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　　樓市的全部成本構成究竟有哪些？地價(jià)在房?jì)r(jià)中占了多大比例？自國土部公布620個(gè)樣本樓盤(pán)的地價(jià)房?jì)r(jià)比例后，樓市再次成為焦點(diǎn)。

　　27日下午，記者在承諾不透露項目名稱(chēng)，不透露資料提供人信息的前提下，一份濟南在售地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)總成本統計表發(fā)到記者郵箱。對這份統計表中的數據進(jìn)行簡(jiǎn)單分析后，前文的爭論或許能夠找到答案。

　　這是濟南市某區的一個(gè)小高層項目，拿地時(shí)間在2007年前后，資料提供人稱(chēng)目前該項目每平方米銷(xiāo)售均價(jià)在5500元左右。統計表僅是該項目其中一個(gè)地塊，且不包含地下建筑。

　　數據顯示，該地塊總面積約計10萬(wàn)平方米，地上容積率為2.0，除去幼兒園、公共建筑后，項目建成后可銷(xiāo)售面積為16.8萬(wàn)平方米，按照資料提供人所稱(chēng)的5500元每平方米的銷(xiāo)售均價(jià)計算，這個(gè)項目的銷(xiāo)售總收入可達9.24億元。前期成本每平米3883元地價(jià)占房?jì)r(jià)比為24.3%

　　統計表中，這個(gè)項目總成本分為兩部分，前期開(kāi)發(fā)成本和后期開(kāi)發(fā)費用。

　　前者包括五大項：土地費用、建安工程前期費用、建安工程費用、基礎設施配套費和不可預見(jiàn)費用。其中土地轉讓金總額為2.25億元，地價(jià)房?jì)r(jià)比為24.3%。按每平方米分攤，這部分成本中的后四項分別為，347元(建安工程前期費用)、1810元(建安工程)、246元(基礎設施配套費)和36元(不可預見(jiàn)費用)，照此計算該項目每平方米的前期開(kāi)發(fā)總成本為3883元。

　　資料提供人特別提到建安工程前期費用和基礎設施配套費，“這兩項費用能占到前期開(kāi)發(fā)成本的15%以上，而且項目種類(lèi)繁多，像設計費、審批費、測繪費、環(huán)評、水利等等，要三四十項�！�

　　對于不可預見(jiàn)費用，資料提供人解釋稱(chēng)，這項成本要為鋼筋、水泥等材料的價(jià)格波動(dòng)以及施工過(guò)程中發(fā)生的不可預料情況留足資金余地。

　　涉及110多部門(mén) 毛利潤率22.2%

　　統計表上的后期開(kāi)發(fā)費用也由五大項組成，與前期不同，這五項當中僅有“營(yíng)業(yè)稅及附加”這一項需要上交稅務(wù)部門(mén)，管理費用、財務(wù)費用、廣告宣傳費和銷(xiāo)售代理費則屬開(kāi)發(fā)企業(yè)內部成本控制部分。

　　統計表顯示，這個(gè)項目的管理費用總額為608萬(wàn)，財務(wù)費用(貸款利息)為1900多萬(wàn)，廣告宣傳和銷(xiāo)售代理費共計為銷(xiāo)售收入的3%，總額2772萬(wàn)。營(yíng)業(yè)稅及附加是銷(xiāo)售收入的5.5%，總額為4620萬(wàn)。這是統計表中的全部成本構成，資料提供人稱(chēng)，這也是全部開(kāi)發(fā)項目中的“大頭” 成本，“一些小的部分并未統計在內”。

　　需要特別說(shuō)明的是，在這份統計表中，管理費用被設定的比例為自有資金的2% ，“這只是個(gè)理想比例，實(shí)際情況可能要高很多”，資料提供人稱(chēng)，這部分費用中很大一塊用于公共關(guān)系開(kāi)發(fā)和維護，“公司狀況不同，費用比例也不同”，“從前期拿地到后期銷(xiāo)售，整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)涉及到的各個(gè)部門(mén)就有110多個(gè)” ，“哪怕僅是認識個(gè)朋友總要一起坐坐吧？這也得花錢(qián)啊�！�

　　根據以上數據，這一項目的總成本(前期開(kāi)發(fā)成本+后期費用)約為7.56億元，項目毛利潤(銷(xiāo)售收入-總成本)為1.68億元，照此計算，這一項目的毛利潤率約為22.2%。

　　業(yè)內人士評價(jià)：

　　內幕基本靠譜

　　“內幕基本靠譜”，對于記者的這個(gè)計算結果，濟南另一業(yè)內人士如此評價(jià)。對于地產(chǎn)業(yè)究竟是不是“暴利”行業(yè)，這位業(yè)內人士給出了委婉的回答，“比醫藥等壟斷性行業(yè)利潤要低，比一般行業(yè)利潤要高”，“地產(chǎn)也是個(gè)資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)就是用錢(qián)堆出來(lái)的，高投入當然要求高回報！”(記者 張璐）