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　　交鋒起因

　　兩會(huì )期間，委員們的半數提案涉及房?jì)r(jià)問(wèn)題；但兩會(huì )剛開(kāi)完，北京便爆出3家央企競相以地王價(jià)搶購事件，這引起人們的普遍關(guān)注，監管層也做出反應，閃電出臺相關(guān)限制調控政策。政策和房地產(chǎn)商的種種舉措，令房地產(chǎn)和地產(chǎn)股的投資市場(chǎng)撲朔迷離。2010年中國樓市將何去何從，地產(chǎn)股的投資機會(huì )又有多大？我們請來(lái)多家機構的分析師，為投資者解讀其背后的邏輯。

　　交鋒核心

　　政府調控政策 利空出盡VS仍有利空

　　利空出盡　房?jì)r(jià)適度上漲符合各級政府及宏觀(guān)經(jīng)濟整體利益

　　國信證券房地產(chǎn)研究員區瑞明：中國經(jīng)濟中短期仍有賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)保駕護航，未來(lái)兩三個(gè)月難有更嚴厲的新調控政策出臺。

　　首先，就整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟而言，無(wú)論是保增長(cháng)，還是財政增收，在中、短期均離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)。今年《政府工作報告》提出的是遏制“部分城市”房?jì)r(jià)的“過(guò)快”上漲，也說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)適度繁榮、房?jì)r(jià)適度上漲符合各級政府及宏觀(guān)經(jīng)濟整體利益。

　　其次，兩會(huì )后政策面將進(jìn)入一段時(shí)間的真空期，仍以執行‘國十一條’為主，即使各部委及地方政府出臺一些政策，也是對‘國十一條’的細化，如最近出臺的‘國19條’等。

　　第三，物業(yè)稅雖然可能在上海等城市“試點(diǎn)”，也很可能只是將原來(lái)對寫(xiě)字樓、商鋪、用于租賃的住宅等經(jīng)營(yíng)性房屋征收的房產(chǎn)稅進(jìn)行稅率調整，然后換個(gè)‘物業(yè)稅’的名稱(chēng)，真正開(kāi)始征收仍有漫長(cháng)的路要走。

　　最后，責令78家央企退出房地產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是利好，因為保利、招商、中糧、萬(wàn)科、華僑城等主流品種的大股東都在保留的16家央企之列，其他的地產(chǎn)股基本上是民企或地方企業(yè)，這78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上有利于減緩土地市場(chǎng)競爭。

　　仍有利空　如果房?jì)r(jià)、地價(jià)繼續上漲，不排除再出臺有力的措施來(lái)進(jìn)行調控

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛(ài)卿：如果房地產(chǎn)調控效果不明顯，不排除行業(yè)將面臨新的利空政策�！皣�19條”的最大啟示在于，“未來(lái)可能還會(huì )有細化政策出臺，比如限制二套房消費的有關(guān)政策”。

　　而央企在北京頻拿“地王”，以及國資委的迅速反應，表明了政府對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻出的現狀仍不滿(mǎn)意，預示著(zhù)如果房?jì)r(jià)、地價(jià)繼續上漲，不排除再出臺有力的措施來(lái)進(jìn)行調控。

　　其次，從客觀(guān)上，非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)也有利于加速行業(yè)整合，中國建筑、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等獲保留的央企有更好的兼并收購機會(huì )，而被責令退出的78家央企的地產(chǎn)子公司如中航地產(chǎn)等則地位尷尬。

　　交鋒指引 1

　　買(mǎi)房VS不買(mǎi)房

　　看漲派　去年房?jì)r(jià)漲得太快，今年溫和上漲是趨勢

　　國信證券房地產(chǎn)分析師區瑞明：政策調控矯枉過(guò)正將導致市場(chǎng)供應減少，而兼有購房能力的白領(lǐng)數量還在快速增加，住房需求也在增加，這將導致政策再一次的轉向。

　　一旦轉向，房?jì)r(jià)還將面臨新一輪大幅上漲。打壓房?jì)r(jià)的同時(shí)也在打壓房地產(chǎn)供應，一旦供應跟不上，而在其他變量，如人民幣升值預期、流動(dòng)性泛濫等因素疊加的影響下，房?jì)r(jià)還是會(huì )報復性上漲。

　　從目前看，政策調控是遏制部分城市的房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，而并非把全國的房?jì)r(jià)打壓下去。去年房?jì)r(jià)漲得太快，今年這種速度難以持續，因此溫和上漲是趨勢。

