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　　中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )日前發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn)(試行)》，明確對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估主要采用市場(chǎng)法和收益法，而且使用這兩法的評估結論通常應包括土地使用權價(jià)值。

　　業(yè)內人士對此評論說(shuō)，評估方法的變化，將對上市房地產(chǎn)企業(yè)在內的企業(yè)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響。

　　所謂投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)的評估對象分成三類(lèi)，包括已出租的土地使用權，即企業(yè)通過(guò)出讓或轉讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，以及按照國家有關(guān)規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物，即企業(yè)擁有產(chǎn)權的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。

　　意見(jiàn)規定，對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用市場(chǎng)法和收益法。運用市場(chǎng)法評估時(shí)，應當收集足夠的同類(lèi)或者類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來(lái)源進(jìn)行分析。而運用收益法評估時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類(lèi)似地區同類(lèi)投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。

　　據中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )介紹，出臺這一意見(jiàn)，是為了適應會(huì )計公允價(jià)值計量模式這一新動(dòng)向，也更加注重評估與會(huì )計、審計的銜接。評估師運用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì )計準則的其他方法。

　　業(yè)內人士指出，土地估值的變化將直接影響上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，而房企在財務(wù)報告中反映的土地價(jià)值往往是購進(jìn)價(jià)格，并沒(méi)有隨著(zhù)土地價(jià)格的變化而變化，資產(chǎn)評估方法的改變，將使得上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)估值發(fā)生較大改變。