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　　日前有消息指出，住建部、央行、銀監會(huì )等其他相關(guān)部門(mén)計劃對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預售賬款實(shí)施監控，房企在項目結算前，將難以動(dòng)用項目此前的預售賬款。地產(chǎn)人士認為，此政策一旦實(shí)施將對房企資金鏈帶來(lái)更大壓力，在之前政策的累積影響之下，地產(chǎn)商的降價(jià)步伐或將加快。

　　預售賬款須“專(zhuān)款專(zhuān)用”

　　該消息指，擬定的方案要求今后房企的預售賬款須存入監管部門(mén)指定的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，監管部門(mén)會(huì )按照項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“專(zhuān)款專(zhuān)用”。

　　該消息還透露，該預售賬款包括房企項目獲得的首付款以及銀行按揭貸款，目前這兩筆款項在項目交付前房企可自由支配，但根據新方案則應由監管部門(mén)依工程進(jìn)度與質(zhì)量，把預售款項通過(guò)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)支付給建設單位，或者由房地產(chǎn)企業(yè)向建設單位付款之后到銀行支取。

　　著(zhù)名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓認為，對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預售賬款實(shí)施監控，實(shí)行“專(zhuān)款專(zhuān)用”，主要是考慮到以下幾個(gè)方面：預售款項是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶(hù)資金，在房企資金占到三分之一。部分開(kāi)發(fā)商不顧政府嚴厲政策，違規收取誠意金和定金，獲得大量的資金。不僅擾亂了樓市正常秩序，也給買(mǎi)家帶來(lái)了風(fēng)險。同時(shí)，房?jì)r(jià)不斷瘋狂上漲和地王不斷出現，就是因為房企資金獲得渠道過(guò)多和市場(chǎng)上資金剩余過(guò)多。有地產(chǎn)人士表示，此政策還是為了防止房企通過(guò)收取預售款回收資金而后期捂盤(pán)惜售的現象。

　　樓市或將進(jìn)一步降溫度

　　業(yè)內人士認為，預售賬款實(shí)行“專(zhuān)款專(zhuān)用”好比在開(kāi)發(fā)商頭上放著(zhù)一把刀，隨時(shí)都有威脅房企資金的緊張局面。而這一壓力之下，開(kāi)發(fā)商不得不加快降價(jià)的步伐，同時(shí)，拿地也將有所保留。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家表示，在近期的宏觀(guān)調控政策的作用下，地產(chǎn)商已經(jīng)感覺(jué)到越來(lái)越大的壓力。尤其是在恒大地產(chǎn)率先打破僵局，降價(jià)促銷(xiāo)。而一旦對于開(kāi)發(fā)商的預售款實(shí)行專(zhuān)項監督，中小房企可能會(huì )因資金問(wèn)題倒下一大片。

　　謝逸楓表示，如果再上調房地產(chǎn)項目資本金到45%，開(kāi)發(fā)商只有讓利快速銷(xiāo)售才是回收資金的最好方式。如果這項政策能夠得到地方政府和相關(guān)銀行等監督部門(mén)的認真貫徹與互相配合，中國大部分房企將因資金問(wèn)題而下降房?jì)r(jià)，下降的幅度將達到30%。

　　廣州天河某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監表示，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)會(huì )更加的謹慎和小心，因為地王隨時(shí)會(huì )把房企資金套死，尤其在銀行貸款收緊和土地融資及上市融資全部實(shí)行限制的情況下。另外，部分房企則因為資金緊張而出現放棄拿地計劃。

　　據了解，在目前政策的累積效應下，土地價(jià)格較之前有所回落。根據最新發(fā)布的《2010年4月中國70個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報》，4月份，全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)為1793元/平方米，土地價(jià)格繼2月、3月出現回落后，這是連續第三個(gè)月下跌。報告指出，面對2009年下半年以來(lái)房?jì)r(jià)急劇攀升、土地市場(chǎng)“地王”頻現的現象，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，中央政府密集出臺了一系列政策“組合拳”。從2009年12月11日的“國四條”到2010年4月17日的“國十條”，政策內容涵蓋增加土地供應、打擊囤地、二套房首付比例50%、完善商品房預售制度等各個(gè)環(huán)節。隨著(zhù)“國十條”的出臺，政策效應在4月得到集中體現。 (羅莎琳)