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　　樓市回暖的溫度還健在，有的房地產(chǎn)企業(yè)卻感到陣陣涼意。由于在之前兩三年間的瘋狂土地擴張，一些企業(yè)在此輪調整中深陷債務(wù)危機，不得不折價(jià)提前贖回債權以保全自身。而另一些企業(yè)卻開(kāi)始大舉發(fā)債，伺機擴張。在調整期的中國樓市中，房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化的現象也愈加明顯。

　　企業(yè)折價(jià)提前回購債券

　　今日，中新地產(chǎn)將再次召開(kāi)債券持有人會(huì )議，就公司提出的折價(jià)提前回購可轉換債券的建議進(jìn)行投票。在4月16日，中新地產(chǎn)首次召開(kāi)的債權人會(huì )議因與會(huì )代表未能符合要求而意外取消。

　　不同的是，此次中新地產(chǎn)的報價(jià)為每1萬(wàn)港元本金支付6300港元，即按6.3折的價(jià)格回購債權，比上一次提出的4折報價(jià)提高了50%。不過(guò)，與其當初發(fā)債時(shí)承諾的1.2倍贖回價(jià)格仍然相差甚遠。

　　債權人面臨兩難抉擇，同意低價(jià)回購無(wú)疑利益受損，但如果拒絕，中新地產(chǎn)可能成為在此輪房地產(chǎn)調整中第一家被債權人“清算”的大型房地產(chǎn)企業(yè)，債權人也將因此蒙受更大的損失。

　　無(wú)獨有偶。早些時(shí)候，另一家房地產(chǎn)企業(yè)綠城中國也進(jìn)行了一次提前回購債券的冒險行動(dòng)，不過(guò)，這項以8.5折提前回購4億美元債券的要約最終還是得到了大多數債權人的同意。

　　綠城中國的闖關(guān)成功，給了中新地產(chǎn)以希望，如果債券持有人對此次報價(jià)滿(mǎn)意，則可稍稍緩解一下中新地產(chǎn)日益窘迫的資金鏈。

　　房企行動(dòng)呈現“兩極分化”

　　不過(guò)，資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)并非都選擇折價(jià)回購債權，還有一些卻是在積極發(fā)債、趁勢擴張。當前房地產(chǎn)企業(yè)呈現出兩極分化的局面。

　　日前，龍湖地產(chǎn)向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行14億元企業(yè)債券，大部分用于自身?yè)碛械?個(gè)地產(chǎn)項目的建設。保利集團在近期也發(fā)行了票面利率為4.72%的13億元企業(yè)債券。專(zhuān)家認為，企業(yè)紛紛發(fā)債籌措資金，一方面說(shuō)明了企業(yè)銷(xiāo)售量放大，有能力舉債經(jīng)營(yíng)，另一方面也表明企業(yè)對房地產(chǎn)后市的看好。4月份，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為48.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額40.31億元，環(huán)比均增長(cháng)30%。而龍湖集團截至4月底，銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，比去年同期增長(cháng)約66%。

　　這些房地產(chǎn)企業(yè)由于在此輪調整中較早調頭降價(jià)，銷(xiāo)售收入沒(méi)有出現大幅度的跌落，現金儲備情況較好，負債結構也比較合理，因此有能力進(jìn)行舉債經(jīng)營(yíng)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，發(fā)債是一個(gè)很好的事情，但如果在時(shí)間上安排不當，就會(huì )使企業(yè)在短時(shí)間內遭遇流動(dòng)性風(fēng)險。

　　預期不當導致過(guò)高融資成本

　　“之所以出現兩極分化，在于有的房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于冒進(jìn)，不注重風(fēng)險控制，導致債務(wù)風(fēng)險集中釋放�！睏罴t旭表示，這與企業(yè)的戰略和資本運作相關(guān)。

　　北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文也認為，由于當初國內房地產(chǎn)的信貸從緊，有的房地產(chǎn)企業(yè)就轉向境外資本市場(chǎng)籌集資金，這對企業(yè)造成的壓力在國內房市繁榮的背景下還不會(huì )顯現，但當國內房地產(chǎn)形勢急轉直下后，就成為企業(yè)沉重的債務(wù)包袱。

　　周畢文說(shuō)，境外融資不僅條件苛刻，籌資成本高昂，而且對方又都是資本市場(chǎng)上的老手，短期融資尚可，長(cháng)期融資的危險性較大。例如，綠城中國這次回購的債權規定的年息為9%，每半年支付一次。

　　這一段時(shí)間國家對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策有所放寬，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本有所降低，比如房地產(chǎn)信托投資基金受到鼓勵。日前，綠城中國與中海信托股份有限公司訂立了信托協(xié)議，從工行計劃融資9.92億元至19.83億元。這使得綠城中國稍稍緩解了一下資金困局，此筆債券回購的資金也是源自這里。

　　“這主要是個(gè)預期問(wèn)題。當初綠城等房地產(chǎn)企業(yè)敢于接受苛刻條件的境外融資，就是主觀(guān)看好國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。而現如今龍湖地產(chǎn)等企業(yè)發(fā)債融資，也是基于自身對于房地產(chǎn)未來(lái)走勢的一個(gè)預期，可能認為這是一個(gè)抄底時(shí)機�！敝墚呂谋硎�。

　　商報記者 韓哲