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　　省城全面監管商品房預售資金已進(jìn)入“倒計時(shí)”。昨日，記者從合肥市商品房預售資金監管辦公室獲悉，目前各項準備工作正在“緊鑼密鼓”開(kāi)展。據了解，省城樓市年預售資金達到400億元左右。一旦實(shí)施后，省城購房人的所有預售資金將得到全額全程監管；同時(shí)，一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不顧資金壓力盲目擴張的現象也將得到遏制。

　　政府將全程免費監管

　　此前，安徽商報曾報道合肥市已成立房地產(chǎn)預售資金監管辦公室。記者昨日從該辦公室了解到，當前最關(guān)鍵的工作是一款“預售資金監管系統”軟件的開(kāi)發(fā)。

　　據介紹，合肥市目前共有開(kāi)發(fā)企業(yè)近千家，樓盤(pán)項目600多個(gè)，年涉及預售資金達400億元左右。而預售資金監管的目標是：取得預售許可后，從購房人交付給開(kāi)發(fā)商的第一筆購房款起，至符合交房條件止，期間所交付的所有購房款都將得到全程監管。這意味著(zhù)，經(jīng)嚴格審批后，今后這些商品房預售款只能用于預售項目的各項后續開(kāi)支。

　　不過(guò)，該監管過(guò)程說(shuō)起來(lái)易、操作起來(lái)卻比較復雜。首先，牽涉到各家開(kāi)發(fā)商，其次各商業(yè)銀行，以及每一個(gè)項目等。資金安全當然是首要的，這些工作也顯然不是人工能完成的，因此，軟件開(kāi)發(fā)必須慎之又慎。據稱(chēng)，目前已進(jìn)入攻堅階段。一旦研發(fā)結束，其他各項籌備工作完成，預售資金監管也將正式實(shí)施。

　　預售資金監管大勢所趨

　　其實(shí)，預售資金監管在很多城市都已開(kāi)始推行，這也是按照國家政策要求的。

　　記者了解到，合肥市有關(guān)住房交易資金監管措施實(shí)際上幾年前就開(kāi)始提出了，當時(shí)是針對二手房交易中出現的中介“占壓房款”等問(wèn)題，采取了二手房資金的托管。

　　2005年，在二手房市場(chǎng)出現不法中介截流、占壓、購房款的事件發(fā)生后，合肥市便首次在全市范圍內實(shí)行二手房交易資金全面托管。二手房交易由主管部門(mén)通過(guò)與銀行結算系統網(wǎng)絡(luò )對接，直接將交易資金鎖定，保障了房屋交易價(jià)款和交易稅費資金流從房屋交易進(jìn)行之初到交易手續結束全過(guò)程、動(dòng)態(tài)、及時(shí)的監管，從而有效避免了房屋買(mǎi)賣(mài)交易資金往來(lái)由于第三方代理而造成占壓、挪用等行為。

　　不過(guò)，相比較二手房交易涉及面單一，預售房款的監管顯然更難。不過(guò)，隨著(zhù)“國五條”的實(shí)施，且當前樓市隱現的浮躁心態(tài)抬頭、商品房預售環(huán)節不規范行為增多等情況，商品房預售資金監管實(shí)屬大勢所趨。

　　可防止房?jì)r(jià)非理性波動(dòng)

　　據合肥市商品房預售資金監管辦公室介紹，新建商品房預售資金監管制度作為商品房預售制度的有效補充和完善，一方面能有效防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售商品房項目未竣工前將預售資金挪作他用，從根本上保障了預售資金被用于新建商品房項目的后續建設；另一方面能夠有效規范商品房預售行為，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資、規范經(jīng)營(yíng)、公平競爭，形成良好的市場(chǎng)秩序和環(huán)境。

　　此外，專(zhuān)家也認為，預售資金監管措施首先能防止在市場(chǎng)再次快速上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商冒險擴張而陷入困境。一直以來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中預售款是企業(yè)資金以小搏大，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節，項目只需要40%或更少的資金就可以啟動(dòng)，特別是多項目之間的拆借，讓開(kāi)發(fā)商擴張更快，而這種操作模式和心態(tài)在市場(chǎng)高溫時(shí)表現的尤為突出，很多企業(yè)就是在這種冒險擴張中深陷困境。預售資金實(shí)行監管可以警示和預防開(kāi)發(fā)商拆東墻補西墻的現象，讓開(kāi)發(fā)商真正憑借自身的實(shí)力發(fā)展，加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，進(jìn)一步規范市場(chǎng)。

　　另外，可防止房?jì)r(jià)出現非理性波動(dòng)的風(fēng)險。因為，開(kāi)發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本，就有條件用囤房不賣(mài)，從而推高房?jì)r(jià)；而市場(chǎng)不好時(shí)，一些資金緊崩的企業(yè)就只好大幅殺價(jià)。

　　當然，開(kāi)發(fā)商未建完配套就“跑”，今后顯然也很難再現。

　　利于形成良性發(fā)展環(huán)境

　　采訪(fǎng)中，合肥市房地產(chǎn)管理部門(mén)的一些專(zhuān)家分析認為，預售資金監管將在形成規范的商品房交易環(huán)境，改變開(kāi)發(fā)企業(yè)短視操作行為，實(shí)現房?jì)r(jià)合理定位等方面起到積極作用。

　　首先，當前樓市的穩定是重中之重，因此對于容易造成社會(huì )糾紛的市場(chǎng)隱患進(jìn)行控制，才能夠保證市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展。

　　其次，對開(kāi)發(fā)商而言，在未來(lái)市場(chǎng)競爭中，合理科學(xué)的土地獲取、開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品銷(xiāo)售管理流程是立足之本，資金監管將對企業(yè)建立穩健、長(cháng)久的發(fā)展戰略起到良好促進(jìn)作用。對相關(guān)金融機構來(lái)說(shuō)，也可以通過(guò)監管過(guò)程及時(shí)了解開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況，及時(shí)對企業(yè)發(fā)展過(guò)熱做出風(fēng)險提示。

　　最后，對商品預售資金的監管，也給消費者一顆“定心丸”，對提升購買(mǎi)信心起到長(cháng)期支持作用。同時(shí)，由于預期資金監管制度的建立和實(shí)施將使房?jì)r(jià)定價(jià)組合更透明，這也有利于商品房定價(jià)趨于合理，而且有利于避免商品房預售期出現各種違規。(王為民 張偉)