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　　在上半年寬松貨幣政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量”快速反彈。作為行業(yè)內的優(yōu)勢企業(yè)，房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)歷行業(yè)寒冬后，業(yè)績(jì)已出現較為明確的復蘇。

　　截至8月25日晚，以申萬(wàn)行業(yè)劃分，共有81家A股房地產(chǎn)上市公司公布了2009年半年報，二季度共實(shí)現凈利潤92.03億元，環(huán)比增長(cháng)168.93%。

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，在當前現金流充裕的情況下，市場(chǎng)銷(xiāo)售有望維持高位，同時(shí)新開(kāi)工率將穩步提升，上市房企業(yè)績(jì)將步入上升通道。

　　盈利大幅改善

　　截至8月25日晚，81家A股房企上半年合計實(shí)現凈利潤126.25億元，同比增長(cháng)23.80%。其中，38家公司半年度業(yè)績(jì)實(shí)現同比增長(cháng)，占比達46.91%。

　　雖然同比增長(cháng)的公司不占多數，但從環(huán)比的角度來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司二季度整體經(jīng)營(yíng)情況已經(jīng)有了大幅改善。

　　統計顯示，已公布半年報的房企二季度共實(shí)現凈利潤92.03億元，環(huán)比增長(cháng)168.93%。其中，55家房企凈利潤環(huán)比增長(cháng)，占比近七成。

　　業(yè)內人士指出，雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤基本上是去年行情的體現，但從單季度的表現來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的復蘇趨勢已經(jīng)十分明顯。

　　今年以來(lái)全國樓市由低谷快速反轉,前7個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積41755萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)37.1%，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)38.8%；商品房銷(xiāo)售額達19600億元，同比增長(cháng)60.4%，其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)65.3%。

　　銷(xiāo)售向好直接帶動(dòng)了地產(chǎn)商預收賬款的增加。根據中國證券報記者的統計，上半年已公布半年報的房企共實(shí)現預收賬款1280.30億元，同比增長(cháng)40.99%，較年初增長(cháng)55.84%�？鄢�不可比因素后，80家房企上半年平均銷(xiāo)售毛利率為37.74%，較去年同期提高0.85個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，銷(xiāo)售期間費用的大幅下降也有效降低了開(kāi)發(fā)商的成本。80家房企平均銷(xiāo)售期間費用率為25.74%，較去年同期大幅下降了25.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，上市房企存貨總量與年初基本持平，較去年同期增長(cháng)近兩成，其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結構已有了較大變化。其中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品下降明顯，萬(wàn)科、華僑城等降幅均在30%以上，體現了上半年銷(xiāo)量大增對庫存的快速消化；在建產(chǎn)品和擬開(kāi)發(fā)土地較年初有所上升，表現為開(kāi)發(fā)商加大土地儲備和開(kāi)發(fā)力度，保證了行業(yè)未來(lái)供應量的提升。

　　現金流保持充裕

　　就在年初，房地產(chǎn)資金鏈緊張還是影響行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題之一。然而隨著(zhù)國家信貸政策放開(kāi)以及銷(xiāo)售突增帶來(lái)的回款增加，房企的現金流狀況已經(jīng)獲得了極大改善。

　　根據中國證券報記者的統計，上半年76家房企經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)糁悼傆?96.06億元，而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)糁祵?shí)現同比增長(cháng)，占比近八成，其中37家房企現金流由負轉正，改善明顯。除ST公司外其余70家房企的平均資產(chǎn)負債率為57.51%，同比下降1.55個(gè)百分點(diǎn)，公司的資本結構有了一定好轉。

　　今年上半年，在新增貸款的刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)內部現金充裕。1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源28639億元，同比增長(cháng)28.7%。其中，國內貸款6524億元，增長(cháng)42.7%；利用外資273億元，下降33.1%；企業(yè)自籌資金9557億元，增長(cháng)9.9%；其他資金12285億元，增長(cháng)43.2%。在其他資金中，定金及預收款7179億元，增長(cháng)35.7%；個(gè)人按揭貸款3628億元，增長(cháng)78.9%。

　　除此之外，股市融資也成為房企吸納資金的重要渠道。根據中國指數研究院的統計，今年1-7月，房地產(chǎn)公司通過(guò)公開(kāi)資本市場(chǎng)已經(jīng)完成融資352億元，此外，另有304億元的融資方案已經(jīng)得到證監會(huì )批準。

　　業(yè)內人士表示，隨著(zhù)市場(chǎng)銷(xiāo)售好轉和國內外資本市場(chǎng)的明顯回升，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)日益頻繁，有效緩解了企業(yè)的資金壓力，同時(shí)也帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地儲備投資的積極性。

　　不過(guò)，國泰君安的研究報告也指出，上半年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資復蘇集中體現在拿地上。除了拿地之外，整體開(kāi)工投資復蘇進(jìn)程并不快，地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)工投資速度遠遠小于固定投資增速。

　　開(kāi)發(fā)投資有望回升

　　統計顯示，已公布中報的房企上半年投資活動(dòng)現金流量?jì)糁禐?11.90億元，而去年同期為-94.06億元，自二季度以來(lái)開(kāi)發(fā)商投資性現金流呈現凈流入的態(tài)勢。

　　業(yè)內人士指出，投資增速放緩主要是由于開(kāi)發(fā)商新增土地購置面積和房地產(chǎn)新開(kāi)工面積出現下滑所致。

　　中國指數研究院數據顯示，2008年全年我國住宅新開(kāi)工面積增幅僅為1.4%，今年上半年更是下降13.1%。其中，北京、江蘇、廣東降幅超過(guò)40%。

　　受2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售大幅下降、今年上半年新開(kāi)工步伐大大放緩以及部分企業(yè)捂盤(pán)惜售的綜合因素影響，1-7月主要城市累計新上市面積不及去年同期。北京新上市量較去年同期下降40.8%，深圳、武漢、杭州降幅均超過(guò)20%，僅上海同比上漲3.8%。

　　由于新增面積小于銷(xiāo)售速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化也在持續進(jìn)行。統計顯示，北京7月底住宅可售量(包括期房和現房)為1448萬(wàn)平方米，較2008年底減少464萬(wàn)平方米，降幅達24%；上海、深圳降幅分別為38%、41%，杭州降幅更是高達65%。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)存貨出清周期進(jìn)一步降低。根據中國指數研究院的統計，以過(guò)去6個(gè)月的平均交易量來(lái)看，武漢出清周期降低了4個(gè)月，青島出清周期縮短了3個(gè)月，北京縮短了2個(gè)月，上海、重慶、南京均縮短1個(gè)月。

　　作為一個(gè)先行指標，新開(kāi)工率意味著(zhù)未來(lái)行業(yè)的潛在供給，影響著(zhù)樓市供求基本關(guān)系的變化。雖然今年以來(lái)全國的新開(kāi)工面積持續低于去年同期水平，但是同比降幅逐步收窄卻是不爭的事實(shí)。業(yè)內普遍預計，行業(yè)未來(lái)新開(kāi)工面積將繼續增長(cháng)。

　　渤海證券分析師周戶(hù)表示，隨著(zhù)10月份新增推盤(pán)量的上升，改善型需求有望再次釋放，預計2009年全年商品房成交量將同比增長(cháng)30%，新開(kāi)工面積同比將增長(cháng)15%；8、9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有可能回升至20%以上，行業(yè)景氣度下半年將繼續向好。