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　　進(jìn)入4月份以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)出現三大相當明顯的特征：一是商品房的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格繼續攀升，其中一季度龍頭地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售收入大幅上升36%。人們對于2010年全年銷(xiāo)售收入的預期也出現向好變化，不再認為銷(xiāo)售收入會(huì )下降20%；修正后的預期為，銷(xiāo)售收入與2009年持平。第二個(gè)特征是，伴隨著(zhù)地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格的再度上揚，民眾對房?jì)r(jià)上漲呈現出明顯的反感，新華社在3月底連續出了6篇新華時(shí)評，對房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題進(jìn)行全面的剖析。同時(shí)，各地的“類(lèi)物業(yè)稅”傳聞不絕于耳，而且大有即將推出之勢。繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費稅后，有消息稱(chēng)，上海擬開(kāi)征住房保有稅。第三個(gè)特征是香港和內地投資者對以上信息有明顯不同的反應。內地資本市場(chǎng)出現明顯的負面反應，上周地產(chǎn)股大幅下跌，兩市地產(chǎn)指數全周下跌約4.5%；但同樣的傳聞，香港市場(chǎng)的地產(chǎn)股投資者似乎根本不為所動(dòng)，內房股龍頭中國海外依然保持強勢，富力地產(chǎn)、雅居樂(lè )、SOHO中國等股價(jià)全周繼續走高。

　　那么，如何認識一半是海水、一半是火焰的中國房地產(chǎn)業(yè)？筆者認為，強勁的需求是中國房地產(chǎn)業(yè)值得看好的最大基本面，調控政策更大的可能是一直伴隨房?jì)r(jià)的上漲，投資者顯然對于A(yíng)股地產(chǎn)股過(guò)于悲觀(guān)了。

　　強勁需求是房地產(chǎn)業(yè)最大基本面

　　首先，商品房市場(chǎng)出現的價(jià)量上行是商品房供求關(guān)系的反映，未來(lái)十五年中國存在80億平方米的住宅需求。

　　我認為，供求失衡本身及其預期是房?jì)r(jià)持續上漲的根源。供應方面，2007年至2009年全國住宅銷(xiāo)售面積分別為6億、5億和8.5億平方米。以100平方米為一套，期間分別銷(xiāo)售了住宅600萬(wàn)套、500萬(wàn)套和850萬(wàn)套。需求方面，最近20年中國城市化率以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度在進(jìn)行，大體上每年要有1500萬(wàn)人從農村進(jìn)入城市。如果平均一個(gè)家庭4個(gè)人，這就意味著(zhù)每年城市家庭要增加400萬(wàn)戶(hù)。如果再加上巨大的住房改善需求，可以推算中國每年至少存在600萬(wàn)套的新增房屋需求�？紤]到未來(lái)改善型需求，也就是所謂消費升級的需求增長(cháng)的因素，住宅需求還有進(jìn)一步走高趨勢，預計未來(lái)15年中國的住宅總需求將達到80億平方米。強勁的需求是住建部官員稱(chēng)中國房?jì)r(jià)未來(lái)20年都存在上漲壓力的重要原因。

　　其次，政策調控將是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，抑制商品房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲是政府長(cháng)期工作任務(wù)。正因為長(cháng)期來(lái)看存在高達80億平方米、每年平均存在6億平方米或者更多一些的需求，所以控制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)是相當重要的。事實(shí)上，2005年以來(lái)政府一直在調控房?jì)r(jià)，而且未來(lái)我們必然會(huì )長(cháng)期看到政策在調控房?jì)r(jià)，一直到供求基本平衡、房?jì)r(jià)不存在上漲壓力后。所以，反過(guò)來(lái)看，未來(lái)哪一年政策不再調控房?jì)r(jià)了，房地產(chǎn)業(yè)的投資者反而要相當謹慎了，該問(wèn)問(wèn)自己，是不是房?jì)r(jià)將要進(jìn)入長(cháng)期調整了。

　　內地投資者過(guò)于悲觀(guān)了

　　第三，相比香港投資界，內地投資者對中國房地產(chǎn)的未來(lái)顯然多慮了。

　　那么，如何衡量?jì)鹊赝顿Y者多慮的程度呢？最好的反映是A股地產(chǎn)股與內房股的估值差異。目前，香港股市中海地產(chǎn)和A股市場(chǎng)萬(wàn)科的市值比接近1.5：1，這顯然不能反映兩家公司基本相當的一個(gè)基本面格局，也就是說(shuō)，A股地產(chǎn)股估值要明顯低于港股地產(chǎn)股估值。

　　A股地產(chǎn)股估值低企的原因在于內地投資界認為：1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售可能已經(jīng)見(jiàn)頂。年初普遍的預期是成交下降20%；2、物業(yè)稅的推出可能導致房?jì)r(jià)出現崩潰式的下跌。但對于這一觀(guān)點(diǎn)，香港市場(chǎng)投資者并不這樣認為。從歷史的情況來(lái)看，港股的地產(chǎn)股投資者主要關(guān)注兩個(gè)指標，一是商品房成交指標；二是地價(jià)指標。這兩大指標是地產(chǎn)股投資的根本。

　　從這兩大指標的情況來(lái)看，近期透露出來(lái)的信息還主要是正面的信息。比如，3月份、尤其是3月中下旬內地新房成交量開(kāi)始上升，似乎有形成商品房成交的向上拐點(diǎn)之勢。第二個(gè)指標方面，我們看到地價(jià)近期依然保持堅挺。從這兩方面情況來(lái)看，都預示地產(chǎn)股的基本面還是非常強勁，與其當前疲軟的股價(jià)是存在較大的出入。至于物業(yè)稅的推出，香港市場(chǎng)投資者認為，一是短期內難以推出真正的物業(yè)稅，二是，即便短期推出“類(lèi)物業(yè)稅”，其稅率也會(huì )比較低。對地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì )太大。

　　從歷史上來(lái)看，境內外投資者對于地產(chǎn)股估值的分歧隔幾年會(huì )出現一次。比如，2005年4月份開(kāi)始，萬(wàn)科B股股價(jià)10年來(lái)首次高于A(yíng)股股價(jià)，并且這一股價(jià)優(yōu)勢在此后兩年時(shí)間里得到持續，直到2007年“5.30行情”后，萬(wàn)科B股才重新低于A(yíng)股價(jià)格。從形勢的發(fā)展來(lái)看，萬(wàn)科B股的投資者在上漲和下跌過(guò)程中都占盡先機，這反映了B股投資者對于中長(cháng)期的趨勢把握更加清晰。

　　現在我們看到，萬(wàn)科B股價(jià)格再度逼近A股價(jià)格，與此同時(shí)，香港市場(chǎng)的內房股估值明顯高于A(yíng)股地產(chǎn)股。這是否預示A股地產(chǎn)股投資者再度出現了群體性的認知錯誤呢？是否預示境外投資者將再度在中國房地產(chǎn)股的估值上占得先機呢？ 中證投資 徐輝