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　　編者按： 近年來(lái)，我國信托業(yè)走上了加速發(fā)展的快車(chē)道，但在行業(yè)回暖的同時(shí)，其規范發(fā)展問(wèn)題也日漸突出。近日，銀監會(huì )主席劉明康在2010年非銀行金融機構監管工作會(huì )議上強調，要重點(diǎn)關(guān)注銀信合作、信政合作、房地產(chǎn)等熱點(diǎn)業(yè)務(wù)，防止非銀機構成為商業(yè)銀行規避政策的通道。堵住信托業(yè)風(fēng)險漏洞，嚴格監管成為了此次會(huì )議的中心思想。

　　此番監管層的表態(tài)，被市場(chǎng)各方認為是給近期火熱的信托業(yè)上的新一道“緊箍咒”。本報針對此次監管新動(dòng)向推出系列報道，分別對房地產(chǎn)信托、銀信業(yè)務(wù)及防止信托公司成為大股東融資工具等這一系列市場(chǎng)關(guān)注的信托業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行深入采訪(fǎng)報道。

　　□ 本報記者 呂 東

　　通過(guò)信托公司融資是房地產(chǎn)公司解決資金的一個(gè)重要途徑，而隨著(zhù)2009年下半年各家銀行紛紛對房企謹慎放貸，信托這一融資渠道的地位問(wèn)題更加凸顯。

　　眾多房企紛紛借道信托以期獲得寶貴的運營(yíng)資金，這其中也不乏新城B、江蘇舜天等這樣的上市房企。與此同時(shí)，作為一塊豐厚的利潤來(lái)源，信托公司也緊緊盯住這塊業(yè)務(wù)不放，主動(dòng)配合。而近期信托監管的逐漸加強，體現出監管層對于該領(lǐng)域可能產(chǎn)生風(fēng)險漏洞的擔憂(yōu)，這也將使房地產(chǎn)公司失去了一條資金流入的重要渠道。

　　一位信托公司負責人昨日在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)稱(chēng)，該公司正密切關(guān)注銀監會(huì )新的監管動(dòng)態(tài)，而信托公司特別是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì )受到影響�！瓣P(guān)鍵是看該信托公司經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)是否為房地產(chǎn)，這點(diǎn)很重要�！痹撊耸繌娬{到。

　　嚴防風(fēng)險漏洞

　　房地產(chǎn)信托成監管重點(diǎn)

　　作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，其對資金的需求量巨大。今年以來(lái)，上市房企拿地熱情依舊，相關(guān)數據顯示，截至目前共有招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等近20家上市房企買(mǎi)地金額超過(guò)250億元。

　　相較于2009年房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(cháng)，2010年國家的多項調控政策直接導致房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道減少，融資規�？s窄，由此信托已成為了各家房企融資的“必經(jīng)之路”。

　　銀聯(lián)信分析師鐘加勇對本報記者表示，最近幾年在信托公司的資金運用中，房地產(chǎn)行業(yè)的比例一直在呈逐年上升趨勢，并已經(jīng)成為信托公司投入最大的領(lǐng)域。房地產(chǎn)的投資比其他證券類(lèi)的投資更加穩健，信托也越來(lái)越成為房地產(chǎn)直接融資一個(gè)很好的渠道。

　　由于能獲得穩定且豐厚的收益，因此信托公司也對眾房企的資金需求“有求必應”。西南證券研發(fā)中心總經(jīng)理助理、房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔秀紅認為，由于信托業(yè)務(wù)的靈活性和他的定位，房地產(chǎn)信托一直都是信托的主要業(yè)務(wù)來(lái)源�！暗禺a(chǎn)項目與其他的信托相比，一般融資成本能達到15-20%�！彼�指出。

　　房企與信托公司的緊密配合，固然對雙方都有益處，但由此產(chǎn)生的潛在風(fēng)險也正日益引起監管部門(mén)的重視，防范信托資金炒地炒房已經(jīng)成為調控的重中之重。

　　此番從銀監會(huì )傳出的監管動(dòng)向，特別是其再次強調對于信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監管，更是對于今年二月銀監會(huì )下發(fā)《加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監管有關(guān)問(wèn)題的通知》的補充。更被市場(chǎng)各方看作是加強此類(lèi)項目監管的持續�！斑@好比是一套”組合拳”一位信托公司人士這樣對記者表示。

