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　　主持人：林喆

　　嘉賓：聯(lián)合證券房地產(chǎn)研究員魚(yú)晉華

　　82家A股房地產(chǎn)上市公司2009年一季報數據顯示，今年一季度，房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)收入出現負增長(cháng)。在收入下降和大幅計提存貨減值準備的共同影響下，地產(chǎn)公司凈利潤增速也大幅下滑。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)公司在一季度也出現“利好”的一面。存貨增速的持續下滑和預收款的回升表明行業(yè)庫存壓力在逐步減小。而貨幣資金在一季度末大量增加，說(shuō)明地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已明顯減弱。

　　業(yè)內認為，由于國際金融危機的存在，央行中短期內仍將維持寬松的貨幣政策。在低利率和寬信貸的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的持續回暖具備較大程度的支撐。由此推斷，房地產(chǎn)企業(yè)利潤增速在今年一季報觸底的可能性較大。

　　中國證券報：去年以來(lái)，地產(chǎn)公司毛利率持續下滑，對此如何看待，一季度市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖是否會(huì )扭轉這一態(tài)勢？

　　魚(yú)晉華：2009年一季報顯示，82家房地產(chǎn)公司平均毛利率水平為37.5%。這是行業(yè)平均毛利率自2008年一季度出現42.4%高位后，連續第四期下滑。毛利率出現下降主要原因在于兩方面：一是由于去年市場(chǎng)低迷，全國房?jì)r(jià)從去年初開(kāi)始普遍下調；二是2007年高價(jià)地陸續進(jìn)入結算，抬高了營(yíng)業(yè)成本。

　　由于營(yíng)業(yè)收入增速的大幅下滑，毛利率持續走低，加之存貨減值準備的大幅計提，導致2008年地產(chǎn)公司的利潤增速急劇下降。82家公司去年總共計提了存貨跌價(jià)準備35.4億元，比過(guò)去三年計提總額還多了41%。

　　從行業(yè)規律看，營(yíng)業(yè)收入觸底回升后，毛利率也會(huì )逐步回升。而作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的領(lǐng)先指標，預收款回暖將導致后期結算收入增長(cháng)。隨著(zhù)近期樓市的強勢回暖，2009年一季度末82家公司預收款余額達955億元，同比也出現3.1%的增長(cháng)，相比2008年末，增幅更是達到18.3%。預收款的增長(cháng)為2009年的收入增長(cháng)奠定了良好的基礎。在銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)下，我們預計下半年行業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速也將重回上升通道。

　　中國證券報：對于今年以來(lái)地產(chǎn)公司存貨的變化，怎么判斷？

　　魚(yú)晉華：從數據看，82家上市房企2009年一季度末存貨總額為4161億元，相比去年末微增1.7%，同比增速則連續第四個(gè)季度出現下滑。存貨消化效果明顯。

　　存貨增速的持續下滑和預收款的回升均表明行業(yè)庫存壓力在逐步減小，從我們對重點(diǎn)公司的銷(xiāo)售跟蹤來(lái)看，大多數公司的銷(xiāo)售情況都超出預期。這些公司大都存在業(yè)績(jì)超預期的可能。

　　中國證券報：就目前上市地產(chǎn)商的資金狀況分析，房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力是否有明顯的緩和，今后開(kāi)發(fā)投資是否也將隨之回暖？

　　魚(yú)晉華：由于銷(xiāo)售回款的增加和施工投入的減少，今年一季度公司現金大量增加，資金壓力明顯減弱。一季度末82家公司現金及現金等價(jià)物凈增加總額為187億元，比去年同期增長(cháng)193%，其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為80億元，而去年同期為-229億元。剔除預收款后，82家公司一季度末資產(chǎn)負債率為50.3%，相比2008年末的51%有所下降。

　　市場(chǎng)的持續回暖和企業(yè)資金壓力的減弱，已反映在土地市場(chǎng)的有所升溫上。我們判斷，由于國際金融危機的存在，央行中短期內仍不會(huì )緊縮信貸。而在低利率和寬信貸的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖具備經(jīng)濟規律的支持。我們判斷房地產(chǎn)企業(yè)利潤增速已在今年一季報觸底。