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　　如果萬(wàn)科在今年4月15日前率先降價(jià)，其在地產(chǎn)界“帶頭大哥”的地位無(wú)疑會(huì )再上一臺階。只可惜，這次王石的“拐點(diǎn)論”沒(méi)能再次及時(shí)上演。

　　不過(guò)，萬(wàn)科的反應似乎也不算晚。6月的第一天，有媒體報出“萬(wàn)科本月起將在全國范圍內降價(jià)，以加快銷(xiāo)售量搶占市場(chǎng)”的消息，并有廣州的天河御品等樓盤(pán)開(kāi)始“裸賣(mài)”(毛坯銷(xiāo)售)為證。話(huà)音剛落，兩大利空襲來(lái)：6月3日，國稅總局進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》；6月4日晚，住建部、央行和銀監會(huì )三部門(mén)發(fā)出通知，確定“認房”又“認貸”的最嚴厲的二套房認定標準。

　　此輪被稱(chēng)為“史上最嚴厲的樓市調控政策”，可謂“此恨綿綿無(wú)絕期”，直到現在也還沒(méi)看到政策有“見(jiàn)底”的跡象。值得注意的是，比樓價(jià)率先大幅跳水的地產(chǎn)股，最近倒有點(diǎn)“跌不動(dòng)”的感覺(jué)。6月4日，在樓市再遇利空的情況下，地產(chǎn)龍頭股不降反升，萬(wàn)科逆市上漲1.25%收盤(pán)。甚至還有證券分析人士預測，房?jì)r(jià)下跌、銷(xiāo)售量回升之時(shí)，亦是地產(chǎn)股重振雄風(fēng)之日。

　　裸體價(jià)，帶頭大哥掀降價(jià)潮？

　　上周，位于白云區的萬(wàn)科天河御品打出“團購價(jià)10800元/平方米起”的促銷(xiāo)廣告，而此前，該盤(pán)的公開(kāi)報價(jià)為均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，如今急跌近4000元/平方米，莫非開(kāi)始大幅“跳水”？詳細詢(xún)問(wèn)后才知如今的報價(jià)其實(shí)是毛坯價(jià)，也就是區別于前一批帶裝修單位的“裸體價(jià)”。6月1日，有媒體報道稱(chēng)，“據內部人士近日透露，本月起，萬(wàn)科將在全國范圍內降價(jià)，以加快銷(xiāo)售量，搶占市場(chǎng)”。隨后，記者聯(lián)系了廣州萬(wàn)科的相關(guān)負責人，但被告之：“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)內部討論降價(jià)，不方便回答�！焙髞�(lái)有關(guān)人員發(fā)來(lái)了萬(wàn)科的官方回應稱(chēng)：“萬(wàn)科將積極順應市場(chǎng)變化趨勢，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售房�！�

　　市場(chǎng)的“實(shí)際情況”是什么呢？萬(wàn)科的說(shuō)法是：“購房者心態(tài)明顯趨于謹慎，熱點(diǎn)城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場(chǎng)的主流。價(jià)格將重新回到與自住需求購買(mǎi)力相匹配的合理區間�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析指出，作為上市公司，萬(wàn)科顯然不肯直白地說(shuō)出一個(gè)“降”字，但其實(shí)對市場(chǎng)是看跌的。如果將“與自住需求購買(mǎi)力相匹配的合理區間”套用到天河御品的話(huà)，指的就是：天河御品買(mǎi)家的購買(mǎi)力，現在變成了10800元/平方米的毛坯價(jià)，而不再是此前1.5萬(wàn)元/平方米的帶裝修價(jià)。同時(shí)，市場(chǎng)上也出現了不少“裸體價(jià)”樓盤(pán)：穗和城均價(jià)6300-6800元/平方米，可選擇購買(mǎi)毛坯房；豪利花園毛坯均價(jià)6500元/平方米左右；大學(xué)城馨園毛坯均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米；另外，位于南沙的棕櫚水岸近日開(kāi)放樣板房并開(kāi)始接受誠意登記，推出單位全是毛坯交樓。

