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　　近期，各地調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政紛紛出臺，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲初見(jiàn)成效。但與此同時(shí)，一些有識之士擔心，房?jì)r(jià)的滯漲甚至下降，將迅速傳導到土地價(jià)格，進(jìn)而嚴重影響地方政府的賣(mài)地收入。分析人士認為，即使回歸到正常年份的水平，2010年全國土地出讓收入也將較2009年的1.42萬(wàn)億元縮水4000億元左右。

　　在2009年吸收了大量貸款的地方融資平臺公司，也會(huì )隨著(zhù)土地開(kāi)發(fā)收益的下降，積累巨量信貸風(fēng)險，形成威脅商業(yè)銀行體系安全的“堰塞湖”。

　　土地市場(chǎng)“流標”警報響起

　　據財政部統計，2009年，全國土地出讓收入為14239.7億元，比2008年大幅增長(cháng)43.2%。2009年地方政府本級收入總額為32581億，土地出讓收入，占比接近43.7%，成為地方財力不折不扣的“頂梁柱”。

　　如今這“頂梁柱”已現松動(dòng)跡象。在一季度部分城市房?jì)r(jià)飆升的同時(shí)，土地價(jià)格漲幅環(huán)比卻出現回落。國土部下屬的中國土地勘測規劃院發(fā)布的最新報告顯示，一季度末，全國105個(gè)主要監測城市綜合地價(jià)為每平方米2715元人民幣，同比增長(cháng)8 .1%，環(huán)比增長(cháng)2 .3%，環(huán)比漲幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　在新“國十條”出臺后，房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)觀(guān)望氣氛都非常濃厚，優(yōu)質(zhì)地塊的“流標”則充分表達了市場(chǎng)的悲觀(guān)情緒。5月7日，在北京公布土地新政后的首次土地招標出讓中，最受關(guān)注的順義區馬坡地塊，由于所有開(kāi)發(fā)商的報價(jià)都低于底價(jià)而“流標”。

　　一旦房?jì)r(jià)下跌30%的悲觀(guān)預期成真，土地價(jià)格下跌的幅度將更深。中國社科院中國經(jīng)濟評價(jià)中心主任劉煜輝表示，從1998年算起，國內土地市場(chǎng)出現真正的調整只有2008年，其標志就是土地頻現流拍，地價(jià)屢被腰斬。

　　“以量補價(jià)”前景堪憂(yōu)

　　土地出讓收入的降低將對地方政府的投資能力形成直接影響。

　　華泰聯(lián)合證券分析師陳勇認為，盡管從歷史看，房地產(chǎn)業(yè)投資占總投資比重趨于穩定，其波動(dòng)對總投資影響似乎并不大，但此次房地產(chǎn)調控對投資的影響將大于以往，原因在于本輪投資增長(cháng)中地方政府通過(guò)融資平臺而起到的驅動(dòng)作用明顯加強。由于存在“資產(chǎn)(土地)價(jià)格上升——抵押品價(jià)格上升——信貸擴張”的正反饋機制，2009年地方政府融資平臺快速擴張，到年底其負債總額已升至7萬(wàn)億左右。一旦本次調控遏制住了土地價(jià)格的上升勢頭，甚至使之下降，則地方政府借融資平臺來(lái)撬動(dòng)信貸資源，并進(jìn)行投資擴張的能力將受到極大限制。

　　也許是預見(jiàn)到地方政府投資能力的萎縮，今年的土地供應結構已經(jīng)開(kāi)始調整。據中國土地勘測規劃院的報告顯示，一季度全國建設用地供應總量超過(guò)100萬(wàn)畝。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地占供應總量的39%以上，同比增長(cháng)10.2%。

　　但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)格波動(dòng)幅度要遠超過(guò)綜合土地價(jià)格。在經(jīng)歷過(guò)2009年的大幅上漲后，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地價(jià)格增速前高后低的走勢幾無(wú)懸念。一旦房?jì)r(jià)出現下跌，在流動(dòng)性偏緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地“以量補價(jià)”的政策初衷難保不會(huì )出現“價(jià)量齊跌”的結局。

　　如果工業(yè)用地和商住用地的出讓情況雙雙下滑，全國土地出讓金總額將大幅縮水。即使2010年的全國土地出讓收入回歸正常年份，接近1萬(wàn)億的水平，相較2009年也將縮水4000億元左右。

　　一觸即潰的“堰塞湖”

　　土地出讓收入的下降不可避免地會(huì )威脅到地方融資平臺公司的現金流。劉煜輝介紹，根據中國社科院的調研顯示，全國數千家地方融資平臺公司中僅有10%左右是以項目現金流作為第一還款來(lái)源的，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來(lái)歸還銀行的利息。

　　一旦配套土地的開(kāi)發(fā)收入下降，地方融資平臺的資金鏈緊張，銀行體系內將迅速積聚出一個(gè)龐大的壞賬“堰塞湖”。而許多地方融資平臺公司向銀行出具的地方政府還款承諾函也很難兌現。劉煜輝表示，地方政府根本沒(méi)有對應的哪一塊稅收收入是可以用于給地方融資平臺公司貼息的。

　　銀監會(huì )的數據顯示，截至2009年底地方融資平臺的貸款規模已經(jīng)高達7.38萬(wàn)億。劉煜輝預測，加上今年的一些項目后續貸款，估計到2010年底總規模會(huì )達到10萬(wàn)億，全國每年七八千億的土地出讓收入也僅夠付息的。本報記者 朱宇