　　看跌派　短期回落有可能，但上半年房?jì)r(jià)下降難度大

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛(ài)卿：房?jì)r(jià)上漲難以出現趨勢性扭轉，但在今年層出不窮的地產(chǎn)調控政策下，去年漲幅過(guò)大的部分城市房?jì)r(jià)仍有回落的可能。

　　由于去年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，大部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺取了豐厚的利潤。從已發(fā)布年報的上市地產(chǎn)公司看，39家房地產(chǎn)上市公司2009年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~劇增到202 .8億元，較2008年的-270億元增長(cháng)了175%。其中25家公司現金流較去年出現大幅增長(cháng)，萬(wàn)科A、中江地產(chǎn)等14家公司增幅超過(guò)2倍。

　　而非上市的地產(chǎn)商由于無(wú)需向股東支付紅利，手里的錢(qián)更多。在火熱的市場(chǎng)和充足的資金支持下，今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還將延續整體性大規模投資的態(tài)勢。

　　不過(guò)，盡管3月份以來(lái)國內房地產(chǎn)開(kāi)工面積和銷(xiāo)售情況較2月份明顯放大，但進(jìn)一步的投資意愿則要看3-6月份的銷(xiāo)售情況，以及政策變動(dòng)情況。若全年房?jì)r(jià)走勢平穩，則可能全年不會(huì )再出新政；但未來(lái)如果房?jì)r(jià)漲幅較大，監管層可能被迫繼續嚴格打擊炒房、囤地、囤房等現象。

　　看平派　全年房?jì)r(jià)穩定波動(dòng)

　　銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋：雖然政策調控嚴厲，但手中有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調價(jià)的意愿很小。雖然銷(xiāo)售下降，但并非賣(mài)不掉，未來(lái)可能是一個(gè)穩定波動(dòng)的狀態(tài)。對于市中心的新供應土地，其稀缺性不需要懷疑，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍將呈現上漲趨勢。5、6月份以后，到下半年房?jì)r(jià)會(huì )漸趨明朗。

　　交鋒指引2

　　地產(chǎn)股 春季行情PK隨時(shí)終止

　　在持續低迷接近9個(gè)月之后，近期A(yíng)股地產(chǎn)板塊有了恢復上漲的跡象，不過(guò)令人驚訝的是，沒(méi)有一位券商研究員對此次地產(chǎn)板塊的長(cháng)期反彈抱有希望。

　　看漲派　春季行情來(lái)臨，還有20%空間

　　國信證券房地產(chǎn)研究員區瑞明：上周地產(chǎn)板塊一周漲幅達到5.15%，布局地產(chǎn)股反彈的時(shí)機已經(jīng)來(lái)臨。進(jìn)入3月份，由于地產(chǎn)股再融資重新開(kāi)閘，春季樓市回暖商品房銷(xiāo)量環(huán)比上升，上半年加息概率比較小等因素，將成為地產(chǎn)股春季反彈的催化劑。但這波行情到了夏季可能也就結束了。

　　從估值上看，地產(chǎn)股經(jīng)歷了8個(gè)多月的調整，調整幅度平均在30%左右，一線(xiàn)龍頭10年平均PE在15-18倍、而區域龍頭多在10-13倍，已具備明顯的估值優(yōu)勢；另一方面，基金在調整中紛紛減持，目前普遍低配，當稍有催化因素出現導致機構略微提高配置比例，即有望觸發(fā)一波反彈行情。

　　本輪反彈很難超過(guò)2009年7月創(chuàng )下的高點(diǎn)，但逼近2009年10月下旬受樓市量?jì)r(jià)齊升基本面推動(dòng)而產(chǎn)生的次高點(diǎn)還是有可能的，目前地產(chǎn)股指數距離這一反彈目標還有19%的空間。

　　看空派　套牢盤(pán)沉重難以跑贏(yíng)大盤(pán)

　　銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋：地產(chǎn)板塊整體會(huì )有20%的漲幅，但反彈持續時(shí)間比較短促。而經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間盤(pán)整下跌后，地產(chǎn)板塊上方的套牢盤(pán)很沉重，能否跑贏(yíng)大盤(pán)存有疑慮。

　　看平派　保持大盤(pán)同步

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛(ài)卿：只有在房?jì)r(jià)調整充分，政策目標基本實(shí)現之后，地產(chǎn)股才有可能迎來(lái)真正的大行情。而目前的反彈不會(huì )有太大的空間，目前的估值要比歷史均值略低，估計整體漲幅在20%-30%之間，其中，二三線(xiàn)地產(chǎn)股的業(yè)績(jì)彈性較大，而一線(xiàn)地產(chǎn)股可能更多是跟隨大盤(pán)，也有可能跑贏(yíng)大盤(pán)�！　　　”緢笥浾摺±铤Q鳴