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　　上海普陀長(cháng)風(fēng)6B、7C地塊經(jīng)過(guò)三天的“暗標”競價(jià)之后，以70.06億元的總價(jià)花落中海。此前引起普遍關(guān)注的綠城最終沒(méi)有勝出，多少讓人有些意外，因為它不僅是第一個(gè)報名競拍的企業(yè)，而且在前兩輪報價(jià)中一路領(lǐng)先，大有志在必得之勢。

　　盡管失手長(cháng)風(fēng)地塊，但今年初還深陷財務(wù)危機的綠城中國，在對外宣布解除危機后僅四個(gè)月，就頻頻出手、一擲數十億爭奪土地的積極表現，已經(jīng)足夠讓人印象深刻。

　　A.　可用現金近百億

　　老宋說(shuō)，再拿四五個(gè)新華地塊沒(méi)問(wèn)題

　　對于長(cháng)風(fēng)地塊的競拍結果，綠城中國董事長(cháng)宋衛平只是淡淡地說(shuō)了一句：“沒(méi)拿下來(lái)，很可惜�！钡�事實(shí)上，即使沒(méi)有中海，綠城也不會(huì )是最后的勝利者——綠城第三輪的報價(jià)為64.11億元，排名第三，前面還有一個(gè)出價(jià)65.97億元的仁恒置地。

　　有業(yè)內人士猜測，綠城的失手可能是因為對上海土地拍賣(mài)的“暗標”競價(jià)不習慣。但這肯定不是主要原因，因為綠城曾“暗標”競得新江灣城地塊，對這樣的模式并不陌生�！叭绻麅r(jià)差太大，就算拿了，也會(huì )覺(jué)得很可惜�！彼涡l平表示，綠城不想“跳空高開(kāi)”。無(wú)論這是不是沒(méi)有拿到地而找的托辭，他實(shí)際上并非外界所猜測的那樣“狂熱”而不計代價(jià)。

　　長(cháng)風(fēng)地塊或許是很吸引人的一個(gè)項目，卻不是綠城唯一的選擇。就在長(cháng)風(fēng)地塊開(kāi)標的同一天，外界預測會(huì )現身上海的宋衛平卻是一身白色T恤出現在杭州土地拍賣(mài)會(huì )現場(chǎng)，并以約6.7億元總價(jià)競得杭州田園R21-05地塊。一天之后，北京綠城經(jīng)過(guò)179輪競價(jià)，以12.42億元拿下通州區新華大街商業(yè)金融、辦公項目，為綠城土地倉庫再入新地。此前，綠城剛以20.05億元總價(jià)競得杭州新華集團地塊。短短9天，綠城耗資近40億元收獲三宗土地，新增土地儲備建筑面積約35萬(wàn)平方米，速度快、胃口大，讓人驚訝。

　　這還只是“正面戰場(chǎng)”，綠城一向在“合作開(kāi)發(fā)”上更加得心應手。今年5月綠城中國宣布以6.1億元收購中國北京朝陽(yáng)區東直門(mén)外斜街，一塊總建面積約6.3萬(wàn)平方米土地以及其他相關(guān)的資產(chǎn)，代價(jià)按每股6.1元發(fā)行1億新股支付。

　　7月綠城中國宣布，與越都投資訂立協(xié)議，綠城同意向合營(yíng)公司增資2.7億元，這讓綠城在合營(yíng)公司的股權升至90%，獲得諸暨市多幅土地的使用權，可供發(fā)展總建筑面積約73.52萬(wàn)平方米，購地總代價(jià)27.18億元，當中包括住宅樓宇、商業(yè)用地、酒店及辦公大樓。

　　7月綠城中國宣布，與祥生房地產(chǎn)及中義集團成立合營(yíng)公司，發(fā)展浙江省慈溪市滸山兩幅土地，綠城占合營(yíng)公司60%股權，項目總建筑面積13.18萬(wàn)平方米，總投資成本估計為2億元。

　　7月綠城受讓浙江萬(wàn)均置業(yè)去年競得的杭州原東南化工廠(chǎng)地塊30%股權；9月初綠城中國董事長(cháng)宋衛平透露將與西子控股合作開(kāi)發(fā)娑婆橋地塊和饅頭山地塊……

　　上述合作項目至少又為綠城增加總建筑面積110萬(wàn)平方米以上，加上招拍掛獲得的土地，截至目前綠城新增土地儲備建筑面積近150萬(wàn)平方米。那么，綠城“吃飽”了嗎？還沒(méi)有�！艾F在手頭可用資金還有百八十億，上海、北京、杭州只要有好地，我們還要拿�！彼涡l平直言，綠城對今后幾年不動(dòng)產(chǎn)的基本面持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。

　　“百八十億”是多少？宋衛平笑笑，換了個(gè)更直白的說(shuō)法：“再拿四五個(gè)新華集團地塊沒(méi)有問(wèn)題�！�

　　B.　銷(xiāo)售大好，現金流大逆轉

　　憂(yōu)心土地儲備不足，綠城一頭扎進(jìn)“地王”堆

　　10月10日，杭州又將有7宗土地拍賣(mài)，其中包括市中心喜得寶地塊。外界一直傳聞綠城想拿該地。采訪(fǎng)中，宋的說(shuō)法是“爭取拿下來(lái)”，而且透露的心理價(jià)位相當高。

