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　　萬(wàn)科A(000002)8月27日宣布了再融資計劃，擬公開(kāi)增發(fā)A股，發(fā)行股票數量不超過(guò)招股意向書(shū)公告日萬(wàn)科總股本的8%，扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額不超過(guò)人民幣112億元。

　　在發(fā)行方式上，萬(wàn)科此次發(fā)行向原A股股東全額優(yōu)先配售，剩余部分向其他有意向認購的投資者發(fā)售的方式。增發(fā)募集資金中92億元擬投向14個(gè)住宅項目的后續開(kāi)發(fā)建設，剩余20億元募集資金將用于補充公司流動(dòng)資金。

　　資產(chǎn)結構有望優(yōu)化

　　截至6月底，萬(wàn)科持有現金268.8億元。萬(wàn)科執行副總裁肖莉表示，保持足夠的資金一方面體現了萬(wàn)科在此前市場(chǎng)調整時(shí)期穩健經(jīng)營(yíng)的效果，另一方面以萬(wàn)科目前的開(kāi)發(fā)規模，公司也必須持有必要的資金確保經(jīng)營(yíng)上的騰挪空間。

　　肖莉稱(chēng)，萬(wàn)科目前的資金狀況，體現了財務(wù)上的高度安全性，也可以滿(mǎn)足正常經(jīng)營(yíng)的需求，但從持續增長(cháng)和發(fā)展的角度，考慮到項目獲取和新增開(kāi)工的需要，進(jìn)一步充實(shí)資金實(shí)力是有必要的。分析人士也認為，下半年隨著(zhù)新增項目地價(jià)款的支付，以及開(kāi)發(fā)節奏的加快，預計年底時(shí)萬(wàn)科持有的現金量將有較大下降。

　　截至6月底，萬(wàn)科的資產(chǎn)負債率為66.4%，較年初呈現一定的下降，但仍然略高于行業(yè)平均水平。盡管不久前萬(wàn)科剛剛和建設銀行簽署500億元的授信額度，融資渠道豐富，但總負債率仍偏高。經(jīng)過(guò)測算，如果此次成功融資112億元，則融資后萬(wàn)科資產(chǎn)負債率將下降至60.9%左右。

　　上調開(kāi)工計劃順應市場(chǎng)

　　今年以來(lái)，隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的回暖，很多房地產(chǎn)公司都有增加開(kāi)工和補充土地儲備的計劃，對資金的需求量較大。業(yè)內人士稱(chēng)，此前已經(jīng)先后有多家房地產(chǎn)企業(yè)成功融資，作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬(wàn)科此次增發(fā)亦在意料之中。今年上半年萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售金額307億，由于去存貨化速度快于預期，萬(wàn)科將全年開(kāi)工計劃由403萬(wàn)平方米上調至585萬(wàn)平方米。

　　對于近期政策影響帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和憂(yōu)慮，萬(wàn)科董事會(huì )秘書(shū)譚華杰認為，從目前各地的新房供需情況來(lái)看，7月份主要城市的成交批售比為1.78，和6月持平，明顯高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13，因此盡管市場(chǎng)成交量環(huán)比有所下降，但新房供應更加緊張，短期內局面很難改變。企業(yè)上調開(kāi)工面積，增加供應是順應市場(chǎng)的行為。

　　“從最近一年的銷(xiāo)售情況來(lái)看，從去年7月份到今年6月份，萬(wàn)科共實(shí)現銷(xiāo)售面積640萬(wàn)平方米，比今年上調后的開(kāi)工面積585萬(wàn)平方米還要高近10%，而去年下半年是市場(chǎng)特別低迷的時(shí)期�？紤]到這些因素，增加開(kāi)工是合理的選擇，公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)計劃還會(huì )根據市場(chǎng)情況不斷進(jìn)行調整�！弊T華杰表示，由于今年以來(lái)各地銷(xiāo)售形勢良好，目前萬(wàn)科的存貨結構非常健康，部分城市的可售資源甚至一度緊張。

　　數據顯示，萬(wàn)科今年調整后的開(kāi)工面積依然低于2007年776.7萬(wàn)平方米的新開(kāi)工面積，較2008年的實(shí)際新開(kāi)工523.3萬(wàn)平方米僅上升11.8%。而今年1至7月，全國商品住宅的成交面積較2007年增長(cháng)23.9%，較2008年增長(cháng)38.8%。

　　不拿“地王”

　　萬(wàn)科總裁郁亮在談到萬(wàn)科拿地思路時(shí)作出總結，不買(mǎi)太多地，規劃權益建筑面積夠三年左右開(kāi)發(fā)為宜；不拿地王，獲取項目的地價(jià)不能包含房?jì)r(jià)上漲的預期；利用戰略縱深靈活把握市場(chǎng)機會(huì )，發(fā)揮騰挪空間大的優(yōu)勢。

　　截至中報公布日，萬(wàn)科今年新增項目對應權益建筑面積414.6萬(wàn)平方米，規劃中項目權益建筑面積為2079萬(wàn)平方米，考慮到未來(lái)開(kāi)工量的增長(cháng)因素，現有項目資源低于未來(lái)三年的開(kāi)發(fā)需求。招商證券研究報告顯示，上半年萬(wàn)科新增土地的面積最多，但平均的樓面地價(jià)在同期拿地的房企中具有一定優(yōu)勢。

　　對于5月份之后萬(wàn)科拿地轉向密集，新聞發(fā)言人表示，萬(wàn)科一直保持對土地市場(chǎng)的關(guān)注，新增項目中很多是比較早就開(kāi)始洽談的，拿地策略仍是“精挑細選，把握機會(huì )”，新增項目的價(jià)格合理性和風(fēng)險可控性都經(jīng)過(guò)仔細評估，“絕不購買(mǎi)只有基于房?jì)r(jià)快速上漲才能盈利的地塊”。

　　中報顯示，萬(wàn)科今年以來(lái)新增的土地大多集中于二三線(xiàn)城市，萬(wàn)科表示：“一線(xiàn)城市的土地競爭相對其它城市更加激烈，為了保證項目的收益水平，本年新增的項目多數位于沈陽(yáng)、鞍山、青島、無(wú)錫、佛山、廈門(mén)、福州、重慶等城市�！庇袅猎诠�開(kāi)場(chǎng)合也表示，萬(wàn)科沒(méi)有“志在必得”的地，拿地的判斷標準只有一個(gè)，即是否有利于提升股東回報。（記者 吳銘 萬(wàn)晶）