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　　日前有消息稱(chēng)，國土資源部正配合證監會(huì )，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規用地項目進(jìn)行清查。這意味著(zhù)，房企融資和再融資的審批將從嚴，進(jìn)展速度將放緩。顯然，管理層已對房企融資囤地的做法有所警覺(jué)，并預備采取措施遏制該現象蔓延。

　　權威人士透露，鑒于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)上升過(guò)快，房企斥巨資拿地的現象愈演愈烈，管理層將適當收緊房企的融資行為，防范樓市和土地市場(chǎng)的泡沫膨脹。對于具有囤地行為的上市房企，管理層將堅決限制其再融資。

　　其實(shí)，早在2008年，國務(wù)院便出臺文件明確規定，對“房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)”應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

　　一般而言，“招拍掛”商業(yè)用地必須是企業(yè)的自有資金，房企IPO和增發(fā)的募集資金不能用于拿地。不過(guò)，有業(yè)內人士坦言，流動(dòng)的資金可以置換，而且滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式更為土地儲備提供了合理性以及擴張的空間。在樓市和股市聯(lián)動(dòng)的背景下，房地產(chǎn)熱會(huì )傳導至資本市場(chǎng)，點(diǎn)燃上市房企的“圈錢(qián)欲”。

　　2009年，隨著(zhù)樓市價(jià)量齊升，房企紛紛擴充土地儲備。一線(xiàn)房企在提高開(kāi)工計劃的同時(shí)，儲地規模也大幅攀升。監測數據顯示，2009年1-11月，萬(wàn)科、保利、中海等30家大型房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備逐月放量。這些企業(yè)中，土地儲備超過(guò)2000萬(wàn)平方米的占據了大半。如何將這些土地儲備盡快轉化為現實(shí)的市場(chǎng)供應，平抑樓市價(jià)格，防止泡沫吹起，已是市場(chǎng)和管理層關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　在這種背景下，2009年底管理層密集出臺了一系列調控政策，其中包括“拿地首付比例不得低于50%”等直接針對房地產(chǎn)公司拿地的政策，其意圖也正是指向囤地，敦促房地產(chǎn)商加速開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售以平衡資金鏈。

　　一直以來(lái)，為提高凈資產(chǎn)收益率，大多數企業(yè)均圍繞銷(xiāo)售凈利率和資產(chǎn)周轉率做文章。由于自身開(kāi)發(fā)模式的特殊性以及行業(yè)集中度偏低，近幾年來(lái)，多數房企追求毛利率遠勝于追求資產(chǎn)周轉率。這意味著(zhù)，“重儲地、輕開(kāi)工”是開(kāi)發(fā)商普遍的運營(yíng)取向，囤地囤房由于有著(zhù)直接賬面收益也就成為房地產(chǎn)業(yè)內的“潛規則”。

　　更重要的是，我國仍處于城市化進(jìn)程中，土地內涵價(jià)值的上漲是確定的趨勢。因此，房企融資和擴張土地儲備，是一種“戰略”考慮，背后有著(zhù)長(cháng)期的利益驅動(dòng)；而提高開(kāi)工率、加快銷(xiāo)售，僅僅是一種中近期策略。

　　對房企而言，擴張土地儲備，延緩開(kāi)工率，可以成為房地產(chǎn)行業(yè)調節供求關(guān)系、維持理想價(jià)格的重要手段，但是，隱藏的風(fēng)險也不言而喻。助漲的因素往往也是助跌的，如果房?jì)r(jià)在特定階段內快速上漲，那么市場(chǎng)的波動(dòng)也隨之加��；而資產(chǎn)價(jià)格的上漲導致利率上行，大幅透支未來(lái)的泡沫也終將破裂。

　　因此，政府監管部門(mén)對土地利用的監管不能缺位，而且需要多部門(mén)聯(lián)合監管。從融資、拿地到銷(xiāo)售，對房企實(shí)施全程監管，尤其在土地利用環(huán)節，將融資一并納入監管。這樣可以有效監測開(kāi)發(fā)商土地利用進(jìn)度，敦促開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)工以增加當期供給，以穩定房?jì)r(jià)預期，防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。