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　　盡管房?jì)r(jià)目前仍巍然不動(dòng)，但信托市場(chǎng)卻已開(kāi)始感受到地產(chǎn)新政帶來(lái)的沖擊：5月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行已出現急劇下降的趨勢。記者獲悉，信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設計來(lái)減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的系統性風(fēng)險。而與之相應地，開(kāi)發(fā)商的融資成本也急劇攀升。

　　發(fā)行量下降或是季節因素

　　從以往的情況來(lái)看，地產(chǎn)信托融資與監管之間存在蹺蹺板效應：當監管層對地產(chǎn)信貸收緊時(shí)，地產(chǎn)信托融資就會(huì )快速飆升。而據用益信托研究中心數據顯示，5月上半月，全國僅發(fā)售7款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規模共計24.8億元。相比4月份的數據，降幅十分明顯。4月份共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款，總規模達130.9億元。再上推至今年一季度，當季共計成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規�？傤~為173億元。

　　上海某信托公司信托一部經(jīng)理認為，僅憑單月統計情況恐怕無(wú)法說(shuō)明問(wèn)題。因為從往年的情況來(lái)看，5月份一般也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行淡季。他預計，在6月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還將會(huì )大量涌現。

　　“現在正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品多數都是很早就通過(guò)審批的�！庇靡嫘磐醒芯繂T李旸認為，“隨著(zhù)監管審查趨嚴，信托公司提高風(fēng)控標準，5月下旬乃至接下來(lái)數月，房地產(chǎn)信托發(fā)行數量都可能會(huì )收縮�！� 李旸表示。

　　信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設計上的微調卻直觀(guān)顯現了市場(chǎng)調控帶來(lái)的沖擊。除減少發(fā)行量外，從近期已發(fā)行的產(chǎn)品情況來(lái)看，信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設計減少房地產(chǎn)信托的系統風(fēng)險，諸如調高利率調高、下調產(chǎn)品抵押率、調整投資區域調整等手法在控制產(chǎn)品風(fēng)險。

　　風(fēng)控新標準拉升融資成本

　　這間接導致開(kāi)發(fā)商融資成本提高。據前述上海信托人士表示，目前房地產(chǎn)信托貸款利率水平普遍維持在10%的水平線(xiàn)上已是不爭的事實(shí)。而據記者統計，5月份在售信托產(chǎn)品利率最高者更是達到了12.61%。

　　受此影響，開(kāi)發(fā)商所支付的資金成本急劇攀升。有關(guān)數據顯示，目前房地產(chǎn)信托貸款的平均利率水平已接近2008年金融危機時(shí)的10.57%。而在整個(gè)2009年，除1月份融資成本維持在10%以上外，其余每月都呈遞減的趨勢，全年房地產(chǎn)信托融資利率維持在7%—10%之間。

　　其次，部分對外公開(kāi)表示維持年化收益在7%-8%水平線(xiàn)上的信托產(chǎn)品，也在設計上有所變化，加強了產(chǎn)品風(fēng)控的標準。如此變相提高了開(kāi)發(fā)商的融資成本。其中，最常見(jiàn)的是降低貸款抵押物的抵押率。信托公司的理由是：隨著(zhù)地產(chǎn)調整政策加碼，樓市成交量萎縮和價(jià)格松動(dòng)必然將導致抵押物市值下降�！�

　　另?yè)�上述人士表示，目前成熟物業(yè)抵押率已從年初的7成以上降至6成，有的信托公司甚至推出了抵押率低至4成，但收益仍高達9%左右的產(chǎn)品。而在具體的貸款金額計算方面，信托公司往往也會(huì )在估值階段就先在目前市場(chǎng)價(jià)格基礎上降低10%-20%，然后按下調后的抵押率計算貸款金額，這迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資時(shí)必須將更多的資產(chǎn)用于抵押，相當于實(shí)際年利率再提高4%-6%，進(jìn)一步拉升了融資成本。記者 張 寧