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　　4月以來(lái)，房地產(chǎn)調控為住宅罩上了愁云慘霧，卻為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了契機。

　　近日，住宅行業(yè)的老大萬(wàn)科傳出欲收購北京贏(yíng)嘉中心，及已納入西安國際會(huì )展產(chǎn)業(yè)園區、東莞市長(cháng)安鎮第一地標等商業(yè)地產(chǎn)項目等消息，保利、首創(chuàng )、上海綠地、合生創(chuàng )展、復星集團等知名住宅開(kāi)發(fā)商也紛紛展示商業(yè)地產(chǎn)宏圖。與此同時(shí)，各地產(chǎn)研究機構的一季度分析報告也顯示出以北京、上海為代表的商業(yè)地產(chǎn)出現明顯回暖跡象。

　　業(yè)內人士認為，在住宅市場(chǎng)遭到調控，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正在復蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢必成為最佳選擇之一，可以預見(jiàn)的是，熱點(diǎn)區域和地鐵沿線(xiàn)的商業(yè)將率先迎來(lái)春天。

　　房企扎堆轉商業(yè)

　　近期，以萬(wàn)科為首的各大傳統住宅主業(yè)房企轉戰商業(yè)地產(chǎn)的消息此起彼伏。

　　4月初，市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，北京萬(wàn)科即將從中信地產(chǎn)手中接手位于CBD核心區贏(yíng)嘉中心。這已經(jīng)是半個(gè)月來(lái)萬(wàn)科傳出的第三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目。3月26日，萬(wàn)科在東莞長(cháng)安拿下一個(gè)總建筑面積為25萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項目，其中包括一座約60層的地標性商業(yè)建筑。4月8日，西安市曲江新區管委會(huì )宣稱(chēng)，萬(wàn)科將在曲江開(kāi)發(fā)總投資額80億元，建設占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現代物流等現代服務(wù)業(yè)為特征的國際會(huì )展產(chǎn)業(yè)園區。

　　萬(wàn)科的舉動(dòng)只是近期以住宅為主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉戰商業(yè)地產(chǎn)的案例之一。

　　4月13日，保利房地產(chǎn)集團營(yíng)銷(xiāo)總監胡在新表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域�！拔磥�(lái)的3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%�！�

　　3月22日，首創(chuàng )置業(yè)董事長(cháng)劉曉光表示，未來(lái)3年內，首創(chuàng )置業(yè)預計投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。未來(lái)5-10年，首創(chuàng )置業(yè)全國的奧特萊斯規模爭取增加至30家。

　　日前，金地集團董事長(cháng)凌克和總裁張華綱也表示，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運作將成為未來(lái)金地的一個(gè)重要戰略規劃。據悉，金地今年土地投入的計劃中，就有20%的資金會(huì )投向商業(yè)項目。

　　商業(yè)地產(chǎn)明顯回暖

　　據仲量聯(lián)行、戴德梁行等房地產(chǎn)研究機構近日發(fā)布的第一季度調研報告顯示，經(jīng)過(guò)6個(gè)季度的低迷之后，北京商業(yè)地產(chǎn)出現了全面回暖的跡象，各種需求復蘇，租賃成交活躍，租金首次出現增長(cháng)，雖然漲幅微小，但意義深遠。

　　據仲量聯(lián)行調查，隨著(zhù)北京經(jīng)濟的持續恢復，商鋪市場(chǎng)需求開(kāi)始逐漸回暖。一季度，超市業(yè)繼續快速開(kāi)店，尤其是精品超市。如華聯(lián)BHG Market Place 在三里屯和環(huán)球貿易中心以及樂(lè )城國際中心連開(kāi)三店。華潤旗下的Ole 超市也在北京不斷地擴張，在去年于世貿天階開(kāi)店之后，又簽約國貿三期和華熙樂(lè )茂。

　　同時(shí)，化妝和個(gè)人護理連鎖品牌也在不斷地擴張，例如萬(wàn)寧、屈臣氏、絲芙蘭等品牌在華聯(lián)萬(wàn)柳購物中心開(kāi)業(yè)。早期進(jìn)入市場(chǎng)的快速時(shí)尚品牌依然保持著(zhù)擴張態(tài)勢，例如H&M、Oasis 在華聯(lián)萬(wàn)柳購物中心簽約，Calvin Klein 和MNG等品牌也高調宣布其在京的擴張計劃。珠寶品牌活躍并尋求新的擴張地點(diǎn)，如景福珠寶簽約三里屯北區，翡翠珠寶昭儀翠屋在華貿商業(yè)街開(kāi)了旗艦店。

