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　　近日來(lái)，項目經(jīng)理張先生一直為貸款的事發(fā)愁。眼看著(zhù)去年剛剛拍下的地塊，正是等米下鍋的時(shí)候，銀行卻悄然提高了開(kāi)發(fā)貸發(fā)放的門(mén)檻，甚至一些銀行明確表態(tài)，目前已經(jīng)停止了開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放�！斑@次國家的調控決心非常強硬，不僅僅是針對房地產(chǎn)，這次國家正醞釀利用縮減房地產(chǎn)貸款來(lái)調整產(chǎn)業(yè)結構。經(jīng)濟已經(jīng)回暖，金融對于投資的支持力度將逐步減弱。這點(diǎn)在未來(lái)的房地產(chǎn)投資上將逐步地顯現出來(lái)�！北本┮晃粐�有銀行的負責人向記者表示。

　　銀行叫�！伴_(kāi)發(fā)貸”

　　正當部分銀行在貫徹“國十條”的政策按緊開(kāi)發(fā)貸的同時(shí)，央行也于5月10日明確表態(tài)，要“將金融杠桿率保持在一個(gè)合理審慎水平”。業(yè)內人士認為，這意味著(zhù)今后無(wú)論是個(gè)人貸款買(mǎi)房，還是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放將面臨著(zhù)“銀根”的收緊問(wèn)題。

　　“我們已經(jīng)停止開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放�，F在開(kāi)發(fā)商的負債率太高了，銀行要適當地調整�！鄙鲜霰本﹪�有銀行的負責人向記者表示。

　　央行一季度貨幣政策執行報告顯示，3月末，房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期貸款增長(cháng)38.5%，比上年同期高20.4個(gè)百分點(diǎn)。第一季度，房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期貸款新增3394億元，占全部產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期貸款的21.9%，比上年同期高9.4個(gè)百分點(diǎn)�？焖僭鲩L(cháng)的房地產(chǎn)貸款成為了助長(cháng)今年一季度各大房企高價(jià)拿地的一個(gè)誘因。

　　一位銀行業(yè)人士表示，土地儲備貸款的非理性增長(cháng)也頗令市場(chǎng)和監管層擔憂(yōu)。一些銀行仍無(wú)視低價(jià)下行的風(fēng)險，盲目高估土地價(jià)值，抵押率過(guò)高，甚至將沒(méi)有納入規劃和獲得用地指標的土地也用于抵押。

　　隨著(zhù)政府一系列相關(guān)政策的出臺，銀行收緊房地產(chǎn)貸款已成為必然事實(shí)�！皳�我了解，現在部分銀行已經(jīng)不僅叫停了開(kāi)發(fā)貸，一些中小銀行隨著(zhù)存款準備金率的上調，甚至已經(jīng)叫停了許多新增貸款業(yè)務(wù)，例如渤海銀行已經(jīng)辭退了近一半的貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理�！敝幸装矒�保公司市場(chǎng)總監徐東華向記者表示。

　　“現在開(kāi)發(fā)商的確很難從銀行貸款，基本上新項目的貸款全不批了�！敝倭柯�(lián)行研究部主管覃曉梅向記者證實(shí)。

　　開(kāi)發(fā)商并非“不差錢(qián)”

　　對于近期的政策調控，許多地產(chǎn)大佬全表示出了相當的樂(lè )觀(guān)。任志強、潘石屹全表示，由于開(kāi)發(fā)商2009年業(yè)績(jì)的大幅上漲，手握重金并不懼怕調控。任志強直接表示：“目前，開(kāi)發(fā)商手中持有的現金應該超過(guò)1800億元，上市房企中，擁有超過(guò)60億元現金流的就有40多家。對于調控，開(kāi)發(fā)商的資金堅持一年沒(méi)問(wèn)題�！�

　　但是實(shí)際情況并非如此�！澳壳按蟛糠珠_(kāi)發(fā)商的負債率全在70%-80%的水平上，并非他們自己形容的不差錢(qián)�！毙鞏|華向記者表示。根據相關(guān)公司的2009年年報披露的數據，目前綠城中國的總債務(wù)為249億元，凈負債率為105%。

　　同樣以保利地產(chǎn)為例，去年該公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入229.9億元，同比增長(cháng)48.11%。但是今年3月份，再以50.4億元望京拿地后，保利地產(chǎn)宣布，將向保利大股東在內的不超過(guò)10名特定對象增發(fā)不超過(guò)7億股，募資不超過(guò)96億元，開(kāi)發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項目�？梢�(jiàn)即使發(fā)展迅猛的保利地產(chǎn)也面臨著(zhù)差錢(qián)的境況。

