幅攀升，2009年房地產(chǎn)上市公司的盈利能力和償債能力均較2008年有了大幅提升。

　　2009年前三季度，房地產(chǎn)上市公司整體實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1486.9億元，同比增長(cháng)17%，實(shí)現凈利潤207.4億元，同比增長(cháng)23.4%；毛利率為35.9%，較去年同期下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，總資產(chǎn)收益率提高0.1個(gè)百分點(diǎn)至2.7%，凈資產(chǎn)收益率提高0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.3%。

　　房地產(chǎn)上市公司的資金鏈也明顯改善，截至2009年9月30日，整體的預收賬款達1876.6億元，同比增長(cháng)62.4%，凈資產(chǎn)負債率為35.4%，較去年同期下降24.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“相對于2009年的業(yè)績(jì)，房地產(chǎn)板塊目前的估值水平較為合理�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，整體而言，房地產(chǎn)板塊目前估值相對不具有優(yōu)勢，但從歷史來(lái)看，該板塊的行業(yè)估值正處于歷史較低水平。

　　據測算，目前房地產(chǎn)行業(yè)的靜態(tài)市盈率是37倍，市凈率為4.8倍，但是對應2009年的動(dòng)態(tài)市盈率為29倍。

　　“房地產(chǎn)板塊的估值較即將公布的2009年業(yè)績(jì)來(lái)看，處于較低的水平�！遍L(cháng)城證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林告訴本報記者，若對應今明兩年30%以上的復合增長(cháng)率，房地產(chǎn)板塊整體估值上仍有提升空間。

　　把握政策趨勢

　　“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越具有資金推動(dòng)和政策市的特點(diǎn)�！敝型蹲C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，地產(chǎn)股與政策的趨同性在2009年表現得淋漓盡致。

　　2009年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的異�；鸨�帶動(dòng)了地產(chǎn)股的大幅上漲。地產(chǎn)股總體漲幅達135%，漲幅超越同期大盤(pán)105.1%，位居行業(yè)漲幅第三名；7月份，受二套房政策收緊以及成交量下滑的影響，地產(chǎn)股漲幅僅為8.3%，弱于大盤(pán)45.4%；8月份，貨幣政策微調等因素使得大盤(pán)回調，地產(chǎn)股也繼續7月份的調整，當月跌幅達到25.8%，較大盤(pán)跌幅多出3.8個(gè)百分點(diǎn)；9月、10月，伴隨著(zhù)成交量的轉暖，房地產(chǎn)股開(kāi)始上揚，月漲幅分別達到8.3%和13.6%，分別超過(guò)大盤(pán)72.9%和81.3%，漲幅的行業(yè)排名分別為第五名、第四名；進(jìn)入11月份以來(lái)，政策進(jìn)入了敏感期，早期的優(yōu)惠政策是否退出成為投資者最關(guān)注的話(huà)題，地產(chǎn)股開(kāi)始微調，月漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅位居第十一位。

　　“房地產(chǎn)是典型的周期性行業(yè)，地產(chǎn)股和行業(yè)趨勢具有高度的線(xiàn)性關(guān)系。行業(yè)景氣度走高，會(huì )帶動(dòng)相關(guān)上市公司業(yè)績(jì)的提升，從而提高估值水平，刺激股價(jià)快速上漲�！秉S清林對本報記者說(shuō)。

　　他進(jìn)一步指出，2007年在行業(yè)景氣度高漲的時(shí)候，所有房地產(chǎn)上市公司均呈現了高估值的狀態(tài)，而在行業(yè)景氣度低迷的2008年，房地產(chǎn)上市公司哀聲一片，行業(yè)整體估值出現了歷史最低水平。

　　市場(chǎng)人士普遍認為，2010年政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度將是：什么時(shí)候進(jìn)行調控以及如何調控。

　　明年投資機會(huì )在上半年

　　“據我們預計，房地產(chǎn)市場(chǎng)明年上半年的市場(chǎng)環(huán)境將好于下半年，房地產(chǎn)板塊上半年的投資機會(huì )也將大于下半年�！崩钌倜髡J為，房地產(chǎn)板塊近期的走勢還將取決于正在召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議的政策基調，“如果明年的政策基調不變，加上2009年房地產(chǎn)公司基本面的好轉，地產(chǎn)板塊明年上半年將會(huì )有較好的市場(chǎng)表現”。

　　東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建表示，“支撐資產(chǎn)價(jià)格上漲的因素依然存在，但是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性因素也越來(lái)越多。2010年上半年的行業(yè)走勢依然是正面的，但是我們認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)可預見(jiàn)的時(shí)間之內將面臨一定的調整�！�

　　興業(yè)證券發(fā)布的2010年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告中指出，由于政策調整，對地產(chǎn)板塊短期走勢較為謹慎。但在經(jīng)濟回暖和財富積累的大周期下，雖然短期政策的收緊將會(huì )帶來(lái)一定的壓力，但不會(huì )改變行業(yè)持續上行的趨勢。

　　“政策是房地產(chǎn)行業(yè)2010年走勢的決定性因素�！敝性�證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師吳劍雄認為，在政策和市場(chǎng)的雙重力量下，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現風(fēng)和日麗的“上半場(chǎng)”和秋意漸濃的“下半場(chǎng)”。

　　沈愛(ài)卿則認為，“2010年房地產(chǎn)行業(yè)很難有大的驚喜，但也不會(huì )有大的利空，相對而言，2010年上半年的市場(chǎng)環(huán)境要優(yōu)于下半年。在相對平淡的市場(chǎng)環(huán)境下，精選個(gè)股是投資策略的首選�！�

　　黃清林也認為，政策微調若不改變趨勢，只會(huì )帶來(lái)短期波動(dòng)，行業(yè)今明兩年的業(yè)績(jì)增長(cháng)將明顯高于A(yíng)股平均水平，所以明年上半年地產(chǎn)板塊跑贏(yíng)大盤(pán)的概率較大。但是明年地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)量和股價(jià)表現或許難以超越今年的驚喜，所以建議投資者重點(diǎn)關(guān)注一線(xiàn)地產(chǎn)股的補漲機會(huì )。