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　　上周中行宣布取消首套房7折優(yōu)惠的消息傳出，市場(chǎng)激起千層浪，近日記者走訪(fǎng)滬上多家銀行，發(fā)現首套7折依然在執行，但提升貸款利率卻向市場(chǎng)釋放著(zhù)緊縮銀根、加息等信號。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)出現限價(jià)地，新房成交量遭遇腰斬等，對開(kāi)發(fā)商的心態(tài)產(chǎn)生了重要影響，目前已經(jīng)有多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始以調低開(kāi)盤(pán)價(jià)或者優(yōu)惠促銷(xiāo)等方式進(jìn)行調價(jià)。

　　金融政策

　　房貸緊縮進(jìn)入倒計時(shí)

　　中國銀行北京總行近日表示將取消7折利率優(yōu)惠，經(jīng)過(guò)一周的觀(guān)察，中國銀行上海分行依然沒(méi)有執行8.5折的利率，不僅如此，工商銀行、建設銀行、交通銀行等都紛紛表示目前首套房如果是普通住宅，依然可以有7折的優(yōu)惠，但是這種優(yōu)惠還會(huì )持續多久，工作人員都表示心里沒(méi)底。

　　目前建行的標準較為嚴格，要求首付滿(mǎn)足4成，可以享受7折利率，而工行、交行、農行都表示，普通住宅，首付2成，利率可以享受7折，非普住宅首付3成，利率7-7.5折不等。某位銀行的工作人員透露，目前不僅對客戶(hù)，銀行對開(kāi)發(fā)商的貸款都在收緊，“這是銀監會(huì )的意思”。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是嚴重依賴(lài)資金的，銀行的緊箍咒對個(gè)人貸款最多只是心理作用，如果對開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的緊縮，那么給開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)都會(huì )造成壓力，屆時(shí)對市場(chǎng)帶來(lái)的影響會(huì )更明顯。

　　市場(chǎng)反應

　　降價(jià)引發(fā)“鯰魚(yú)效應”

　　寶山降價(jià)樓盤(pán)已經(jīng)從一個(gè)點(diǎn)向面呈現展開(kāi)趨勢，位于顧村的保利葉上海1月中旬推出的公寓房單價(jià)僅1.6-1.8萬(wàn)，相比12月份2萬(wàn)元單價(jià)的房源，下跌了近4000元。與此同時(shí)，位于江楊北路的萬(wàn)業(yè)紫辰，首付如果滿(mǎn)足5成，則可以享受97折的優(yōu)惠。

　　而嘉定江橋新開(kāi)的幾個(gè)樓盤(pán)也呈現了低開(kāi)的走勢，比如天際藍橋，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示嘉定房管(2010)預字0004號一批房源參考價(jià)格是2萬(wàn)元，但其目前其對外報價(jià)是1.6萬(wàn)元，雖然報價(jià)和網(wǎng)上顯示價(jià)格允許出現浮動(dòng)，但是從天際藍橋以往開(kāi)一次漲一次，2009年度漲幅高達百分百引領(lǐng)江橋樓盤(pán)價(jià)格的作風(fēng)來(lái)看，其低價(jià)積累客戶(hù)后面不難折射出對市場(chǎng)的一種不確定心理。同區域的鹽湖新居從去年開(kāi)始累計客戶(hù)，目前新一批房源的開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.5萬(wàn)元，遠遠低于在售的嘉城等房源。

　　金豐易居周華燕表示目前開(kāi)發(fā)商降價(jià)在業(yè)內早已不是新鮮事了，很大程度是基于2010年的非樂(lè )觀(guān)判斷，希望借著(zhù)前期的一輪的熱銷(xiāo)慣性，加緊完成銷(xiāo)量。但是這和2008年的促銷(xiāo)不同，目前僅停留在各個(gè)開(kāi)發(fā)商的戰略以及營(yíng)銷(xiāo)層面，是否會(huì )出現大面積的降價(jià)還要等到節后。

