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　　針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控措施不斷出臺，令A股地產(chǎn)板塊倍感壓力。券商研究機構認為，盡管目前看來(lái)內地商品房銷(xiāo)售情況仍算理想，但樓市的銷(xiāo)售拐點(diǎn)已然出現，未來(lái)地產(chǎn)板塊的下跌勢頭并不會(huì )消減。

　　新開(kāi)工面積低于預期

　　國家統計局最新公布的數據顯示，4月當月商品房新開(kāi)工面積1.34億平米，絕對值低于09年11月以來(lái)的月平均，但仍處于高位，當月新開(kāi)工面積同比仍高達73%，1-4月累計新開(kāi)工面積同比64%。

　　歷年都有3月季度末因素導致4月當月新開(kāi)工面積環(huán)比下滑。04 年以來(lái)5年的4月當月環(huán)比下滑的平均值為15%。而今年疊加了嚴厲調控政策的影響，當月新開(kāi)工面積環(huán)比下降24%。光大證券認為環(huán)比下跌幅度是超過(guò)市場(chǎng)預期的，當月新開(kāi)工的環(huán)比下滑趨勢是否會(huì )在5月延續，需要觀(guān)察，同時(shí)也要觀(guān)察政府督促土地開(kāi)工的執行力度。

　　如果5月繼續延續下滑趨勢，且跌幅沒(méi)有收窄，那么新開(kāi)工面積的變化比預期的要來(lái)的悲觀(guān)，光大證券原先預期，當月新開(kāi)工面積可能會(huì )在3季度出現明顯的回落。不過(guò)，新開(kāi)工面積如果出現連續的大幅回落，對開(kāi)發(fā)商和行業(yè)而言，說(shuō)不定意味著(zhù)否極泰來(lái)。

　　銷(xiāo)量下滑已成定勢

　　今年1-4月份全國商品房銷(xiāo)售面積維持同比出現增長(cháng)，而行業(yè)龍頭公司——萬(wàn)科、保利、中海1-4月銷(xiāo)售面積同比增速分別為-11.5%、2.7%、-12%，金地1-3月銷(xiāo)售面積同比下滑48.6%。廣發(fā)證券認為，全國銷(xiāo)售數據增長(cháng)主要是因為一些主流上市公司未覆蓋的三、四線(xiàn)城市銷(xiāo)量增長(cháng)所致，從4月單月銷(xiāo)量較3月下滑來(lái)看，調控效果已初顯，未來(lái)銷(xiāo)量下滑已成定勢。

　　4月份單月新建商品房?jì)r(jià)格飆升至5492元/平方米，特別是“兩會(huì )”后的3月初到4月中旬，重點(diǎn)城市漲幅驚人：北京一手商品房成交均價(jià)上漲42%，杭州上漲29%，廈門(mén)上漲23%，蘇州上漲32%；熱點(diǎn)城市的部分地區更甚，天津河東區一手房均價(jià)上漲24%，上海外環(huán)以外上漲15%，深圳南山區和福州鼓山區漲幅均達到50%。我們認為這是4月中央政府連續出臺嚴厲調控政策的主要原因。隨著(zhù)調控效果顯現，銷(xiāo)量下滑，廣發(fā)證券預計今年第四季度成交均價(jià)有望回歸至去年三季度水平。

　　銀根“緊縮”影響資金鏈

　　4 月新增房企開(kāi)發(fā)資金合計5353 億元，盡管同比上升了55.54%，但環(huán)比3 月下降了7.4%。當月國內貸款為878億元，環(huán)比下降了25.91%；當月自籌資金1857 億元，環(huán)比下降了13.87%；源于銷(xiāo)售價(jià)格的上升，雖然當月銷(xiāo)售面積環(huán)比下降，但定金及預付款和個(gè)人按揭貸款仍有一定幅度的上升，分別為14.43%和1.6%。浙商證券認為，隨著(zhù)調控政策進(jìn)一步深入、買(mǎi)賣(mài)雙方“觀(guān)望”而導致成交的進(jìn)一步萎縮，定金及預付款和個(gè)人按揭貸款將會(huì )出現環(huán)比下降情況。

　　廣發(fā)證券認為，地產(chǎn)股中短期投資機會(huì )難現，目前跌幅雖已部分反映了調控的悲觀(guān)預期，但未來(lái)3-6個(gè)月仍有較大壓力，建議低配，在投資標的方面暫無(wú)股票可供推薦。記者 錢(qián)曉涵