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　　央行12日宣布提高存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，導致地產(chǎn)股集體下跌。截至昨日收盤(pán)，整個(gè)板塊下跌了2.49%，臥龍地產(chǎn)下跌4.94%，大龍地產(chǎn)下跌5.21%，萬(wàn)方地方跌幅達6.21%……

　　中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的2009年地產(chǎn)年報曾認為，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，正是源于寬松的貨幣政策；2008年的樓市低迷，也主要是因為宏觀(guān)調控對貨幣的收緊。有評論稱(chēng)，房企70%的資金來(lái)源于銀行貸款，存款準備金率上調將壓縮商業(yè)銀行的貸款空間，房企今年解決資金困難將更加不容易。開(kāi)發(fā)商會(huì )再次遭遇寒冬嗎？

　　對資金面影響下半年或顯現

　　根據中原地產(chǎn)的統計，2008年萬(wàn)科、金地等全國十家標桿房企總融資額同比下跌26%，而在2004~2007年4年間，融資額年增長(cháng)率高達95%，相當于每年增加一倍。

　　另一方面，上述部分房企在2007年擴張過(guò)快，大量購置土地，擴大業(yè)務(wù)規模，幾乎把當年所有的銷(xiāo)售收入都用在了買(mǎi)地上。到了2008年，十家標桿房企在售樓盤(pán)數量比上年增加40%。業(yè)務(wù)規模的擴大，急需資金支持，但緊縮的銀根令他們無(wú)法從銀行獲取足夠的貸款。嚴峻的現實(shí)逼迫房地產(chǎn)企業(yè)緩付土地出讓金，轉讓項目股權，甚至降價(jià)賣(mài)房。

　　今年，這種情景是否會(huì )重演？

　　中原地產(chǎn)分析師張海清認為，即使今年銀根像2008年那樣緊，開(kāi)發(fā)商的資金壓力也不會(huì )有那么大。根據他們的統計，大部分房地產(chǎn)企業(yè)2009年的擴張處于合理水平。以上述十家標桿房地產(chǎn)企業(yè)為例，2009年用于購地的支出占銷(xiāo)售收入的比例為52%，而2007年為98%；2009年購地支出占融資金額的比例為89%，而2007年為112%。

　　根據中原地產(chǎn)的判斷，央行提高存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，并不意味著(zhù)貨幣政策的完全轉向，開(kāi)發(fā)商依然能夠通過(guò)銀行獲取足額的貸款資金。

　　另一方面，開(kāi)發(fā)商的融資渠道也在逐步脫離完全依靠銀行貸款。中原地產(chǎn)的統計數據顯示，2004~2008年的4年間，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款融資，但2009年上述情況發(fā)生了很大的改變——絕大部分開(kāi)發(fā)商的銀行貸款金額僅僅占到公司融資總額的30%左右，中海、雅居樂(lè )、金地等房地產(chǎn)公司甚至主要依賴(lài)于股權融資和銀行授信。

　　一位銀行界人士向記者表示，雖然在銀根收緊后，銀行原先授出的授信額度可能會(huì )縮水，但銀行重點(diǎn)扶持的開(kāi)發(fā)企業(yè)授信額并不會(huì )受到影響。

　　張海清說(shuō)，上調存款準備金率，對開(kāi)發(fā)商資金方面的影響至少要等到二季度以后才能顯現。國家宏觀(guān)調控政策和二季度的樓市銷(xiāo)售情況，將決定各家公司的現金流。

　　土地市場(chǎng)和商業(yè)項目或轉冷

　　此前有觀(guān)點(diǎn)認為，存款準備金率的提高和此前出臺的二套房貸政策，將影響購房者的購買(mǎi)力，使他們不得不調低購買(mǎi)預算。但易居克而瑞的分析師林波說(shuō)，房地產(chǎn)貸款一直屬于銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，以往歷次加息對市場(chǎng)的影響并不明顯，“我們認為今年準備金率上調和可能的加息對市場(chǎng)不會(huì )造成明顯的影響，市場(chǎng)成交量將保持平穩，多數城市房?jì)r(jià)仍將繼續上漲�！�

　　存款準備金率的提高可能暫時(shí)不會(huì )導致房?jì)r(jià)立即下跌，但卻很可能會(huì )給去年下半年瘋狂的國內土地市場(chǎng)潑上一盆冷水。

　　方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構地產(chǎn)咨詢(xún)部經(jīng)理趙豫川說(shuō)，存款準備金率提高的消息宣布之后，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)市場(chǎng)以及公司資金流向的預期也會(huì )立即發(fā)生改變，進(jìn)而影響到公司在土地市場(chǎng)的購買(mǎi)，去年的瘋狂買(mǎi)地行為有可能在今年終結，地價(jià)也將不會(huì )再像去年那樣出現猛漲。

　　也有業(yè)內人士認為，存款準備金率的提高，會(huì )導致開(kāi)發(fā)商降低對商業(yè)地產(chǎn)項目的投入。去年下半年，萬(wàn)科、合生、恒大等地產(chǎn)商紛紛增加了商業(yè)地產(chǎn)的持有量，其中合生更是在上海的城市副中心五角場(chǎng)開(kāi)發(fā)了一個(gè)具有酒店、商業(yè)、辦公等綜合功能的合生國際廣場(chǎng)。

　　但第一太平戴維斯的統計顯示，投資類(lèi)物業(yè)的租金回報并不高，以去年上海甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，上半年全市平均租價(jià)較2008年底下跌了8.3%，下半年在上半年的基礎上下跌了8.7%，下半年的空置率達到16.7%。

　　今年，上海全年供應的甲級寫(xiě)字樓面積將達到100萬(wàn)平方米，租金下跌趨勢依然非常明顯。分析人士認為，存款準備金率的提高，和投資物業(yè)的低回報，會(huì )使部分地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)失去投資商業(yè)物業(yè)項目的興趣，上述類(lèi)型物業(yè)的開(kāi)發(fā)量可能會(huì )減少。