　　他有如此底氣，源于綠城充足的現金流。9月1日，綠城中國公布，今年1~8月累計總銷(xiāo)售額達315億元，較去年同期增長(cháng)1.58倍，在國內房地產(chǎn)同行中排名第三。綠城中國常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，綠城今年銷(xiāo)售額目標將進(jìn)一步調高至380億元。這已經(jīng)是三個(gè)月內綠城第二次調高銷(xiāo)售額目標。事實(shí)上，據綠城高層預測，今年實(shí)際銷(xiāo)售額可能會(huì )在400億元左右。

　　源源不斷的銷(xiāo)售回款讓綠城迅速脫困，也讓綠城擔心消化速度過(guò)快、土地儲備不夠用�！澳壳肮�司旗下商品房消化速度比原來(lái)預計的要快20%~30%，如果現在不拿地明后年土地儲備不足的問(wèn)題就會(huì )暴露出來(lái)�！彼涡l平解釋說(shuō)，公司明年的銷(xiāo)售額目標是400億~500億元，2011年的銷(xiāo)售額目標是500億~600億元，如果土地儲備不足，完成這樣的目標無(wú)異“空想”。

　　充足的現金流給了綠城敢拿地、拿高價(jià)地的底氣，也給了綠城決策層巨大的壓力——在預期通貨膨脹的大背景下，手里的現金不如換成土地保值。有業(yè)內人士測算，按照綠城往年的開(kāi)支，銷(xiāo)售、行政開(kāi)支和融資成本，加上2008年年報中公布的一年內到期還款，這部分支出滿(mǎn)打滿(mǎn)算100億元足夠，也就是說(shuō)以380億元的銷(xiāo)售額目標算，除去建設成本，可用于拿地的資金量應在100億~150億元。

　　不過(guò)，無(wú)論綠城是否承認，它已經(jīng)錯過(guò)了拿地的最好時(shí)機。5月初，當綠城中國以8.5折的價(jià)格，提前贖回本金4億美元的高息票據，終于解除“清算危機”的時(shí)候，萬(wàn)科、保利、中海等開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始有意識地逢低吸納土地。當綠城開(kāi)始出手拿地，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始2007年后的新一輪飚價(jià)，而且符合其開(kāi)發(fā)要求的優(yōu)質(zhì)土地量也不多，于是綠城不得不一頭扎進(jìn)“地王”堆里。

　　C.　新增貸款和注資做后盾

　　綠城對后市很樂(lè )觀(guān)

　　盡管綠城今年拿地非常積極，但到目前為止其新增的土地儲備建筑面積遠遠比不上2007年。2007年綠城全國新增土地儲備建筑面積1022萬(wàn)平方米，截至目前，2009年已知的新增量只有這個(gè)數字的15%左右。

　　9月10日，綠城中國宣布與平安信托投資有限責任公司訂立框架協(xié)議。未來(lái)三年平安將向目標房地產(chǎn)項目注資約150億元。

　　據了解，9月19日，綠城還將與農業(yè)銀行簽定100億元授信，這是在原50億元授信額度基礎上的擴大。

　　無(wú)論如何，與綠城目前可支配的資金量相比，其新增土地儲備量不算大，完全有實(shí)力支付，況且還有新增貸款和注資做后盾。然而，為綠城擔心的聲音越來(lái)越多。

　　年報顯示，截至2008年12月31日，綠城中國資產(chǎn)負債比例為140.1%，總借貸人民幣約161.2億元，到2009年3月31日，上升到197.2億元�！叭绻�綠城仍然繼續2007年的做法，大量?jì)�備土地，他的資產(chǎn)負債率很難降下來(lái)，一旦市場(chǎng)有變是非常危險的�！辈稍L(fǎng)中，某品牌房企高層表示，目前銀行貸款有向大企業(yè)、品牌企業(yè)傾斜的趨勢，但銀行與企業(yè)間，主動(dòng)與被動(dòng)的關(guān)系永遠是微妙的，很難成為不變的盟友，過(guò)于依賴(lài)銀行貸款進(jìn)行企業(yè)擴張未必是福。

　　今年6月，綠城中國行政總裁壽柏年曾公開(kāi)表示，公司資金狀況安全，有可能將土地盡快發(fā)展至物業(yè)并推出，但他也承認，若樓市有變，綠城的資金杠桿發(fā)展模式會(huì )有危險。

　　“我們這么做是對的，過(guò)去15年都是這么過(guò)來(lái)的�！痹谒涡l平看來(lái)，綠城的高負債都轉化成了土地儲備，只要能夠隨時(shí)變現，那么他們對負債的把控能力就非常強。

　　面對市場(chǎng)各方對綠城的關(guān)注，宋衛平說(shuō)根據公司團隊的分析，積極的財政和貨幣政策短期內不會(huì )改變，以輔助中小企業(yè)度過(guò)轉型期，而這個(gè)時(shí)間跨度可能是3~5年。顯然綠城對后市的看法相當樂(lè )觀(guān)。

　　然而作為一家上市公司，資本負債比例居高不下，意味著(zhù)它的盈利能力很難提高。到2008年底，綠城中國的毛利率已從36.1%下降至27.8%，歸屬于上市公司股東凈利潤為5.40億元，同比下降41%。外界分析說(shuō)，今年綠城新任執行總經(jīng)理曹舟南的到來(lái)，一定程度上就是為提高綠城的財務(wù)管理水平，曹的職業(yè)生涯大部分與“財務(wù)”有關(guān)，曾工作于浙江省財政廳。

　　在積極拿地的同時(shí)，綠城前兩年取得的高價(jià)地正在轉化成在建或待建項目，如何更好地平衡營(yíng)收與債務(wù)之間的關(guān)系？如何提高企業(yè)盈利能力，增強投資者信心？這些都是擺在綠城面前的問(wèn)題。

本報記者 詹麗華