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　　并未撤離

　　歲末年初，樓市調控政策頻現，經(jīng)歷過(guò)一年的價(jià)量齊飛后，新政下的樓市對外資的吸引力是否依然強烈？

　　本報記者采訪(fǎng)的多家機構均表示，外資對中國樓市依然持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(cháng)期發(fā)展。

　　世邦魏理仕北京地區董事總經(jīng)理尹寶軍在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，最近出臺的控制二套房貸政策，主要是抑制投機性購房需求，政策層面依然在支持樓市健康發(fā)展。

　　作為國內知名的代理行，世邦魏理仕經(jīng)常接觸到一些外資機構，并為外資提供投資參考�！皬奈覀兘佑|的外資來(lái)看，并沒(méi)有大量撤離中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的跡象，他們依然看好中國樓市，關(guān)注一線(xiàn)城市中心地區的持有型物業(yè)、高端住宅�，F在出現了一些外資涌向二線(xiàn)城市如成都、武漢、南京等的現象�！�

　　尹寶軍指出，外資對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)高度關(guān)注，并認為這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。與之前相比，現在投資中國的外資多認為相比政策因素，市場(chǎng)因素將更多地影響中國樓市。

　　“盡管?chē)�家出臺了一系列的宏觀(guān)調控政策，但由于中國經(jīng)濟整體向上的趨勢沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續良好健康發(fā)展的基礎依然存在，世邦魏理仕依然看好內地樓市�！�

　　仲量聯(lián)行的研究報告顯示，多數機構投資者仍然長(cháng)期看好北京物業(yè)市場(chǎng)的投資回報，并積極地與持有物業(yè)的業(yè)主進(jìn)行整體收購洽談。

　　另外，一些早期進(jìn)入北京市場(chǎng)的投資者也由于戰略方向調整而計劃整體轉讓項目，2009年的最后一個(gè)季度，有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)式公寓的股權進(jìn)行了出售。

　　“一些海外的開(kāi)發(fā)商也表現出對北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)的信心，當前一些潛在的重要交易都在積極地洽談�！敝倭柯�(lián)行北京投資部主管龐樹(shù)東對記者表示。

　　正略鈞策企業(yè)管理咨詢(xún)房地產(chǎn)行業(yè)咨詢(xún)中心高級經(jīng)理鄧宇明提醒記者，外資習慣于逆向操作，每逢市場(chǎng)處于低迷期，往往是外資活躍之時(shí)。

　　影響有限

　　受到多種因素影響，2009年外資在中國樓市的表現相對平靜，一些以外資為背景的企業(yè)紛紛停止擴張計劃。

　　“2009年外資對中國樓市的投資中，新資金進(jìn)來(lái)的多，走出去的相對少一些。其中有一些買(mǎi)賣(mài)行為主要是外資之間的換手，主要是受到基金持有時(shí)間的限制，并非出現撤離的跡象�！币鼘氒妼Ρ緢笥浾哒f(shuō)。

　　與此同時(shí)，在一些寫(xiě)字樓項目的買(mǎi)賣(mài)中，國內企業(yè)的身影尤為醒目。

　　第一太平戴維斯2009年的年度報告顯示，去年外資拋售的幾大房地產(chǎn)項目，主要由陸家嘴集團、SOHO中國、中銀香港、天安國際等中資機構接手。

　　第一太平戴維斯(上海)物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事長(cháng)劉德?lián)P向記者透露，2009年上海大宗房地產(chǎn)交易總金額達到42億美元，賣(mài)方多是境外機構，而接盤(pán)者基本上是內地企業(yè)。

　　“2009年有一些外資購買(mǎi)的項目轉手給國內開(kāi)發(fā)商和企業(yè)，這說(shuō)明國內企業(yè)能承受外資所不能承受的回報率，并不反映外資有撤離中國樓市的想法�！币鼘氒妼τ浾弑硎�。

　　在鄧宇明看來(lái)，外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，實(shí)際有兩種角色：一種是直接資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，一種是參與開(kāi)發(fā)。其中第一種是投機或投資的轉手買(mǎi)賣(mài)，從而獲取暴利；第二種參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外資，這種外資注重的是中國的開(kāi)發(fā)利潤和中國經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)程中所帶來(lái)的資產(chǎn)、匯率升值。這些外資暫時(shí)不會(huì )套現離場(chǎng)。

　　他認為即便外資撤離中國樓市，影響也有限。

　　“外資占中國房地產(chǎn)總投資比例不到2%，考慮到外資持有的主要是商業(yè)地產(chǎn)和高檔樓盤(pán)，而且接手者也是外資，因此出售行為對整體交易量影響有限，在目前市場(chǎng)情況下更多體現在心理層面。外資的這種動(dòng)向對內地高端房產(chǎn)有直接影響，雖然量不大，但對價(jià)格和心理預期具有負面影響。在房地產(chǎn)梯級消費傳導作用下，普通商品房?jì)r(jià)格也會(huì )受到高端商品房?jì)r(jià)格下跌的壓力�！编囉蠲髡f(shuō)。

　　尹寶軍認為，中國某些地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定程度的泡沫，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱�！爸袊鴥鹊胤�?jì)r(jià)應保持穩定的良性增長(cháng)，年漲幅控制在10%—15%之間，不應出現大起大落�！