　　在消費市場(chǎng)迅速復蘇的背景下，不少一再推遲開(kāi)業(yè)的購物中心招商工作也出現明顯進(jìn)展，加快開(kāi)業(yè)進(jìn)程。據仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅透露，今年準備開(kāi)業(yè)的三里屯北區已經(jīng)招商了70%，準備開(kāi)業(yè)的北辰綠色家園購物中心也招租了90%。此外平安IFC-都會(huì )天地、國貿三期購物中心的招租情況也非常好。

　　住宅調控反成利好

　　當住宅市場(chǎng)出現房?jì)r(jià)暴漲，引發(fā)輿論一片討伐之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻在穩步增長(cháng)。4月15日起，中央密集調控住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)立刻出現成交量大幅下滑，部分區域二手房?jì)r(jià)格明顯下調等現象。與此同時(shí)，業(yè)內人士卻紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)，普遍認為房產(chǎn)新政為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展契機。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認為，“調控針對的不是房?jì)r(jià)而是上漲速度，當住宅價(jià)格暴漲，投資投機性需求扎堆時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的投資者卻一直非常理性、冷靜，以致部分區域出現了明顯商住倒掛的情況，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成價(jià)值洼地。因此，當住宅市場(chǎng)遭遇調控，原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，二套房提至首付5成、1.1倍利率時(shí)，三套房不能貸款，投資者必然會(huì )重新考慮投資方向，執行同樣貸款條件但存在價(jià)值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢必會(huì )吸引部分投資�！�

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，國務(wù)院提出新的十項政策，只是針對住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì )受到任何影響�！斑^(guò)去幾年來(lái)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒(méi)有得到政府鼓勵和支持，目前也不會(huì )受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國的經(jīng)濟同步發(fā)展�！�

　　有業(yè)內人士認為，這次宏觀(guān)調控對住宅類(lèi)地產(chǎn)過(guò)快增長(cháng)進(jìn)行有效抑制后，部分地產(chǎn)商紛紛轉向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)彌補盈利的不足。而政府正努力拉動(dòng)內需，自然會(huì )刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，零售業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)仍有較好的發(fā)展前景。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資成新寵

　　據了解，在北京，商業(yè)地產(chǎn)供應為住宅供應量的10%，隨著(zhù)奧運開(kāi)啟的城市商業(yè)國際化，許多知名國際企業(yè)已把目光投向北京，而在有限的商業(yè)空間里，商業(yè)地產(chǎn)已遠遠無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，爭奪寶貴的高性?xún)r(jià)比商鋪成為眾多企業(yè)家提升利潤的首要考慮因素。專(zhuān)家預測，作為放量不足住宅10%的商鋪，本年度增值動(dòng)力將表現強勁，由此產(chǎn)生巨大市場(chǎng)需求，并將成為2010年投資首選。

　　朝陽(yáng)首府一位負責人告訴記者，調控新政主要針對住宅市場(chǎng)的投資投機行為，但對于部分客戶(hù)而言，在沒(méi)有更多的投資渠道下，投資不動(dòng)產(chǎn)是必然的，因此，當住宅投資被叫停后，沒(méi)有被調控的商業(yè)地產(chǎn)反而迎來(lái)了機會(huì )。那些自身?yè)碛辛己玫囟�、交通配套和人流�?yōu)勢的商用物業(yè)，則成為市場(chǎng)中的寵兒，尤其身處核心商圈或者軌道交通上蓋的商業(yè)地產(chǎn)，更成為投資者眼中的“香餑餑”。

　　核心商圈仍是投資熱點(diǎn)

　　據了解，目前北京中高端商鋪空置率空前下降，而金融街、朝陽(yáng)門(mén)和王府井商圈對總體空置率的改善影響居前，空置率分別按季下降將近兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　從目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，幾大商圈已非常成熟：黃金地段的西單商鋪已經(jīng)處于一鋪難求狀態(tài)，CBD商圈也早已上演了商鋪爭奪戰，而逐漸興起的朝陽(yáng)門(mén)商圈則熱度高漲。該商圈毗鄰30余家世界500強企業(yè)和高標準國際配套，已經(jīng)形成獨立而成熟的第一涉外區，同時(shí)，被地鐵2號、5號、6號三條地鐵線(xiàn)包圍，已經(jīng)奠定基礎。隨著(zhù)朝陽(yáng)首府、北京INN等多家大型商業(yè)辦公體的建成，朝陽(yáng)門(mén)區域已逐漸形成完善的商業(yè)體系，該區域的商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。