　　與此同時(shí)，受困于資金壓力的還有許多房企。5月5日，ST方向公告，因受?chē)�家對房地產(chǎn)系列宏觀(guān)調控政策影響，公司與上海高遠置業(yè)(集團)有限公司經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，決定終止雙方的合作，成為了新一輪調控后，資本市場(chǎng)上出現首個(gè)對擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)說(shuō)不的企業(yè)。

　　此外，復地地產(chǎn)也于近期宣布了終止了收購上海長(cháng)廣公司的全部權益的事宜；上海正大地產(chǎn)也為自己96億元拿下的外灘地王尋找新的合作伙伴；廣州亞運城項目也一直傳聞引入新的發(fā)展伙伴；龍湖地產(chǎn)也于近期在海外募集了21.5億港元的資金等等。

　　種種跡象表明，盡管去年房企賺得多，但是資金壓力依然不減。這次央行提出針對房地產(chǎn)的金融杠桿率的調整，勢必進(jìn)一步加深房企的資金壓力。

　　資金監管賬可能借機出臺

　　面對這次央行的明確表態(tài)，徐東華認為，今后出臺開(kāi)發(fā)貸第三方監管賬戶(hù)的可能性加大。

　　徐東華向記者介紹，所謂第三方監管賬戶(hù)，就是今后銀行給開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款時(shí)不再將貸款直接打入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，而是引入第三方監管機構按照工程的進(jìn)度，將貸款發(fā)放到建筑商、材料商或是開(kāi)發(fā)商的還款賬戶(hù)中。這樣可以防止開(kāi)發(fā)商將貸款挪用拿地，防止爛尾項目的出現。同時(shí)可能要求，施工單位要和開(kāi)發(fā)商簽施工合同，此外，由開(kāi)發(fā)商先墊付30%以上的工程款。

　　“這條政策一旦實(shí)施，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現金流也會(huì )造成很大影響�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹表示。

　　同時(shí)潘石屹還表示，近期還可能出臺對房屋銷(xiāo)售預收款進(jìn)行監管的政策。如果實(shí)施對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現金流的影響是非常巨大的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平時(shí)周轉的資金超過(guò)六七成來(lái)自于預售款。如果預售款受銀行的監控，再按工程進(jìn)度進(jìn)行撥款，這部分款就不能挪做他用，不能用于購買(mǎi)新的土地，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈將構成很大的影響。

　　徐東華表示，目前開(kāi)發(fā)商從銀行獲得貸款的利率在5.94%-6.12%之間，而私募、投行、基金和民間機構的利率在24%左右，因此如果銀行收緊銀根，開(kāi)發(fā)商從其他渠道融資的成本將相當高。商報記者 賴(lài)大臣

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　　十大房企投資意愿降至一年來(lái)最低

　　受樓市調控新政影響，近期土地市場(chǎng)成交接近冰點(diǎn)。據中原地產(chǎn)數據顯示，自今年2月末以來(lái)，十大龍頭標桿房企中，復地、華潤、金地、綠城及雅居樂(lè )均已暫停拿地，表現出謹慎態(tài)度。4月標桿房企購地支出約42億元，是近12個(gè)月以來(lái)最低水平。

　　據中原4月對全國12個(gè)城市土地交易的監測情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來(lái)最低點(diǎn)。居住用地成交面積579公頃，環(huán)比下降52%，低于前12個(gè)月均值25%。

　　此外，受強烈調控新政及土地供應兩大方面影響，加之市場(chǎng)走勢難以確定，多數房企對后市一時(shí)陷入迷茫狀態(tài)，買(mǎi)地的支出也大降。

　　進(jìn)入4月后，只有中海、萬(wàn)科、保利等“穩健型”房企尚未放緩擴張步伐，仍在各二三線(xiàn)城市追逐優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。

　　中原地產(chǎn)研究中心認為，按一季度末的現金流及年內負債情況預估，如果樓市成交量持續低迷的狀況超過(guò)6個(gè)月，即便不依賴(lài)外部融資，只要房企不再拿地，大部分房企6個(gè)月內仍能夠維持超過(guò)2008年底的現金流狀況。

　　數據顯示，標桿房企2009年底持有現金同2008年同期相比增幅達15%至878%不等，平均增幅達217%之多。2010年內各房企需歸還短期借款及一年內到期的長(cháng)期借款總額同2008年末相比減少21%。

　　但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生擔心，房企投資意愿的大幅降低會(huì )導致調控結束后房?jì)r(jià)出現更嚴重的報復性上漲。(記者 王營(yíng))