　　綠地云峰事業(yè)部沈胤昌也表示，項目的促銷(xiāo)幅度很有限，只是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手段而已，目前是個(gè)市場(chǎng)的淡季，因此很難判斷近期成交量的下滑是因為政策還是需求周期的原因，目前市場(chǎng)雙方的觀(guān)望態(tài)勢比較濃厚。

　　數據總結

　　樓市成交遭腰斬

　　不管這些明降暗降是出于怎樣的心理，但是目前市場(chǎng)成交量的持續下滑是一個(gè)不爭的事實(shí)，1月滬上樓市成交量更是遭遇腰斬。易居中國CRIC系統顯示,上海樓市1月份成交量為68.76萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑52%;平均成交價(jià)格為19545元/平方米,環(huán)比下滑3.2%。二手房更是成為重災區，據上海中原最新統計顯示，12月上海中原全市二手房成交套數較2009年12月份出現60%的下降，成交均價(jià)也是近來(lái)幾個(gè)月首次出現下跌，為21652元/平方米，環(huán)比下降1.7%。而1月份的成交數據至今沒(méi)有一家機構提供，據業(yè)內人士透露是慘不忍睹，很多門(mén)店一個(gè)月成交不到3筆。

　　中原地產(chǎn)研究與咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀表示，目前政策密集出臺，銀行利率取消釋放著(zhù)貨幣緊縮的信號，加上之前一些優(yōu)惠措施的取消，因此市場(chǎng)受到?jīng)_擊在所難免，加上傳統淡季的因素，更是加劇了成交量的萎縮。一手房相比二手房樂(lè )觀(guān)，主要原因是開(kāi)發(fā)商資金還比較充裕，如果成交持續低迷，不排除開(kāi)發(fā)商還會(huì )有進(jìn)一步的應對措施。

　　市場(chǎng)預測

　　大規模促銷(xiāo)或在節后

　　市場(chǎng)分析人士指出，現在是交易淡季，供需都在低位徘徊，銀行此時(shí)出臺相關(guān)細則，宛如冰天雪地里的一盆冷水，對于市場(chǎng)的波及力度不會(huì )很大，具體對樓市的影響也還未顯現。

　　然而，對于購房者來(lái)說(shuō)，投資性購房應該是首當其沖，但此次銀行房貸新細則只是其一。打壓樓市投資投機，這一點(diǎn)在政府今年相關(guān)調控政策中已經(jīng)非常明確。審批過(guò)程更加嚴格、首付要求提高、利率優(yōu)惠調整到8.5折，這都增加了投資性購房的購買(mǎi)門(mén)檻和購買(mǎi)成本，并且對投資型購房者也會(huì )產(chǎn)生心理上的壓力。值得注意的是，新的房貸細則出臺更多地會(huì )對二套房尤其是改善型購房者造成實(shí)際影響，貸款利率優(yōu)惠減少和對首付比例加高門(mén)檻，這都會(huì )增加這部分改善型購房者的購房負擔，尤其是在房?jì)r(jià)上漲之后，一部分購房者可能會(huì )無(wú)力承擔而取消或推遲換房計劃。不過(guò)，銀行房貸細則調整對于首次購房者不會(huì )有太多影響。

　　奧林匹克花園銷(xiāo)售經(jīng)理李侃表示，1月份市場(chǎng)成交萎縮和去年同期相比已經(jīng)十分樂(lè )觀(guān)，目前開(kāi)發(fā)商主要關(guān)注到目前還是一個(gè)淡季，不會(huì )輕易做出應對。最早等節后，如果出了市場(chǎng)淡季，而成交依然萎縮，那么就說(shuō)明這是政策效應的體現，屆時(shí)或許開(kāi)發(fā)商會(huì )做出一部分的讓利。但復旦大學(xué)教授華偉認為，房地產(chǎn)也一頭帶動(dòng)投資，一頭拉動(dòng)消費，對于國民經(jīng)濟起到華山一條路的作用，在中國還沒(méi)有完全走出全球金融海嘯的情況下，房地產(chǎn)發(fā)展被遏制是不可能的，2010年房地產(chǎn)的生命力還很強，即使出現小幅波動(dòng)，不足以出現整個(gè)市場(chǎng)的大幅度下調。