　　據了解，該商圈目前在售項目銷(xiāo)售業(yè)績(jì)均不錯，優(yōu)唐U-TOWN商鋪銷(xiāo)售火爆，北京INN的商鋪接近尾聲。待售項目則被投資者密切關(guān)注。其中朝陽(yáng)門(mén)SOHO銷(xiāo)售之火爆創(chuàng )下紀錄，其三期銀河SOHO目前的客戶(hù)關(guān)注度非常高，預計年內推出。即將銷(xiāo)售的朝陽(yáng)首府僅50余個(gè)商鋪，卻已經(jīng)有400多投資者前來(lái)考察。其銷(xiāo)售負責人稱(chēng)，客戶(hù)主要看中朝陽(yáng)門(mén)商圈的潛力，“我們與銀河SOHO互成補充，形成“大商場(chǎng)小旺鋪”的格局，銀河SOHO以大型商業(yè)和寫(xiě)字樓為主，我們主要是150平方米-600平方米的底商，所以受到了證券公司、銀行、賣(mài)場(chǎng)和超市的關(guān)注。

　　業(yè)內人士預計，如果銀河SOHO、朝陽(yáng)首府、北京INN等商業(yè)興起，將和朝外商圈一起真正形成朝陽(yáng)門(mén)商圈，并與東四商圈相連結，形成巨大的規模效應。

　　軌道沿線(xiàn)是潛力

　　世邦魏理仕認為，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展熱點(diǎn)將不僅限于王府井、西單等傳統商圈，區域購物中心將隨著(zhù)地鐵、城鐵等軌道交通的興建和開(kāi)通逐漸發(fā)展起來(lái)。如近期即將開(kāi)業(yè)的天虹百貨國展店、百盛太陽(yáng)宮店、王府井百貨大鐘寺店等均位于已開(kāi)通的10號線(xiàn)一期沿線(xiàn)。未來(lái)隨著(zhù)地鐵6號線(xiàn)、10號線(xiàn)二期、房山線(xiàn)、大興線(xiàn)等軌道交通線(xiàn)路的開(kāi)通，朝青板塊、南三環(huán)沿線(xiàn)、房山長(cháng)陽(yáng)鎮、大興黃村等區域的商業(yè)物業(yè)將成為新興的市場(chǎng)熱點(diǎn)。

　　蔡宇翔告訴記者，2009年大部分連鎖機構都停止了擴張計劃，但隨著(zhù)消費市場(chǎng)的復蘇，從2010年1月開(kāi)始，均重新啟動(dòng)了大幅擴張計劃。因此，2010年的商鋪市場(chǎng)整體需求預計必然會(huì )持續上升，“只要地段合適、業(yè)態(tài)準確，基本不用發(fā)愁需求問(wèn)題”。

　　記者從《2010年中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》中獲知，隨著(zhù)中國宏觀(guān)經(jīng)濟的持續增長(cháng)和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，社會(huì )消費品零售額不斷擴大，中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間，尤其是城市化進(jìn)程排在首位的北京，商業(yè)需求走勢強勁，投資額、銷(xiāo)售額不斷攀高。一些國際知名品牌看好北京經(jīng)濟的飛速發(fā)展，紛紛搶先入駐，而軌道交通區域的商業(yè)市場(chǎng)成為企業(yè)爭奪的首選目標，數據顯示，地鐵1、2、5號線(xiàn)周邊的商鋪每年正在以12%的速度增長(cháng)。

　　蔡宇翔認為，那些有著(zhù)密集居住人口同時(shí)又具備軌道交通的地段將成為未來(lái)的潛力商圈，如天通苑、回龍觀(guān)、通州、順義�！斑@些區域居住人口高達數十萬(wàn)上百萬(wàn)，已經(jīng)是中等城市規模，而且有軌道交通，但商業(yè)配套卻嚴重不足。因此，未來(lái)的前景一定不錯�！�

　　此外，記者了解到，業(yè)內還普遍看好軌道交通交匯處，如10號線(xiàn)和4號線(xiàn)交匯的中關(guān)村商圈、13號線(xiàn)和5號線(xiàn)交匯的天通苑商圈、2號線(xiàn)與6號線(xiàn)交匯的朝陽(yáng)門(mén)商圈。

　　本報記者 魯歡