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　　嘉賓：黃瑜 中國房地產(chǎn)指數系統副主任 中國指數研究院 常務(wù)副院長(cháng)

　　這周房地產(chǎn)業(yè)最火爆的消息莫過(guò)于上周末上海17個(gè)樓盤(pán)井噴，連夜排隊購房的現象竟又重現。從一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖到二季度樓市井噴，樓市在一片質(zhì)疑聲中開(kāi)始“瘋狂成長(cháng)”。那么這種“瘋狂”背后是什么，能否延續至下半年？

　　主持人：目前大家對于上周末上海重現排隊買(mǎi)房的情況議論紛紛，您認為這背后的原因是什么？

　　黃瑜：首先，今年以來(lái)總的住宅上市量與去年同期相比有所減少，但成交量卻在一直增加。2008年底上海商品房可售量的出清周期不到10個(gè)月，今年以來(lái)上市量相對同期成交量顯得供不應求。至于17個(gè)樓盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，也是房地產(chǎn)商的一種營(yíng)稍策略。之前，房地產(chǎn)商可能都“憋著(zhù)”，把客戶(hù)積累到一定程度后再開(kāi)盤(pán)，從而造成熱銷(xiāo)的場(chǎng)景。

　　主持人：您對下半年的房?jì)r(jià)走勢如何判斷？

　　黃瑜：前段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是有其特殊原因的。

　　首先，一開(kāi)始是春節前后的房地產(chǎn)企業(yè)的促銷(xiāo)，比如打折，優(yōu)惠等等對這輪市場(chǎng)的回暖起了很大的作用。2008年剛性需求的積累釋放也帶動(dòng)了2009年初市場(chǎng)回暖。接著(zhù)國家4萬(wàn)億的投資下去后，民間資本擔心未來(lái)通貨膨脹，與此同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟仍不景氣，投資渠道太少，所以大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這使得樓市回暖得以延續。

　　其次，2008年底政府出臺了一系列政策，使得最近一段時(shí)間購房成本有所降低，比如，利率七折，稅費的減少，使整個(gè)購房支付費用減少了約10%，這對于購房者來(lái)說(shuō)確實(shí)也是一筆不小的費用，所以很多購房者選擇這個(gè)時(shí)機入市。

　　但沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟的好轉，目前的這個(gè)高房?jì)r(jià)還是缺少一些支撐的。因此，我個(gè)人認為下半年房?jì)r(jià)的走勢不管是漲是跌，很大程度上取決于政府的金融政策。因為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性需求開(kāi)始上升。投資需求跟剛性需求完全不同。它們是可買(mǎi)可不買(mǎi)的群體，市場(chǎng)機會(huì )好就跟進(jìn)，市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)馬上就會(huì )退出來(lái)。所以投資需求很敏感，很容易受外界的影響。比如，如果繼續目前這種寬松的貨幣政策的話(huà)，若有更多一些錢(qián)進(jìn)入，房?jì)r(jià)確實(shí)仍然會(huì )漲。但如果投資性需求像現在這樣繼續推高房?jì)r(jià)的話(huà)，我認為政府不會(huì )坐視不管。例如房貸利率不再實(shí)行七折優(yōu)惠，或其他稅費上的優(yōu)惠不再實(shí)施了，市場(chǎng)就會(huì )有所反映。貨幣政策稍有緊縮，馬上就會(huì )影響投資性需求。

　　主持人：有人提出，在樓市回暖過(guò)程中，房地產(chǎn)商拼命搶地，房地產(chǎn)目前的泡沫比2007年更瘋狂，真的如此嗎？

　　黃瑜：目前房地產(chǎn)商大量購地有幾種原因。

　　一、 今年一季度，房地產(chǎn)公司的現金持有量，在還完短期負債后，都有錢(qián)余。這是幾年來(lái)大多數開(kāi)發(fā)商首次現金流為正，即使在2007年最好的時(shí)候，他們的現金流不一定都為正。手上有錢(qián)了，企業(yè)肯定要再尋求投資機會(huì )。尤其是上市公司，有業(yè)績(jì)壓力，不能讓錢(qián)趴在賬上，它必須進(jìn)行投資，為下一步發(fā)展打基礎。

　　二、 很多企業(yè)買(mǎi)地跟銀行支持有較大關(guān)系。銀行對有信譽(yù)的品牌房地產(chǎn)大企業(yè)有一定的貸款傾斜，比如，增加授信額度等。再加之證券市場(chǎng)最近又批準一些優(yōu)秀企業(yè)增發(fā)債券，使得一些大的房企有充分的資金買(mǎi)地。

　　三、 目前的土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一輪調整，政府所報底價(jià)平均底于2007年的水平。而經(jīng)過(guò)上一輪調整，房地產(chǎn)商對好地塊的定義也已經(jīng)達成共識，比如中心城市的核心地塊，有明顯的發(fā)展潛力，地塊不大，可以短平快的操作，這樣的地出來(lái)，他們都有比較強烈的欲望去拿，所以會(huì )出現搶地的現象。

　　四、 房地產(chǎn)商們其實(shí)跟消費者是一樣的，他們也擔心出現通脹，而買(mǎi)地一定程度可以抵御通脹的風(fēng)險。他們同樣擔心手里的錢(qián)不值錢(qián)，有變現保值的要求，而土地是他們的原材料，可以先買(mǎi)下做諸備。

　　至于泡沫，我認為目前全國性的房地產(chǎn)泡沫是沒(méi)有的。四大一線(xiàn)城市資源集中，潛在價(jià)值大，就算短期看有泡沫，但放到一個(gè)中長(cháng)的時(shí)間表里看，市場(chǎng)完全有能力慢慢消化。

　　主持人：如何看待房地產(chǎn)商一邊瘋狂拿地，一邊卻不增加開(kāi)工量的現象(上海1-5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降低了2.7%)。一般來(lái)說(shuō)，搶地說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕并看好后市，但既然看好后市，為什么不增加開(kāi)工量呢？

　　黃瑜：對于不增加開(kāi)工量的現象，是因為實(shí)際上目前房地產(chǎn)商也不是信心十足，他們也認為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖缺少經(jīng)濟基礎的支撐，整個(gè)經(jīng)濟目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)的好轉，而在這個(gè)基礎上的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一枝獨秀很難長(cháng)久。目前的房地產(chǎn)企業(yè)也不是不開(kāi)工，只是更趨向穩健發(fā)展，比如萬(wàn)科，提出向質(zhì)量效益型企業(yè)轉變，并不盲目追求規模。保利地產(chǎn)提出以銷(xiāo)定產(chǎn)。這與他們買(mǎi)地的行為并不矛盾，只是目前整個(gè)經(jīng)濟形勢都很復雜，情況也多變，房地產(chǎn)企業(yè)也不得不更謹慎。(記者 王曉華）