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　　隨著(zhù)政策調控的日益嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，房地產(chǎn)上市公司應如何應對當前形勢成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。在昨日舉行的“2010中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì )暨中國房地產(chǎn)投融資大會(huì )”上，業(yè)內專(zhuān)家認為，盡管房地產(chǎn)上市公司短期現金充裕，但需警惕2010年流動(dòng)性風(fēng)險，應建立中長(cháng)期融資戰略，抵御政策調控引發(fā)的資金風(fēng)險。

　　融資環(huán)境巨變

　　今年以來(lái)，隨著(zhù)貨幣政策的適度調整和國家房地產(chǎn)調控政策的接連出臺，信貸政策日趨緊縮，銷(xiāo)售回款放緩，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源增速持續放緩。與2009年市場(chǎng)強勢回暖，房地產(chǎn)上市公司創(chuàng )下銷(xiāo)售佳績(jì)，大額銀行授信層出不窮以及資本市場(chǎng)融資活躍相比，當前的融資環(huán)境發(fā)生了巨大變化。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組的最新報告顯示，相對于上年銀行信貸的快速增長(cháng)，2010年國內貸款增長(cháng)率已大幅下降，銀行信貸的收緊使得1-4月房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，信貸占比為21%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。銀行授信方面，1-3月，也僅有恒盛地產(chǎn)、首創(chuàng )置業(yè)、云南城投幾家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，且總金額不超過(guò)500億元。2010年4月，房地產(chǎn)調控“新國十條”出臺后更是無(wú)一家房地產(chǎn)企業(yè)公布信息獲得銀行大額授信。

　　與此同時(shí)，政策的收緊使資本市場(chǎng)調整顯著(zhù)，IPO、增發(fā)融資難度加大。截至2010年4月底，僅有中駿置業(yè)成功在港上市，此前計劃在香港分拆上市的太古地產(chǎn)于5月初宣布上市計劃暫時(shí)擱置；截至目前，國內A股市場(chǎng)今年未有房地產(chǎn)公司獲批上市。

　　從已上市房地產(chǎn)公司的融資情況來(lái)看，2009年以來(lái)包括萬(wàn)科、金地等在內的近50家企業(yè)公布了再融資計劃，擬募集資金總額達1000億元。2009年10月之后，證監會(huì )在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資的過(guò)程中，增加了國土資源部出具意見(jiàn)的環(huán)節，通過(guò)再融資審核難度加大。2010年5月12日，招商地產(chǎn)因股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)而宣布撤銷(xiāo)非公開(kāi)發(fā)行股票方案，成為本年以來(lái)撤銷(xiāo)增發(fā)提案的第一家房地產(chǎn)上市公司。據統計，截至5月14日，金地集團、北京城建、華發(fā)股份、保利地產(chǎn)等8家今年公布增發(fā)預案的企業(yè)，股價(jià)已全部跌破擬增發(fā)價(jià)格，近期要成功完成增發(fā)融資的難度較大。

　　警惕流動(dòng)性風(fēng)險

　　盡管去年在銷(xiāo)售回款強勁增長(cháng)之下，房地產(chǎn)上市公司的現金流狀況得到明顯改善，但今年企業(yè)業(yè)績(jì)成長(cháng)面臨更大的挑戰，需警惕2010年流動(dòng)性風(fēng)險。

　　報告顯示，2009年，滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)性現金流均值都由負轉正，滬深房地產(chǎn)上市公司的現金與總資產(chǎn)比值從10.94%提高到15.88%，大陸在港房地產(chǎn)上市公司的現金與總資產(chǎn)比值也提升兩個(gè)百分點(diǎn)達到14.21%，短期抗風(fēng)險能力明顯提升。但是，2010年一季度滬深房地產(chǎn)上市公司的凈負債率達到41.08%，較2009年末提高了8個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)風(fēng)險值得警惕。

　　與此同時(shí)，今年4月以來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)調控政策的密集出臺，房地產(chǎn)板塊連續走低。截至5月20日，滬深房地產(chǎn)上市公司市值與年初相比下跌逾30%，大陸在港上市的房地產(chǎn)公司市值平均下挫近25%。

　　面對銀行貸款和股市融資的雙重緊縮，業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)上市公司應拓展多元融資渠道，更多使用信托、票據等方式。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)上通過(guò)多物業(yè)形態(tài)、多層次產(chǎn)品線(xiàn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)增強企業(yè)抗風(fēng)險能力。

　　摩根士丹利亞洲董事總經(jīng)理婁剛認為，未來(lái)一年，對有較大融資能力的公司來(lái)講是一個(gè)機遇，也是中國房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)兩三年實(shí)現跨越式發(fā)展的最后一次機遇，企業(yè)應采取中長(cháng)期的融資策略。

　　中國指數研究院院長(cháng)莫天全認為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前受到調控政策的影響，但我國的城鎮化發(fā)展進(jìn)程決定了房地產(chǎn)業(yè)依然有著(zhù)廣闊的發(fā)展前景，而上市也依然是房地產(chǎn)企業(yè)做強做大的必由之路。記者 張 達