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　　新年剛過(guò)，恒大地產(chǎn)就宣布將發(fā)行擔保優(yōu)先票據，撒下了今年內地房企債券融資的第一單。除恒大外，不少地產(chǎn)公司也在排隊等候增發(fā)過(guò)會(huì )，以及海外發(fā)債融資。隨著(zhù)嚴查囤地、二套房貸嚴格執行以及貨幣政策的收緊，很多去年和2007年表現激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商的資金鏈，將在不遠的將來(lái)受到考驗。為此，很多房企未雨綢繆，通過(guò)融資改善債務(wù)結構，調節財務(wù)杠桿，以應對未來(lái)的風(fēng)險。

　　多家房企加緊融資

　　1月11日，恒大地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司將國際發(fā)售一次性還款的擔保優(yōu)先票據39億元，用于償還結構擔保貸款中尚未償還的本金，及現有和新增物業(yè)項目提供資金等。

　　1月18日，華業(yè)地產(chǎn)(600240.SH)刊登公告，修訂了公司2009年8月11日首次公布的非公開(kāi)增發(fā)募資方案，將原計劃“不超過(guò)20億元”的募資金額，削減至17億元，并且用途也做了更改，新募資計劃所籌集資金的投向，將“全部用于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)”。

　　1月19日，世茂房地產(chǎn)就2011年和2016年到期美元債券的相關(guān)條款修訂建議，征求債券持有人同意；條款修訂的目的在于允許公司增加負債，從而為加速業(yè)務(wù)擴張提供資金支持。

　　在很多券商房地產(chǎn)研究員看來(lái)，房企增發(fā)、發(fā)債的目的是改善債務(wù)結構，目前很多地產(chǎn)公司的債務(wù)結構并不均衡，主要是“短債比例過(guò)高，長(cháng)債比例很低”。

　　究其原因，金融危機以來(lái)，很多銀行為了規避信貸違約風(fēng)險，一般選擇以企業(yè)流動(dòng)性貸款名義向地產(chǎn)公司發(fā)放“項目開(kāi)發(fā)貸款”，貸款周期通常是一年左右，然后根據當年地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回款、應收賬款與留存利潤等財務(wù)指標，決定是否允許將該筆貸款展期，或貸新還舊，或直接收回貸款。這導致房地產(chǎn)公司面臨很高的短期償債壓力。

　　“預計接下來(lái)發(fā)債的公司會(huì )增加，”一家房地產(chǎn)公司負責人認為，當前愿意承擔8%-9%高利率發(fā)行長(cháng)期債的地產(chǎn)公司并不在少數。

　　房企融資渠道收緊

　　在近期一系列調控政策出臺的背景下，房企的融資渠道以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策有被進(jìn)一步收緊的趨勢，這也促使一些房企趕在融資深度受限之前加緊融資。

　　從去年9月開(kāi)始，證監會(huì )有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)企業(yè)融資審核之前設了一道程序，即征求國土資源部、住建部等主管部門(mén)的意見(jiàn)�！澳壳皣�土資源部、證監會(huì )、銀監會(huì )等部委聯(lián)手遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的機制正在形成�！眹�土資源部一位專(zhuān)家稱(chēng)，國土資源部的行動(dòng)是配合落實(shí)證監會(huì )房地產(chǎn)企業(yè)融資審核征求意見(jiàn)的具體舉措。

　　這位專(zhuān)家認為，這將使“2010年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資變得比較困難，往后幾年內，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會(huì )成為常態(tài)�！�

　　中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究員王康認為，雖然國家并沒(méi)有明確針對房地產(chǎn)上市公司再融資的限制規定，“但是最近一段時(shí)間里，地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)方案順利過(guò)會(huì )的數量變得很少，最近我聽(tīng)到有幾家地產(chǎn)公司的增發(fā)已經(jīng)上會(huì )，但是還在審批的過(guò)程中，能否成功不好估計�！蓖蹩低嘎�。

　　此外，“從貨幣政策調整的軌跡來(lái)說(shuō)，我們認為流動(dòng)性管理會(huì )進(jìn)一步收緊，”瑞銀首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示，今年會(huì )有兩次加息，預計第一次在二季度；此外，若一季度超過(guò)三萬(wàn)億新增貸款，預計央行會(huì )采取更緊縮的控制措施，這也將對房企融資產(chǎn)生影響。

　　房企的資金鏈隱憂(yōu)

　　國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱表示，“國11條”中一些涉及金融、稅務(wù)的規定，將對開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成負面影響，如銷(xiāo)售預收款的監管將嚴格執行，開(kāi)發(fā)商的間接融資活動(dòng)受限，以及土地增值稅的清算將嚴格執行等。

　　1月12日，在華潤置地舉辦的年終答謝會(huì )上，一位業(yè)內人士對記者表示，如果當前的調控持續，下半年一些房企的資金鏈就會(huì )出現緊張。

　　清華大學(xué)博士、北京貝塔工作室合伙人杜麗虹認為，地產(chǎn)企業(yè)要比投機房屋的人靈動(dòng)性更差，今天花幾十億元購買(mǎi)土地，等開(kāi)發(fā)后再賣(mài)就是二、三年后的事情，只要做了買(mǎi)地的決策，就被困在這里二、三年，而當市場(chǎng)發(fā)生轉折的時(shí)候，很多地產(chǎn)企業(yè)是沒(méi)有應對能力的。

　　“很多的危機是在高峰期埋下的，地產(chǎn)企業(yè)如果賭政策和投機，不要忘記靈活性要比個(gè)人購房者小得多�！倍披惡缯f(shuō)，去年表現激進(jìn)的房企將受到考驗。

　　公開(kāi)資料顯示，10家上市地產(chǎn)公司在去年花費數千億巨資拿地。其中，保利地產(chǎn)去年有8個(gè)月重金搶地，累計費資約400億元，其中9月和12月份，買(mǎi)地資金分別接近百億元。據有關(guān)機構測算，保利去年累計實(shí)現簽約金額約433億元；金地集團去年在土地市場(chǎng)上也花了將近200億元；此外，據杜麗虹測算，綠城中國每年必須實(shí)現300億以上的銷(xiāo)售額，才能保證財務(wù)杠桿的安全。