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　　專(zhuān)家提醒長(cháng)期升值能力不強、更適合自用買(mǎi)家

　　本期拍賣(mài)標的：廣州市天河區龍口西路221號409房(建筑面積87.6317平方米，參考價(jià)：531680元)、410房(建筑面積97.2352平方米，參考價(jià)：589964元)。辦公用途、交吉。

　　拍賣(mài)行：廣東盈暉

　　拍賣(mài)時(shí)間：6月28日

　　位于龍口西路的聚龍閣兩套寫(xiě)字樓單位將于下周一進(jìn)行拍賣(mài)，由于參考價(jià)格只有6067.2元/平方米，吸引了大量客戶(hù)前去看房。

　　專(zhuān)家表示這類(lèi)低端寫(xiě)字樓物業(yè)的升值潛力有限，投資客介入要謹慎，如果價(jià)格較“筍”的話(huà)可以買(mǎi)來(lái)自用。

　　6067.2元/平方米筍價(jià)拍賣(mài)

　　記者從地鐵三號線(xiàn)崗頂站走約10分鐘到達聚龍閣，該樓盤(pán)的裙樓部分共4層，3~4層是寫(xiě)字樓，拍賣(mài)的兩個(gè)物業(yè)位于4樓。兩個(gè)標的間隔都非常方正，整個(gè)物業(yè)為長(cháng)方形，都被分隔成兩間。但這兩個(gè)物業(yè)都沒(méi)有窗戶(hù)，里間通風(fēng)采光比較差。

　　該標的價(jià)格雖筍，風(fēng)險也不小，記者從拍賣(mài)行了解到，這兩套寫(xiě)字樓尚未辦理房產(chǎn)證，過(guò)戶(hù)過(guò)程中的稅費不明。

　　出租回報率可達10%

　　“如果按照6067.2元/平方米來(lái)算的話(huà)價(jià)格是很筍的�！睗M(mǎn)堂紅地產(chǎn)龍口西聚龍分店的店長(cháng)趙瑋告訴記者。目前聚龍閣的三樓有一批單位在放售，業(yè)主的放盤(pán)價(jià)格超過(guò)10000元/平方米，龍口西路上相似的寫(xiě)字樓有賢人閣和中明大廈，但間隔、通風(fēng)采光都比聚龍閣要好一些，賢人閣的二手價(jià)格在10000元/平方米左右，中明大廈可能要達到12000元/平方米左右，因此拍賣(mài)標的的參考價(jià)格還是明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。

　　不過(guò)這些寫(xiě)字樓的成交都比較少，租單則比較多，賢人閣和中明大廈的租金約為60元/平方米/月左右，聚龍閣估計可以租到50元/平方米/月，如果按照參考價(jià)計算出租回報率可以接近10%。

　　租客范圍較窄

　　不過(guò)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)投資人士對這個(gè)標的的看法則比較謹慎。興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監朱輝表示。這種盤(pán)源是典型的“上車(chē)容易下車(chē)難”，如果以后考慮出手的話(huà)接手的買(mǎi)家會(huì )比較少。

　　中原工商鋪市場(chǎng)及研究總監劉廣浩在評估這兩個(gè)標的時(shí)也著(zhù)重強調了其升值潛力的問(wèn)題�！斑@樣的寫(xiě)字樓升值潛力明顯不及那些高檔的寫(xiě)字樓，因此投資客介入要謹慎�！眲�廣浩表示。

　　朱輝告訴記者，聚龍閣所處的位置位于天河商圈的角落位置，租客一般是一些IT、教育以及快遞公司，租客范圍比較窄，難以持續加租。此外，這兩個(gè)標的沒(méi)有窗戶(hù)，也制約了租金的提升。朱輝認為類(lèi)似寫(xiě)字樓的租金在50元/平方米/月左右，“但對于自用客戶(hù)來(lái)說(shuō)還不如花8000元/平方米來(lái)購買(mǎi)”。

　　稅費不確定性大

　　該標的由于單價(jià)筍，總價(jià)低，吸引了很多顧客前來(lái)看房。但該標的的風(fēng)險也非常大，顧客們的問(wèn)題主要集中在兩個(gè)方面，一是能否辦理房產(chǎn)證，二是過(guò)戶(hù)過(guò)程中要多少稅費。記者從拍賣(mài)公司了解到，開(kāi)發(fā)商已進(jìn)行了大確權，朱輝表示，理論上來(lái)說(shuō)，進(jìn)行了大確權的標的自行辦理房產(chǎn)證的把握比較大。

　　該標目前的業(yè)主是開(kāi)發(fā)商，拍下后無(wú)論算一手交易還是二手交易，稅費計算都會(huì )非常復雜。滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示，如果算一手交易的話(huà)會(huì )涉及到開(kāi)發(fā)商的增值稅問(wèn)題，普通買(mǎi)家很難了解；如算二手交易的話(huà)，會(huì )涉及3%的契稅、5.63%的營(yíng)業(yè)稅，此外還可能有土地增值稅，因此買(mǎi)家一定要將稅費情況了解清楚之后再競投。 （記者陳芳、林琳）