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　　近日，北京市11個(gè)相關(guān)職能部門(mén)聯(lián)手推出一系列樓市調控措施。連續出臺的一系列政策一直對地產(chǎn)行業(yè)成“打壓”態(tài)勢，卻絲毫沒(méi)有動(dòng)搖險企參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的決心。

　　一如之前險資以自用名義購入不動(dòng)產(chǎn)一樣，保險機構又走上了“曲線(xiàn)從戎”的道路。業(yè)內分析人士認為，在目前央行調高存款準備金率及中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策頻出的情況下，在今年內不排除有更多的險企會(huì )與地產(chǎn)公司通過(guò)股權投資的形式繞開(kāi)政策的界限滲透房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　2009年10月份以來(lái)，浦發(fā)大廈整體轉讓曾吸引了泰康人壽參與競拍，中國太平洋人壽、泰康人壽等分別組團參與角逐上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊，陸家嘴太平金融大廈最終被太平人壽成功收購等等險企競購商業(yè)地產(chǎn)項目的消息頻頻見(jiàn)諸報端。由此可見(jiàn)，投資不動(dòng)產(chǎn)的政策開(kāi)閘之后，保險資金投資樓市明顯已經(jīng)變得更加積極活躍。

　　國壽入主遠洋地產(chǎn)一拍即合

　　翻看2010年以來(lái)各研究機構對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報告可以發(fā)現，諸如“量?jì)r(jià)齊跌”、“謹防風(fēng)險”、“行業(yè)利空”等等詞匯頻頻出現，揭示地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀(guān)調控下正處于休整階段。然而就在政策趨緊的此時(shí)，險企入主地產(chǎn)的消息也頻頻傳出。近期坊間熱議的焦點(diǎn)當屬中國人壽入主遠洋地產(chǎn)。

　　2009年12月27日，中國人壽斥資58.19億港元，認購遠洋地產(chǎn)發(fā)行的9.34億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例達16.57%。然而，第二大股東的座椅顯然不是中國人壽的心理預期，就在成為遠洋地產(chǎn)第二大股東后第17天，中國人壽便急不可耐地再度出手。于2010年1月12日，中國人壽購入中化股份所持遠洋地產(chǎn)的4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，從而躍居遠洋地產(chǎn)第一大股東。

　　對此筆股權投資，銀河證券的許力平認為，中國人壽在這一階段出手遠洋地產(chǎn)，從時(shí)機來(lái)看，從價(jià)格上來(lái)看，均表現出成熟老道的資本運作實(shí)力。一方面，入主專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)公司，不僅可以彌補其在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)短板，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的公司使其豐厚的資金得到穩定的收益回報；另一方面，通過(guò)入主專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，還可以規避諸多對于保險企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的政策限制。

　　遠洋地產(chǎn)與中國人壽的合作可謂一拍即合。吸納中國人壽這一戰略投資者入主，是一又次資本運作的成功案例。遠洋地產(chǎn)高層曾表示，公司的每一次融資都是為了項目拓展而進(jìn)行。

　　作為輻射北京、上海等國內一線(xiàn)城市，以及長(cháng)三角、珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市的國內開(kāi)發(fā)企業(yè)，遠洋地產(chǎn)在北京、天津、沈陽(yáng)、大連、杭州、中山等地共有30多個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項目。資料顯示，截至2009年年末，遠洋地產(chǎn)共有土地儲備1300萬(wàn)平米。

　　在目前這樣一個(gè)政策大環(huán)境下，引入一位如此財大氣粗的大東家，對于遠洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，以后做起項目來(lái)就越發(fā)“不差錢(qián)”了。

　　調控下的地產(chǎn)風(fēng)險幾何

　　央行提高存款準備金率，部分地區增加地塊投放量以及中央出臺的各項地產(chǎn)調控政策對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，無(wú)疑是一個(gè)重大利空信號。

　　有研究報告指出，2010年1季度樓市成交環(huán)比至少將下降25%。但分析人士認為，樓市成交環(huán)比的下降是因炒房資金減少帶來(lái)的一個(gè)必然結果。然而對于保險資金來(lái)講，優(yōu)化資產(chǎn)管理以及保險資金的保值增值，是保險業(yè)良性發(fā)展必要而關(guān)鍵的環(huán)節。因而，保險資金向收益較高的行業(yè)和領(lǐng)域進(jìn)行投資，也是保險業(yè)分散風(fēng)險，保證保險資金的保值增值的必然要求。保險資金投資渠道的拓寬，是在優(yōu)化保險資金的資產(chǎn)負債，降低保險公司投資營(yíng)運風(fēng)險的前提下，所以，他們不可能去炒房，他們看重的更是長(cháng)遠的穩定收益。

　　提高存款準備金率使商業(yè)銀行放貸行為更趨謹慎，而增加地塊投放量則在保障了土地合理供應量的同時(shí)，也將有效抑制對地價(jià)的炒作。那么，這些會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)虎年的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響嗎？對此，分析人士認為，房?jì)r(jià)與成交量的下滑肯定會(huì )影響地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入，但恰恰是低價(jià)格更有利于降低開(kāi)發(fā)商拿地成本，使銷(xiāo)售房?jì)r(jià)回歸合理區間，從而使開(kāi)發(fā)商獲得相對合理且穩定的投資回報。從中長(cháng)期來(lái)看，市場(chǎng)活躍度會(huì )上升，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格因此也會(huì )出現一定幅度上漲。

　　對于保險資金所涉及的房地產(chǎn)領(lǐng)域，大多數專(zhuān)家學(xué)者的認識基本一致，即保險資金流入一般會(huì )進(jìn)入風(fēng)險較小而回報穩定的商業(yè)地產(chǎn)。在目前央行調高存款準備金率及中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策頻出的情況下，許力平認為，中國人壽入主遠洋地產(chǎn)，一個(gè)是有著(zhù)豐富的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗，一個(gè)則是有著(zhù)豐厚的資金實(shí)力，當前這種環(huán)境下，在今年內不排除會(huì )有更多的險企與地產(chǎn)公司通過(guò)股權投資的形式展開(kāi)深層次合作的可能性。對于虎年的地產(chǎn)投資策略，機構普遍認為，在行業(yè)利空政策尚未消化、成交量尚未明確企穩回升之前，應謹慎投資房地產(chǎn)行業(yè)，有政策扶持的特定區域的房地產(chǎn)公司投資機會(huì )相對較大。