　　監管威力初顯

　　房地產(chǎn)信托“急剎車(chē)”

　　今年二月，隨著(zhù)《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監管有關(guān)問(wèn)題的通知》的出臺，監管層收緊房地產(chǎn)信托的跡象已愈發(fā)明顯�！锻ㄖ�》明確指出,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。該《通知》要求，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目必須“四證齊全”；信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，即房企不能通過(guò)信托融資的方式獲得用于土地收購及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

　　這一通知的出臺，無(wú)疑給正火熱上演的房企與信托公司日益緊密的“聯(lián)姻”大戲，澆上了一盆冷水。而監管層此舉也非常明確，就是堅決防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高信托公司風(fēng)險防范意識和風(fēng)險控制能力。

　　自今年二月起，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量“應聲而下”，監管威力初步顯現。今年二月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比銳減近半，雖然有春節因素，但這一降幅依舊驚人。

　　來(lái)自中國信托業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的《2010年2月的集合資金信托產(chǎn)品統計報告》顯示，據不完全統計，2月共有17家信托公司的32款集合資金信托產(chǎn)品進(jìn)行推介。其中在資金投向方面，僅有10款產(chǎn)品擬投向房地產(chǎn)，這一數據較一月份的18款大幅縮減。

　　而根據普益財富統計，今年1月份，信托公司發(fā)行了28款房地產(chǎn)信托理財計劃，而2月份總共發(fā)行了12款房地產(chǎn)信托理財計劃，發(fā)行數量環(huán)比銳減過(guò)半。

　　與此同時(shí)，一些上市房企也開(kāi)始“不情愿”的放棄從信托公司融資，轉而另尋融資渠道。

　　今年2月23日,ST成功曾對外宣布，公司下屬控股子公司寧波康園房產(chǎn)與江西國際信托達成合作意向，擬共同出資成立康信置業(yè)公司，合作開(kāi)發(fā)該寧波市鄞州新城區廟堰-4號地塊。而ST成功此舉一度被外界認為是對銀監會(huì )相關(guān)禁令的“頂風(fēng)涉案”。如今，僅過(guò)半月后，這一房企與信托公司的合作便突然叫停。

　　ST成功日前稱(chēng):“公司收到江西國際信托股份有限公司告知函,函稱(chēng)‘因信托項目條件不成熟’,該公司決定終止與我司擬合作股權投資信托業(yè)務(wù)的投資意向和洽談。鑒于此,公司決定終止與江西國際信托股份有限公司共同開(kāi)發(fā)寧波市鄞州新城區廟堰-4號地塊的合作方案�！睂τ诖舜涡磐许椖拷型５恼嬲�原因，ST成功方面并沒(méi)有給出具體答案，但業(yè)內人士表示，江西國際信托此次退出很可能就是因觸及銀監會(huì )嚴格監管房地產(chǎn)信托新規所致。

　　利潤豐厚

　　信托公司或難割舍

　　對于信托的監管，銀監會(huì )一直都比銀行寬松。但隨著(zhù)目前新的監管要求出臺，信托公司特別是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì )更加嚴格。那么信托公司真的就會(huì )放棄這一利潤豐厚的市場(chǎng)嗎？業(yè)內人士則認為其中變數不少。

　　崔秀紅認為，目前大多數信托公司中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比很大，且收益相對較高，因此這些公司主動(dòng)限制房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的積極性不高。從信托公司的角度來(lái)說(shuō)，他們有多種方式來(lái)規避監管，為房地產(chǎn)融資。比如在開(kāi)發(fā)貸款受到限制的情況下，他們會(huì )更多的采取股權融資，甚至地產(chǎn)項目收益權信托產(chǎn)品等等。她認為，監管部門(mén)只有嚴格限制銀行理財產(chǎn)品這一道關(guān)，才真正有可能對房地產(chǎn)信托產(chǎn)生影響。否則對信托公司和對房地產(chǎn)公司信托融資影響都不大。

　　一位信托業(yè)內人士認為，從現在情況看，監管部門(mén)只是叫停了信托貸款的方式，但沒(méi)有禁止通過(guò)信托形式對項目公司進(jìn)行增資，因此很多房企和信托公司合作的案例并未違反監管新規。這種房企與信托公司雙方均高度歡迎的合作項目，未來(lái)仍將會(huì )有，但可能不會(huì )像此前那么頻繁。