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　　日前，在國務(wù)院轉批發(fā)改委的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中，明確指出“要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。而上海地方版樓市新政中，房地稅被視為調控房?jì)r(jià)的“殺手锏”。

　　物業(yè)稅空轉、房產(chǎn)稅擴征等概念都是房地產(chǎn)稅制改革的組成部分，其中，除物業(yè)稅是新稅種以外，其他的房產(chǎn)稅等稱(chēng)謂都是已有稅種。就目前而言，房地產(chǎn)稅制改革，主要是合并、減少已有開(kāi)發(fā)和交易的稅種，同時(shí)增加保有環(huán)節稅種�，F在出現的眾多概念，僅僅是稱(chēng)謂不同。

　　中國社科院財貿所稅收室主任張斌認為，最終用什么樣的名稱(chēng)還沒(méi)有確定，但由統一的稅種來(lái)歸并相關(guān)稅費的思路不會(huì )發(fā)生改變。

　　現有房地產(chǎn)稅收“五花八門(mén)”

　　當前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費紛繁復雜，直接相關(guān)的稅種多達14種，目前實(shí)際征收的有12種，而收取的費用更是五花八門(mén)。少的地方幾十種，多的城市上百種，涉及規劃、建設、環(huán)保、園林綠化等多個(gè)政府部門(mén)。

　　據稅務(wù)專(zhuān)家介紹，14個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調節稅、城建稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、資源稅、契稅、耕地占用稅、教育費附加等。其中固定資產(chǎn)投資方向調節稅自2000年開(kāi)始暫停征收，面向外企征收的城市房地產(chǎn)稅于2009年1月1日起廢除，內外資企業(yè)和個(gè)人統一征收房產(chǎn)稅。

　　在這14個(gè)稅種中，針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、印花稅以及契稅等。

　　對于“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，張斌認為，最終用什么樣的名稱(chēng)還沒(méi)有確定，但由統一的稅種來(lái)歸并相關(guān)稅費的思路不會(huì )發(fā)生改變。

　　但是張斌指出，將房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅種合而為一，不太現實(shí)，可能還是要區分不同環(huán)節征稅，比如土地占用環(huán)節、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節、房產(chǎn)交易環(huán)節、房產(chǎn)保有環(huán)節等。同樣涉及土地的，例如耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅等可以考慮歸并，但其中有的采用比例稅率，有的采用定額稅率，有的采用累進(jìn)稅率，最終怎么整合還要取決于決策層的標準和思路。

　　保有稅面臨制度瓶頸

　　討論近7年的物業(yè)稅是新稅種，開(kāi)征需要經(jīng)過(guò)全國人大通過(guò)。同時(shí)，物業(yè)稅作為西方的“舶來(lái)品”，其制度基礎存在很大差異。

　　國外，對房地產(chǎn)持有人征收物業(yè)稅，主要基于土地產(chǎn)權私有制。而國內城市商品房建設用地屬于國有，因此，如何征收物業(yè)稅一直處于“研究階段”。

　　在已有的房地產(chǎn)稅收中，與物業(yè)稅最相近的無(wú)疑是房產(chǎn)稅。

　　根據我國現行的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據。目前，這一稅種主要針對經(jīng)營(yíng)性用房的收入部分征稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對于開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房則征收房產(chǎn)稅。稅基為房屋賬面余值或經(jīng)營(yíng)性收益。

　　香港物業(yè)稅啟示

　　香港的不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節，不僅有物業(yè)稅，還有差餉。差餉又稱(chēng)房地捐，是政府對擁有土地及樓宇的業(yè)主征收的直接稅。與物業(yè)稅相比，兩者都是對土地、房屋等物業(yè)征稅，但物業(yè)稅的課稅范圍僅限于用于出租經(jīng)營(yíng)并獲得租金收益的物業(yè)，而差餉稅是對納稅人擁有的所有土地房屋，包括自用和非自用的都征稅。

　　香港物業(yè)稅收政策堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。所謂“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅�！吧俣惙N”，即設置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類(lèi)相對較少，在香港，與房地產(chǎn)相關(guān)的主要稅收也就是物業(yè)稅和差餉。本報記者 林喆 朱宇