　　地產(chǎn)股，如今最好碰都別碰？

　　如果要數當前爭議最大的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是當然之選。最近國內不少私募基金經(jīng)理稱(chēng)，地產(chǎn)股即便跌破凈資產(chǎn)也不應當買(mǎi)進(jìn)。但與此同時(shí)，部分券商地產(chǎn)分析人士稱(chēng)地產(chǎn)股買(mǎi)入機會(huì )已經(jīng)來(lái)臨，一些境外投資人士，如鄧普頓基金亞洲區總經(jīng)理及香港“老曹”等也紛紛唱好地產(chǎn)股，加上一些地產(chǎn)上市公司，如雅居樂(lè )、恒大等出現持續的大筆回購，究竟該如何看待紛繁復雜的地產(chǎn)股前景？

　　有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)業(yè)的調控政策顯然沒(méi)有出盡，因為房?jì)r(jià)，特別是部分一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍沒(méi)有看到明顯下跌的跡象，所以“地產(chǎn)股目前最好還是不要碰”。不過(guò)，中證投資公司首席分析師徐輝在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)對此卻是另一番看法。他認為，當前中國內地地產(chǎn)政策調控的背景類(lèi)似1994年的香港，相關(guān)經(jīng)驗顯示，在這樣一個(gè)歷史時(shí)期，房?jì)r(jià)下跌反而是地產(chǎn)股反彈的前提。徐輝指出，中國地產(chǎn)股已處在底部區域，對比香港當年的經(jīng)驗，可發(fā)現一個(gè)非常有意思的現象：慣常房?jì)r(jià)上漲往往會(huì )推動(dòng)地產(chǎn)股股價(jià)上漲，但在嚴厲政策調控的背景下，房?jì)r(jià)下跌反而是地產(chǎn)股反彈的前提�！胺�?jì)r(jià)調整有利于地產(chǎn)上市公司的發(fā)展，反而可能引發(fā)地產(chǎn)股股價(jià)上漲�！币话銇�(lái)講，房?jì)r(jià)上漲會(huì )導致地產(chǎn)股股價(jià)上漲，但特殊時(shí)期除外。比如現在這個(gè)時(shí)候，假如樓價(jià)繼續高漲，將導致行業(yè)覆滅。所以，在近期的房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中，地產(chǎn)股股價(jià)并沒(méi)有上漲，說(shuō)明投資者并不認同樓價(jià)的上漲�；�于這一點(diǎn)，假如樓價(jià)出現理性調整，則地產(chǎn)股股價(jià)反而可能出現恢復性上漲。

　　業(yè)績(jì)差，降價(jià)后或會(huì )更健康？

　　到底什么力量才能推動(dòng)房?jì)r(jià)下降？招商證券(香港)聯(lián)席董事張春志接受羊城晚報采訪(fǎng)時(shí)指出，上市房企如果業(yè)績(jì)繼續下滑，距離房?jì)r(jià)下跌也就不遠了。在政策高壓下，不少上市房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也被“腰斬”。富力地產(chǎn)發(fā)布的最新銷(xiāo)售快報顯示，5月銷(xiāo)售收入共約12.53億元，同比下降48%，環(huán)比萎縮了48.9%。合景泰富6月2日公布，5月預售收入8億元，較4月的15億元環(huán)比下降47%。世茂地產(chǎn)副主席許世壇在股東會(huì )后表示，該公司5月實(shí)現合同銷(xiāo)售收入15億元，較4月的25億元下跌40%。

　　國泰君安(香港)行業(yè)分析師徐世環(huán)表示，相信房?jì)r(jià)下跌至少10%以上，政策利空才有可能出盡。利空出盡，銷(xiāo)售量回升之時(shí)，亦是地產(chǎn)股重振雄風(fēng)之日。而長(cháng)江證券對房地產(chǎn)股歷史估值PE、PB都進(jìn)行了比較，目前房地產(chǎn)股的估值水平的確處于“歷史底部”，并指出在調控后降價(jià)，成交量回升，行業(yè)將會(huì )更健康。記者 趙亞洲