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　　⊙王震宇 瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管

　　今年最可能會(huì )影響房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的現象就是人民幣升值的預期再度升溫，而屆時(shí)熱錢(qián)爭相流入購買(mǎi)人民幣資產(chǎn)和政府進(jìn)一步“限外”的情況都可能出現�；叵�2006到2008年人民幣升值的時(shí)候，有很明顯的熱錢(qián)流入中國市場(chǎng)的情況，而現在期貨市場(chǎng)內基本上是預計今年人民幣會(huì )再升3%到5%，這就會(huì )導致很多的熱錢(qián)出現，進(jìn)入國內市場(chǎng)投資。另外現在幾乎沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)像中國這樣能夠有持續上升的動(dòng)力，所以外資可能還會(huì )繼續向這個(gè)方向流過(guò)來(lái)，“限外”方面會(huì )有一些壓力，政府方面應早作準備。

　　其他的政策方面，是有保有壓的，而投資性的住房今年可能會(huì )面臨一定程度的下降風(fēng)險，在這樣的情況下，我們預測今年的房?jì)r(jià)應該是平穩，但是成交量會(huì )跌兩三成，如果政策力度再加大的話(huà)，則會(huì )有更大的下降。這個(gè)理由很簡(jiǎn)單，大家知道，去年新增信貸10萬(wàn)億元，而今年就只有7萬(wàn)億至8萬(wàn)億元，再就是利率面臨上浮，所以在這樣的情況下，購買(mǎi)力肯定比去年低很多。

　　至于中國房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫的問(wèn)題，我們的判斷是現在沒(méi)有。因為泡沫的出現有三方面成因：一是很多人在熱炒，2009年跟2007年的暴漲是有很大區別的，基本上看不到某某人又買(mǎi)了多少棟賺了多少錢(qián)之類(lèi)的報道，這樣的新聞報道相對2007年來(lái)說(shuō)少了很多；二是制造泡沫需要非常多的信貸支持，去年的確信貸猛增，但今年應該不會(huì )出現這樣的情況了；三是價(jià)格和實(shí)體經(jīng)濟的因素完全脫離，與2007年相比，2009年的房?jì)r(jià)是上升了不少，但買(mǎi)房融資成本下降了一半，這還沒(méi)算上收入的增長(cháng)�？梢�(jiàn)三大成因里面有兩個(gè)不成立。

　　當然，沒(méi)有泡沫并不意味著(zhù)沒(méi)有風(fēng)險。今年由于政策存在不確定性，政策成為影響市場(chǎng)的最大因素。我們今年給投資者的預期和建議，也是盡量以避險為主，因為風(fēng)險正在增加，很多開(kāi)發(fā)商還是在去年牛市的心態(tài)下，如果政策打壓，其行動(dòng)又稍微過(guò)火的話(huà)，就可能出現資金鏈斷裂的情況。

　　所以我們覺(jué)得能夠盡快賣(mài)樓、又賣(mài)得多賣(mài)得快的那些開(kāi)發(fā)商，今年的防守性就強很多。另外就是那些全國化布局的開(kāi)發(fā)商，在整體市場(chǎng)不能夠繼續增長(cháng)的情況下，他們抵御市場(chǎng)下調的能力就比僅發(fā)展到個(gè)別城市的那種小開(kāi)發(fā)商好很多。而今年由于政策的傾斜，二、三線(xiàn)城市會(huì )比較好一些，一些開(kāi)發(fā)商應該會(huì )在這方面大有作為，也對他們未來(lái)的盈利會(huì )有很大幫助。